Расходы владельца квартиры и виллы в Таиланде

Этот гид описывает в общих чертах, из чего складываются регулярные расходы владельца жилья в Таиланде. Это не юридическая и не налоговая консультация. Цифр здесь нет сознательно: ставки, тарифы и налоги различаются от дома к дому и от города к городу и меняются со временем. Ставку платы за обслуживание конкретного дома показывает страница проекта, если это поле у нас заполнено; остальные суммы для вашей квартиры уточняет менеджер, налоги — бухгалтер.

Покупке достаётся больше всего внимания: цена, рассрочка, сборы при регистрации. Но расходы после получения ключей остаются с вами на все годы владения — в том числе в месяцы, когда квартира пустует. Разовые расходы сделки — сборы в Land Office, юрист, перевод денег, первый взнос в ремонтный фонд — разобраны в гиде о налогах и расходах при покупке. Здесь — всё, что приходит после.

Карта расходов на год

Расходы удобно разделить на пять групп: так проще понять, откуда взять цифру по каждой строке.

• дом: плата за обслуживание (common fee) и, если понадобится, дополнительные взносы в ремонтный фонд — их назначает юридическое лицо кондоминиума;
• квартира: электричество, вода, интернет, страховка имущества, обслуживание техники и ремонт;
• государство: ежегодный налог на землю и строения;
• сдача в аренду, если вы её планируете: управление, уборка, износ, налоги с дохода;
• вилла — отдельная история: то, что в кондоминиуме делится между всеми владельцами, здесь оплачиваете вы один.

Плата за обслуживание (common fee)

Это регулярная плата владельцев на содержание общего имущества дома. Её собирает юридическое лицо кондоминиума (juristic person) — организация, которая управляет домом от имени всех владельцев. Плата распределяется между владельцами пропорционально их доле в общем имуществе, а доля зависит от площади квартиры.

Что в неё входит, а что нет

• уборка и освещение общих зон;
• охрана, камеры, ресепшен;
• бассейн, спортзал, сад и уход за ними;
• лифты, насосы, генератор и остальная инженерия дома;
• страховка общего имущества;
• работа управляющей компании и бухгалтерия юридического лица.

Не входит всё, что внутри вашей квартиры: электричество и вода по вашим счётчикам, ремонт техники, уборка квартиры. Точный перечень — в бюджете дома, который утверждает общее собрание владельцев, а у строящегося проекта — в проекте регламента от застройщика. Попросите его до подписи договора.

Как пересчитать ставку на свою квартиру

В Таиланде плату за обслуживание назначают в батах за квадратный метр в месяц. Если это поле у проекта заполнено, на странице проекта в нашем каталоге стоит именно такая ставка — в строке «Общий сбор». Чтобы получить свою сумму, умножьте ставку на площадь квартиры, а затем на число месяцев, за которое дом выставляет счёт.

Прежде чем вписать результат в бюджет, уточните три вещи:

• какая площадь берётся в расчёт — записанная в договоре и в титуле; спросите, входят ли в неё балкон и терраса;
• за какой период выставляют счёт: дом может брать плату авансом сразу за несколько месяцев, и первый счёт приходит при приёмке;
• ставка на сайте — ориентир на дату, когда её внесли в базу. Общее собрание может её пересмотреть, особенно в первые годы, когда становятся видны реальные расходы дома. Действующую ставку для конкретной квартиры подтверждает менеджер.

Если плату не вносить

Долг перед домом никуда не девается, пока вы далеко. Закон о кондоминиумах позволяет юридическому лицу начислять пени, а при долгой просрочке — ограничивать пользование частью общих услуг. При продаже квартиры Land Office потребует справку юридического лица об отсутствии задолженности, так что долг всё равно придётся закрыть. Проще с самого начала решить, с какого счёта и как будет вноситься плата, особенно если вы живёте в другой стране.

Ремонтный фонд после приёмки

Первый взнос в ремонтный фонд (sinking fund) платят один раз при приёмке квартиры — об этом в гиде о расходах при покупке. Но этот взнос не обязательно остаётся последним. Если со временем денег фонда не хватает на крупный ремонт — замену лифтов, ремонт крыши или фасада, — общее собрание может решить собрать с владельцев дополнительные взносы пропорционально их доле.

Чем меньше фонд относительно возраста и оборудования дома, тем вероятнее такие сборы. Если покупаете квартиру в готовом доме или на вторичном рынке, попросите у юридического лица последний финансовый отчёт и протоколы общих собраний: в них видно, сколько денег в фонде, есть ли у владельцев долги и не планируется ли дорогой ремонт.

Коммунальные услуги и интернет

Электричество

Главная переменная статья почти любой квартиры в Таиланде — кондиционеры. Счёт сильно зависит от того, живёте ли вы в квартире сами, сдаёте её или она стоит закрытой, и от сезона. Узнайте у застройщика или управляющего, как подключён счётчик: напрямую к государственной энергокомпании на имя владельца или через дом. Во втором случае тариф устанавливает дом, и он может отличаться от государственного.

