Покупка недвижимости в Таиланде — просто и безопасно

Иностранец может купить в Таиланде квартиру в кондоминиуме в полную собственность, если в доме осталась иностранная квота, а деньги пришли из-за рубежа в валюте. Виллы и дома обычно покупают в долгосрочную аренду земли. Путь: проверка застройщика, договор, документированный перевод, приёмка и регистрация в земельном департаменте — всё можно сделать дистанционно.

Иностранец может купить в Таиланде квартиру в кондоминиуме в полную собственность (фрихолд), если в доме осталась иностранная квота — чуть меньше половины площади квартир — и деньги пришли из-за рубежа в иностранной валюте. Землю напрямую иностранцу оформить нельзя, поэтому виллы обычно покупают в зарегистрированную аренду (лизхолд). Схемы с номинальными акционерами закон запрещает.

Израильтянин может оформить квартиру в кондоминиуме Таиланда в полную собственность, если в доме осталась иностранная квота, а деньги пришли из-за рубежа в иностранной валюте. Виллы обычно берут в долгосрочную аренду земли. Путь: выбор района, проверка у независимого юриста, рассрочка застройщика, перевод из израильского банка и консультация с израильским бухгалтером о налогах.

Квартиру в Таиланде можно купить на старте продаж, во время стройки, в сданном доме у застройщика или на вторичном рынке. Ранняя покупка даёт выбор и рассрочку, но вы ждёте сдачи и принимаете риск задержек и изменений. Готовую квартиру можно осмотреть и сразу использовать, зато выбор уже и платить приходится почти сразу.

Покупая квартиру на этапе стройки в Таиланде, вы платите застройщику задолго до того, как квартира станет вашей, а обязательного эскроу нет. Поэтому проверка застройщика — ваша главная защита: сданные дома, права на землю и обременения, разрешения, регистрация кондоминиума, договор и финансы. Документы смотрит независимый тайский юрист, сданные дома — вы сами.

Квартира в кондоминиуме — единственный тип жилья, который иностранец может оформить в полную собственность на своё имя, в пределах иностранной квоты; за общим имуществом следит дом. Вилла и таунхаус дают простор и участок, но земля на иностранца не оформляется, а заботы о доме целиком ваши. Выбор зависит от задачи и от того, кто будет присматривать.

Купить квартиру в Таиланде можно, не прилетая: посмотреть проект по видеосвязи, забронировать, подписать договор удалённо после проверки независимым тайским юристом, перевести деньги со своего счёта на счёт застройщика и выдать доверенность на приёмку и регистрацию. Порядок доверенности и удалённой подписи юрист подтверждает до начала.

Приёмка квартиры в Таиланде — это осмотр перед регистрацией: вы проверяете квартиру и общие зоны, письменно фиксируете дефекты и добиваетесь их исправления. Если приехать не получается, осмотр проведёт независимый инспектор. Собственность переходит только при регистрации в земельном департаменте, а права при дефектах и задержке определяет прежде всего договор.

Чтобы оформить квартиру в кондоминиуме на иностранца, деньги должны прийти в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте, а тайский банк подтверждает это документом — FET или справкой. Переводите со своего счёта на счёт застройщика или свой тайский, пишите понятное назначение платежа и храните все подтверждения: они понадобятся при регистрации и при продаже.

Кроме цены квартиры, при регистрации в Land Office платят сбор за переход права и налоги, часть которых по закону лежит на продавце. Вокруг сделки — юрист, перевод денег и ремонтный фонд, после сдачи — плата за обслуживание и ежегодный налог на землю и строения. Кто что платит, решает договор; точные суммы на дату сделки — у юриста и бухгалтера.

Житель Израиля облагается налогом в Израиле и на доходы за рубежом, а квартира в Таиланде может требовать отчётности даже без дохода. До покупки стоит обсудить с бухгалтером годовой отчёт, декларацию о капитале, аренду, будущую продажу и влияние на квартиру в Израиле. Ставок здесь нет — только вопросы и список документов.

