Налоги в Израиле с квартиры в Таиланде: вопросы к бухгалтеру

Покупая квартиру в Таиланде, израильтяне обычно тщательно разбираются с тайской стороной: квота для иностранцев, перевод денег, регистрация в земельном департаменте. Израильская сторона часто остаётся на потом — и только через год выясняется, что пару вопросов стоило задать до подписания договора. Этот гид не заменяет вашего бухгалтера. Он помогает понять, какие вопросы вообще существуют, когда они возникают и какие документы стоит сохранить, чтобы через несколько лет не восстанавливать их по крупицам.

Сразу оговоримся: это не налоговая и не юридическая консультация. Здесь нет ставок, порогов, названий налоговых режимов и советов, что выбрать. Налоговое право Израиля меняется, разъяснения налогового управления (רשות המסים) обновляются, а ответ в каждом случае зависит от семейного положения, доходов и другого имущества. Обязывающий ответ даёт израильский бухгалтер (רואה חשבון) или налоговый консультант (יועץ מס), знакомый с международным налогообложением. Текст проверен на дату, указанную вверху страницы. Общая картина покупки из Израиля — в гиде Покупка недвижимости в Таиланде из Израиля, налоги и сборы на тайской стороне — в гиде Налоги и расходы в Таиланде.

Кому пригодится этот гид

Он написан для жителей Израиля, которые покупают или уже купили квартиру в Таиланде: тем, кто давно живёт в стране, недавно репатриировался или делит год между Израилем и другими странами. Многие русскоязычные израильтяне к тому же владеют имуществом или счетами в странах, откуда приехали, — тогда квартира в Таиланде становится ещё одним зарубежным активом в общей картине, и это тоже стоит обсудить с бухгалтером.

Ниже — пять моментов, когда квартира за рубежом встречается с израильскими налогами, и вопросы к каждому из них. Списки можно распечатать и взять с собой на встречу.

• Покупка: на кого оформлять, откуда деньги, как это повлияет на квартиру в Израиле.
• Владение: годовой отчёт и декларация о капитале, даже если дохода нет.
• Аренда: налог в Таиланде, налог в Израиле и как они соотносятся.
• Продажа: как считается прибыль и что для этого понадобится.
• Переезд и семья: репатриация, жизнь на две страны, наследство.

Исходная точка: житель Израиля и доходы за рубежом

В Израиле действует персональный принцип налогообложения: житель страны облагается налогом в Израиле и на доходы, полученные за её пределами. Для квартиры в Таиланде это значит, что арендный доход и прибыль от продажи могут интересовать не только тайские власти, но и израильское налоговое управление. Отсюда и все вопросы ниже: что отражать в отчётности, как считать и как не заплатить дважды с одного и того же дохода.

Есть и вопрос, который стоит раньше всех остальных: являетесь ли вы жителем Израиля для целей налогообложения. Обычно ответ очевиден, но не всегда — особенно у тех, кто недавно приехал или собирается проводить в Таиланде значительную часть года. Об этом — отдельный раздел ниже.

Покупка: что спросить до подписания договора

Большинство решений, от которых зависят налоги, принимаются в день покупки, а не в день подачи отчёта. Что-то из этого потом поменять трудно или невозможно: квартира уже зарегистрирована в Таиланде на конкретное имя, деньги ушли с конкретного счёта. Одна встреча с бухгалтером до подписания стоит немного по сравнению со сделкой и даёт ясную картину того, что ждёт дальше.

На кого оформлять квартиру

В Таиланде кондо можно оформить на одного человека или на нескольких совладельцев. Решение кажется техническим, но в Израиле от него зависит, кто отчитывается об аренде, как делится доход, что будет при наследовании и как это сочетается с квартирами, которые каждый из супругов держит в Израиле. Иногда предлагают покупать через компанию — это решение с правовыми последствиями в Таиланде и налоговыми в Израиле, и консультация нужна с обеих сторон. Схемы с подставными тайскими акционерами, придуманные для обхода ограничений для иностранцев, тайский закон запрещает; подробнее — в гиде Владение недвижимостью иностранцами.