Вода

Воду оплачивают по счётчику — через дом или напрямую местной службе водоснабжения. Для квартиры это небольшая статья; у виллы с бассейном и садом она заметно больше — об этом ниже.

Интернет и телевидение

Договор с провайдером оформляют на владельца или на арендатора. Перед подписью спросите о минимальном сроке договора и о том, можно ли приостановить услугу на месяцы, когда квартира пустует. В некоторых домах интернет в общих зонах входит в плату за обслуживание, но в саму квартиру его всё равно проводят отдельно.

Страховка

Общее имущество дома — конструкции, лифты, общие зоны — страхует юридическое лицо кондоминиума из платы за обслуживание. Ваша квартира изнутри, мебель, техника и ответственность перед соседями в этот полис, как правило, не входят. Что обсудить со страховщиком:

• имущество в квартире — мебель, технику, отделку;
• ответственность перед соседями: протечка из вашей квартиры к соседям снизу — история, которая особенно неприятна, когда квартира стоит закрытой;
• ответственность перед арендаторами и их гостями, если вы сдаёте;
• условия для пустующего жилья: полис может требовать регулярных проверок квартиры, иначе выплату могут оспорить;
• исключения: наводнение, шторм, плесень — что из этого покрыто, а что нет.

У виллы страховка шире: строение целиком, бассейн, ограждение и оборудование на участке.

Налог на землю и строения

Раз в год администрация района, где стоит дом, начисляет собственнику налог на землю и строения, и иностранный владелец здесь не исключение. Размер определяют две вещи: во сколько объект оценён официально и для чего он служит — вы живёте в нём сами, сдаёте его или он стоит без жильцов. Как этот налог соотносится с остальными платежами, сказано в гиде о налогах и расходах.

Ставок мы не приводим. Вот что стоит обсудить с бухгалтером или тайским налоговым консультантом:

• как будет использоваться объект: живёте сами, сдаёте надолго, посуточно или он стоит пустым — от этого зависит категория;
• куда придёт уведомление о налоге: у администрации должен быть актуальный адрес — ваш, управляющего или юридического лица дома;
• кто платит, пока вас нет в стране: вы сами, управляющая компания по доверенности или юридическое лицо дома;
• как отражать расходы на содержание и доход от аренды в стране, где вы платите налоги.

Жителям Израиля: израильская сторона — отчётность о зарубежном имуществе и доходе — разобрана в гиде о налогах в Израиле с зарубежной недвижимости.

Обслуживание и ремонт: поправка на тропики

Климат делает уход за жильём постоянной статьёй, а не разовой. Жара, высокая влажность, соль у моря и сезон дождей сокращают жизнь техники и отделки, если за ними не следить.

Кондиционеры

Кондиционер нужно регулярно чистить: забитые фильтр и испаритель — это лишнее электричество, неприятный запах и поломки. Наружные блоки у моря страдают от соли. Узнайте, есть ли проверенный мастер или сервис, который работает с управляющей компанией дома, и заложите в бюджет плановую чистку и ремонт.

Влажность и плесень

Самое уязвимое состояние квартиры — закрытая на несколько недель в сезон дождей. Без движения воздуха плесень появляется в шкафах, на матрасах, на кожаной мебели и в швах плитки. Помогают осушитель, режим осушения на кондиционере, приоткрытые шкафы, а главное — человек, который приходит проветривать. Ремонт после плесени обходится дороже профилактики.

Соль, солнце и ливни

У моря быстрее ржавеют фурнитура, перила балкона и металлические детали техники. Солнце выжигает ткань и пластик на открытых террасах. В сезон дождей проверяйте уплотнители окон и балконных дверей: протечку проще найти до того, как она испортит пол.

Гарантия застройщика

Первое время после сдачи дома часть дефектов устраняет застройщик по гарантии — её срок и условия записаны в договоре. Фиксируйте проблемы письменно и с фотографиями сразу, как заметили. Что проверить при приёмке, расскажет гид о приёмке квартиры.

Если сдаёте: расходы на управление

Сдача добавляет свои строки: комиссию управляющей компании, уборку и смену белья между гостями, мелкий ремонт, более частое обновление мебели и техники, налоги с дохода — в Таиланде и в стране, где вы платите налоги. Комиссия различается между компаниями, а также между долгосрочной и посуточной сдачей. Посуточная сдача регулируется отдельно и разрешена не в каждом доме.

Как выбрать управляющую компанию и что записать в договор с ней, разбирает гид об управлении арендой; как считать доход за вычетом расходов — гид о доходности. Если мы называем ожидаемую доходность, это всегда оценка агентства с источником и датой, а не обещание.

Вилла: то, что в кондо делят на всех

В кондоминиуме бассейн, сад, охрана и уборка территории оплачиваются вскладчину. У отдельной виллы почти всё это ложится на одного владельца, поэтому сравнивать плату за обслуживание квартиры с расходами виллы напрямую нельзя.