Квартиру в строящемся доме в Таиланде обычно оплачивают частями: бронь, первый взнос при подписании договора, платежи во время стройки и остаток при передаче ключей. Это не кредит: банка и, как правило, процентов нет, но нет и эскроу по умолчанию. Защиту дают договор, проверенный застройщик и документы по каждому переводу из-за рубежа.

Иностранцу, который живёт за рубежом, очень трудно получить ипотеку в тайском банке: банки предпочитают заёмщиков с местным доходом. Поэтому покупку обычно финансируют собственными средствами, рассрочкой застройщика в строящемся проекте и иногда кредитом в стране проживания. Если кредит и квартира в разных валютах, нужен запас на колебания курса.

После покупки владелец квартиры в Таиланде регулярно платит за обслуживание дома по площади квартиры, за электричество, воду и интернет, страховку, ежегодный налог на землю и строения, чистку кондиционеров и ремонт. У виллы добавляются бассейн, сад и охрана. Ставку платы за обслуживание показывает страница проекта, если поле заполнено; остальное уточняет менеджер.

Лучшего района в Паттайе нет — есть подходящий под задачу. Джомтьен — пляж и обычная жизнь у набережной, Пратумнак — тишина рядом с центром, Наклуа и Вонгамат — спокойный север с башнями у моря, центр — всё пешком вместе с шумом, восточная Паттайя — дом с садом и жизнь на машине.

Лучшего района на Пхукете нет — есть подходящий под задачу. Банг-Тао и Ката — для отдыха и сдачи туристам, Пхукет-Таун и Катху — для жизни и долгосрочной аренды, Раваи — для постоянного сообщества, Таланг, Лаян и Най-Янг — для простора, тишины и близости к аэропорту. На западе учитывайте муссон.

Район в Бангкоке выбирают по трём осям: центр или окраина, станция или глубина переулка, кому вы будете сдавать. Ваттхана и Сукхумвит — для жизни в городе и иностранных арендаторов, Силом и Сатхон — рядом с офисами, берег реки — вид на воду, районы на продолжениях линий — ниже порог входа и местные арендаторы.

Паттайя — город на материке у Сиамского залива: сюда едут по трассе из аэропорта Бангкока, а основное предложение — квартиры в кондоминиумах. Пхукет — остров в Андаманском море со своим аэропортом, природой и большим выбором вилл. Выбор зависит от задачи: зимовка, сдача, переезд с детьми — и от того, нужен вам город или остров.

Нет: квартира в Таиланде — во фрихолд или в лизхолд — сама по себе не даёт ни визы, ни права на проживание, ни права работать. Для долгого пребывания нужен отдельный путь: пенсионная виза, программа LTR, Thailand Privilege или рабочая виза. Условия меняются — проверяйте их на дату подачи у посольства или иммиграционного юриста.

Доходность от аренды — оценка, а не обещание. Валовая доходность сравнивает годовую аренду с ценой, чистая сначала вычитает простой, управление, common fee, ремонт и налоги. «Гарантированную доходность» застройщика проверяют по договору вместе с юристом. Любая цифра от агентства подписана «оценка агентства» — с источником и датой.

Квартиру в Таиланде можно сдавать надолго или посуточно, но краткосрочная сдача регулируется отдельно, и не каждый дом её допускает — выяснять это нужно до покупки. Если вы живёте за границей, сдачу можно поручить управляющей компании; подробный договор с ней важен не меньше самой квартиры. Доход от аренды учитывается в налогах.

Выйти из квартиры в Таиланде можно до сдачи дома — переуступкой договора, если её допускает договор, — или после регистрации, продав квартиру через земельный департамент. Покупателю-иностранцу нужно место в иностранной квоте дома. Продавец платит налоги и сборы, а для вывода денег пригодятся документы о переводе, полученные ещё при покупке.