Откуда деньги

Израильский банк перед переводом за рубеж спросит о происхождении средств, а налоговое управление при запросе декларации о капитале сравнит рост вашего капитала с задекларированными доходами. Поэтому происхождение денег на покупку — накопления, продажа другого имущества, кредит, наследство или подарок родителей — лучше документировать сразу. Если часть средств когда-то пришла из-за рубежа, например из страны, откуда вы репатриировались, сохраните и эти документы.

Квартира в Израиле и статус «единственной квартиры»

Для многих израильтян это самый важный вопрос, и к Таиланду он отношения не имеет. Размер налога на покупку (מס רכישה) и иногда освобождение от налога на прирост стоимости (מס שבח) в Израиле зависят от того, сколько у вас квартир. Учитывается ли при этом квартира за рубежом и при каких условиях — вопрос к бухгалтеру или израильскому юристу по недвижимости. Задать его нужно до обеих сделок: и до покупки в Таиланде, и до покупки или продажи в Израиле, если она планируется в те же годы. Мы на сайте на него не отвечаем — намеренно: правила сложные, со временем менялись, а ответ зависит от деталей.

• Повлияет ли квартира в Таиланде на статус моей израильской квартиры для מס רכישה?
• Повлияет ли она на освобождение от מס שבח, если я продам квартиру в Израиле?
• Важен ли порядок сделок, если в ближайшие годы я собираюсь покупать или продавать в Израиле?
• Есть ли разница, строится ли тайская квартира или уже сдана и зарегистрирована?
• Что лучше с налоговой точки зрения: оформить квартиру на одного из супругов или на обоих?
• Если деньги на покупку — подарок родителей, нужно ли это где-то отражать?
• Какие последствия в Израиле, если квартира будет принадлежать компании, израильской или иностранной?

Владение: годовой отчёт и декларация о капитале

Многие наёмные работники в Израиле не подают годовой отчёт (דוח שנתי): налог удерживается из зарплаты. Владение имуществом за рубежом, и особенно доход от него, может это изменить. Обязанность подать отчёт бывает связана с зарубежным доходом, а бывает — с самим фактом владения активами за пределами Израиля. Точные условия, включая суммы и пороги, задают закон и подзаконные акты, и они меняются, поэтому здесь мы их не приводим. Важно другое: обязанность отчитываться не обязательно зависит от прибыли. Она может возникнуть и в год, когда квартира пустовала или ещё строилась.

Декларация о капитале (הצהרת הון) — документ, в котором перечисляются все активы и обязательства ваши и близких членов семьи на определённую дату: квартиры, счета, ценные бумаги, кредиты. Налоговое управление может её запросить, а в некоторых случаях подать её обязаны и без запроса. Квартира в Таиланде — полноценный актив, и в очередной декларации она появится.

• Обязывает ли меня сама квартира в Таиланде, без дохода от неё, подавать годовой отчёт?
• Что изменится в год, когда я начну её сдавать?
• Как отражать квартиру, которая ещё строится и оплачена частично?
• Нужно ли подавать декларацию о капитале сейчас, или квартира появится в следующей, если её запросят?
• В какой валюте и по какой стоимости указывать квартиру, купленную за баты?
• Если квартира оформлена на обоих супругов — отчитывается каждый отдельно?

Аренда: доход в батах, отчёт в шекелях

Большинство покупателей из Израиля собираются сдавать квартиру хотя бы часть года. Здесь встречаются две налоговые системы: Таиланд считает доход от аренды недвижимости на своей территории своим, Израиль — доходом своего жителя. О тайской стороне — что должен владелец-иностранец — мы пишем в гиде Налоги и расходы в Таиланде. Здесь — только израильская сторона.