Бассейн

Частный бассейн требует регулярной чистки, химии для воды, постоянной работы насоса и фильтра — а значит, и электричества. Насосы и фильтры со временем приходится менять. Если вас нет на месте, нужен человек или сервис, который следит за водой: без ухода вода в бассейне быстро зеленеет.

Сад и участок

Тропический сад растёт быстро: стрижка, полив в сухой сезон, уборка после ливней, борьба с вредителями. Отдельная статья — защита от термитов, которые опасны для деревянных конструкций и мебели.

Охрана

В закрытом посёлке охрану и общие территории оплачивают из взноса посёлка. Он устроен иначе, чем плата в кондоминиуме: его правила задаёт договор с управляющей компанией или ассоциацией жителей, и их стоит прочитать до покупки. Отдельно стоящей вилле нужны сигнализация, камеры и человек, который приедет по тревоге.

Дом целиком

Крыша и водостоки, фасад, септик, водяной насос и резервуар, ворота, генератор, если он есть, — всё это на владельце. В кондоминиуме крупный ремонт оплачивается из общего фонда; у виллы такого фонда нет, если вы не создадите его сами, откладывая резерв.

Если вилла оформлена как долгосрочная аренда земли (лизхолд), проверьте по договору, кто отвечает за налог на землю и строения и за ремонт — вы или собственник земли. Как устроены права на виллу, разобрано в гиде о фрихолде, лизхолде и квоте.

Межсезонье: квартира пустует, расходы — нет

Если квартира часть года не сдаётся — вы приезжаете только зимой или сдаёте лишь в высокий сезон, — расходы в пустые месяцы продолжаются. Плата за обслуживание и налог начисляются независимо от того, живёт ли кто-то в квартире. Интернет и минимальное электричество — тоже, если их не приостановить.

Чтобы пустые месяцы не стали самыми дорогими, договоритесь заранее:

• кто держит ключ и заходит проветрить, проверить кондиционеры, сантехнику и следы протечек;
• что отключать при отъезде, а что оставлять — например, осушитель или кондиционер в режиме осушения;
• куда приходят счета и уведомления и кто оплачивает их в срок;
• знает ли офис юридического лица, что квартира пустует, и есть ли у него ваш контакт на экстренный случай.

Управляющие компании нередко предлагают проверку пустующей квартиры отдельной услугой — уточните, что в неё входит и как часто приходят. Пустые месяцы учитывайте и в расчёте доходности: доход приходит в сезон, расходы — круглый год.

Как собрать годовой бюджет без догадок

Сведите расходы в одну таблицу и у каждой строки отметьте, откуда взялась цифра:

• плата за обслуживание — ставка со страницы проекта, если поле заполнено, пересчитанная на вашу площадь; действующую ставку подтверждает менеджер;
• ремонтный фонд — сведения юридического лица о состоянии фонда и планах ремонта;
• коммунальные услуги и интернет — тарифы дома и провайдера, а у готового объекта — прошлые счета;
• страховка — предложение страховщика;
• налог на землю и строения — расчёт бухгалтера или уведомление администрации;
• обслуживание и ремонт — ваш собственный резерв;
• управление арендой — договор с управляющей компанией.

Платите вы в батах, а доход и сбережения у вас, скорее всего, в другой валюте. Курс меняется, поэтому бюджет в своей валюте пересматривайте хотя бы раз в год. Как переводить деньги в Таиланд и какие документы при этом сохранять, рассказывает гид о переводе денег.

Вопросы до покупки

Эти вопросы стоит задать застройщику или управляющему до подписи договора:

• Какая ставка платы за обслуживание действует сейчас и пересматривалась ли она?
• За какой период выставляют счёт и с какой даты начинают начислять плату?
• Что входит в плату за обслуживание, а что оплачивается отдельно?
• Как подключены электричество и вода: напрямую на владельца или через дом?
• Разрешена ли в доме посуточная сдача и есть ли своя служба управления арендой?
• Для готового дома: сколько денег в ремонтном фонде, есть ли долги владельцев, какой ремонт планируется?
• Для виллы в посёлке: кто управляет посёлком, что входит во взнос и кто решает о его повышении?

Чем поможет ROMA ThaiProperty

Менеджер запросит у застройщика или управляющего действующую ставку платы за обслуживание, перечень того, что в неё входит, и правила дома о сдаче — и объяснит их по-русски. Мы не рассчитываем налоги и не даём юридических заключений: налог на землю и строения и налоги с аренды считает бухгалтер, правила дома и договоры проверяет независимый юрист. Наша задача — чтобы вы увидели полную картину расходов до покупки, а не после первого счёта.

Что дальше

Сравните ставки платы за обслуживание у разных проектов в каталоге или на страницах направлений — Паттайя, Пхукет, Самуи. Если выбираете между квартирой и виллой, прочитайте гид «Кондо, вилла или таунхаус». А по конкретному проекту оставьте заявку — менеджер вернётся с расходами именно по этому дому.