В Израиле есть несколько способов рассчитать налог с дохода от аренды недвижимости за рубежом. Они по-разному учитывают расходы, амортизацию и налог, уплаченный в другой стране. Какой подходит вам, зависит от размера дохода, расходов, остальных доходов и планов на будущие годы. Названий и ставок мы сознательно не приводим: они меняются, а правильный выбор делается только с вашими цифрами на столе.

Отдельная тема — расходы и курс. Владелец сдаваемой квартиры платит взносы на обслуживание дома, комиссию управляющей компании, электричество, страховку, ремонт. Учитываются ли эти расходы в Израиле и как — зависит от способа расчёта. А доход приходит в батах, отчёт подаётся в шекелях, и между этими моментами может пройти немало времени. Как устроено само управление арендой, расскажем в гиде Управление арендой.

• Какие способы расчёта налога с аренды из Таиланда мне доступны и чем они отличаются в моём случае?
• Можно ли перейти с одного способа на другой в следующие годы?
• Какие расходы будут учтены и какие отчёты управляющей компании для этого хранить?
• По какому курсу пересчитывать в шекели доходы и расходы в батах?
• Как быть, если квартира сдавалась только часть года, а остальное время мы жили в ней сами?
• Зачтут ли в Израиле налог, уплаченный с аренды в Таиланде?

Соглашение об избежании двойного налогообложения

Между Израилем и Таиландом действует соглашение об избежании двойного налогообложения. Такие соглашения определяют, какая страна вправе облагать те или иные доходы и как страна проживания учитывает налог, уплаченный в другой. Для недвижимости общее правило подобных соглашений — право облагать доход от неё есть у страны, где она находится. Но это не значит, что в Израиле не будет ничего к отчёту или к уплате.

Статей соглашения и того, как оно применяется к аренде и к продаже, мы здесь не разбираем: это работа бухгалтера, который специализируется на международном налогообложении. А вот что стоит делать с первого дня — сохранять каждое подтверждение налога, уплаченного в Таиланде. Без такого документа учесть его в Израиле будет трудно.

• Как соглашение между Израилем и Таиландом применяется к доходу от аренды и к прибыли от продажи квартиры?
• Какие тайские документы понадобятся, чтобы налог, уплаченный там, учли в Израиле?
• Что, если в какой-то год налог в Таиланде не платился?

Продажа: думать о выходе уже на входе

О продаже в день покупки думают немногие, но документы, от которых зависит налог при продаже, появляются именно тогда. Чтобы посчитать прибыль, нужно знать цену покупки, сопутствующие расходы, дату и курс каждого платежа. Если квартира куплена у застройщика с оплатой частями за время стройки, расчёт сложнее, чем при покупке одним платежом.

И важная деталь для тех, кто продавал квартиру в Израиле: מס שבח касается недвижимости в Израиле. Продажа квартиры за рубежом рассматривается в Израиле по другим правилам, а в Таиланде в день переоформления есть свои налоги и сборы. Тайскую сторону продажи разберём в гиде Перепродажа и выход из инвестиции.

• Как в Израиле облагается прибыль от продажи квартиры в Таиланде и как на расчёт влияет курс бата к шекелю?
• Какие расходы на покупку, ремонт и мебель можно будет учесть и какие документы для этого хранить?
• Что будет, если квартира продастся с убытком?
• Зачтут ли в Израиле налог, уплаченный в Таиланде при продаже?
• Есть ли разница между переуступкой договора до сдачи дома и продажей после регистрации?

Репатрианты и те, кто живёт на две страны

У новых репатриантов (עולים חדשים) и вернувшихся жителей (תושבים חוזרים) в Израиле есть особые правила для зарубежных доходов и активов, и в последние годы они менялись. Если вы репатриировались недавно, выясните у бухгалтера, распространяются ли эти правила на вас и что именно они дают: освобождение от налога, от отчётности или от того и другого. Не полагайтесь на то, что слышали от знакомых несколько лет назад, — проверьте, что действует сейчас.

Другая ситуация — когда квартира в Таиланде часть плана жить там подолгу. Это может повлиять на налоговое резидентство — в Израиле, а возможно, и в Таиланде. Речь не только о числе дней: в Израиле смотрят на центр жизненных интересов — где дом, семья, работа, счета. Если вы думаете о переезде, говорите с бухгалтером о резидентстве, а не только о квартире.

• Распространяются ли на меня льготы для новых репатриантов или вернувшихся жителей и что они дают сегодня?
• Может ли долгое пребывание в Таиланде изменить моё налоговое резидентство?
• Как в отчётности учитываются другие мои активы за рубежом — квартира или счёт в стране, откуда я приехал?
• Что нужно знать о наследовании квартиры в Таиланде с точки зрения израильской отчётности?

Папка документов: что хранить с первого дня

Аккуратная папка — самое дешёвое и полезное, что можно сделать для будущих налоговых вопросов. Храните электронную копию и бумажную, и передавайте копию бухгалтеру каждый раз, когда появляется важный документ. Базовый список:

• Договор бронирования и договор купли-продажи с застройщиком, со всеми приложениями и изменениями.
• График платежей и квитанция или счёт застройщика на каждый платёж.
• Подтверждения банковских переводов из Израиля — с датой, суммой и валютой.
• Документ тайского банка о поступлении иностранной валюты (FET form или credit advice): он нужен при регистрации и пригодится при продаже.
• Свидетельство о собственности и документы регистрации из земельного департамента, включая квитанции о налогах и сборах при переоформлении.
• Счета за мебель, технику и ремонт.
• Договор с управляющей компанией и её периодические отчёты: доходы, комиссии, расходы.
• Подтверждения налогов, уплаченных в Таиланде.
• Документы о происхождении денег на покупку: продажа имущества, накопления, кредит, подарок.

Про документы самого перевода и вопросы израильского банка — отдельный гид Перевод денег в Таиланд.

Как выбрать специалиста и подготовиться к встрече

Не каждый бухгалтер занимается международным налогообложением, и это нормально. Ищите רואה חשבון или יועץ מס, у которого регулярно есть клиенты с активами и доходами за рубежом. Уже в первом разговоре спросите, был ли опыт с недвижимостью в Азии и знаком ли он с соглашением с Таиландом. Если вам удобнее обсуждать сложные вещи по-русски, в Израиле немало русскоязычных специалистов, — но отчёты всё равно подаются по израильским правилам, и документы из Таиланда, скорее всего, будут на английском и тайском.

Чтобы встреча прошла с толком, возьмите с собой:

• Короткое описание сделки: какой проект, в каком городе, строящийся или готовый, какой график платежей.
• На кого вы собираетесь оформлять квартиру.
• Планы: жить самим, сдавать надолго, посуточно или совмещать.
• Список квартир и другого имущества в Израиле и за рубежом и планы купить или продать что-то в ближайшее время.
• Последний годовой отчёт и последнюю декларацию о капитале, если они были.
• Списки вопросов из этого гида.

Чем поможет ROMA ThaiProperty

Мы агентство недвижимости, а не бухгалтерская фирма. Налоговых консультаций не даём, способов расчёта не советуем и отчёты не заполняем. Что мы делаем: помогаем получить от застройщика все документы из списка выше, объясняем, что написано в договоре и графике платежей, и следим, чтобы бумаги, которые попросит бухгалтер, были у вас вовремя. Если ваш бухгалтер захочет задать вопросы о самой сделке, мы ответим, в том числе по-русски.

Что дальше

Если проект ещё не выбран, начните с каталога проектов или страниц городов — Паттайя, Пхукет, Бангкок. Весь путь покупки из Израиля — в гиде Покупка недвижимости в Таиланде из Израиля, тайские налоги и сборы — в гиде Налоги и расходы в Таиланде. А до подписания — встреча с бухгалтером и списки с этой страницы.