Налоги и расходы при покупке недвижимости в Таиланде

Этот гид объясняет в общих чертах, какие расходы добавляются к цене недвижимости в Таиланде. Это не юридическая и не налоговая консультация. Ставки сборов и налогов, базы расчёта и льготы меняются, поэтому цифр здесь нет: сумму для вашей сделки на её дату рассчитают тайский юрист и ваш налоговый консультант.

Покупатели часто узнают о расходах сверх цены в последний момент — когда застройщик присылает счёт к регистрации. Неприятно не столько само наличие этих расходов, сколько то, что их не было в бюджете. Почти всё можно узнать заранее, если до подписи договора задать правильные вопросы. Ниже — что это за расходы, кто их обычно несёт и как проверить разбивку, которую вам пришлют.

Из чего складывается итоговая сумма

• цена по договору — с графиком платежей, если покупаете в рассрочку от застройщика;
• сборы и налоги при регистрации в Land Office;
• разовые расходы вокруг сделки: юрист, перевод денег, ремонтный фонд, платежи при приёмке;
• ежегодные расходы владельца: обслуживание дома, налог на землю и строения, страховка, коммунальные услуги;
• налоги при сдаче в аренду и при продаже — в Таиланде и в стране, где вы платите налоги.

Про цену и рассрочку — отдельный гид о рассрочке от застройщика. Здесь — всё, что сверху.

Сборы и налоги при регистрации в Land Office

Право собственности переходит в момент регистрации в земельном департаменте (Land Office) по месту объекта. В этот день вы доплачиваете остаток застройщику, а в кассу департамента вносятся сборы и налоги за переход права. Обычно в расчёте есть такие строки.

Сбор за переход права (transfer fee)

Сбор за саму регистрацию. Считается от государственной оценочной стоимости объекта, а не обязательно от цены в договоре — поэтому сумма может не совпасть с тем, что вы ожидали, умножив ставку на цену. Именно этот сбор чаще всего делят между покупателем и продавцом.

Специальный налог на бизнес или гербовый сбор

При продаже недвижимости применяется одно из двух: специальный налог на бизнес (Specific Business Tax) или гербовый сбор (stamp duty). Какой именно — зависит прежде всего от продавца: компания это или частное лицо и сколько времени объект был у него в собственности. В новостройке продавец — компания-застройщик; на вторичном рынке расчёт другой. По закону это налог продавца, но договор может переложить его или часть на покупателя.

Подоходный налог продавца, удерживаемый при регистрации

Land Office в день перехода права удерживает с продавца подоходный налог — авансом с его дохода от продажи. У компаний и частных лиц он считается по-разному. Это обязанность продавца, и в нормальном договоре покупатель её не несёт — но проверить формулировку стоит.

Если вы покупаете в аренду (лизхолд)

Виллу или дом иностранец обычно оформляет в долгосрочную аренду земли. Тогда регистрируется не переход собственности, а аренда — со своим регистрационным сбором и своим гербовым сбором, которые считаются иначе. Чем лизхолд отличается от собственности, разобрано в гиде о фрихолде, лизхолде и квоте.

Кто что платит: решает договор, а не обычай

Закон определяет, на кого возложен каждый налог, но стороны договариваются, кто фактически покрывает каждую строку, — и для вашего бюджета важна именно эта договорённость. У застройщиков есть привычные формулировки, но они различаются от проекта к проекту, а в акциях — иногда и от квартиры к квартире. Фраза менеджера «у нас все так делают» ничего не стоит, пока распределение не записано в договоре построчно и пока его не прочитал ваш юрист.

Отдельно присмотритесь к формулировкам вроде «все расходы по регистрации — за счёт покупателя». Такая строка может включать и налоги, которые по закону лежат на продавце. Это не запрещено, но это ваши деньги, и решать, соглашаться ли, лучше до подписи.

Разовые расходы вокруг сделки

Независимый юрист

Юрист, который представляет вас, а не застройщика, проверяет землю, разрешения, квоту и договор, а в конце — и расчёт сборов. Гонорар вы обсуждаете с ним напрямую: бывает фиксированный, бывает по объёму работы. Попросите письменное предложение, где перечислено, что входит: проверка, правки договора, сопровождение регистрации, доверенность.

Перевод денег

У перевода из-за рубежа две составляющие стоимости: комиссии банков (отправителя, банка-посредника, тайского банка) и курс конвертации. На крупной сумме разница курса нередко весит больше, чем все комиссии вместе, поэтому сравнивайте полную стоимость перевода, а не только тариф. Тайский банк выдаёт документ о том, что деньги пришли из-за рубежа в валюте, — без него иностранцу не зарегистрировать собственность на квартиру; за его выдачу может взиматься небольшая плата. Подробно — в гиде о переводе денег в Таиланд.

Ремонтный фонд (sinking fund)

В кондоминиуме при приёмке платят разовый взнос в ремонтный фонд дома. Из него потом финансируют крупный ремонт — крыши, лифтов, фасада, — чтобы не собирать деньги с владельцев каждый раз заново. Взнос обычно считают от площади квартиры, сумму определяет застройщик перед сдачей, и в цену квартиры он не входит. Уточните заранее, учтён ли он в присланном расчёте.

Что ещё могут попросить при приёмке

• плату за обслуживание дома авансом за первый период;
• подключение и депозит за счётчики электричества и воды;
• мебельный пакет, если он не входит в цену;
• при покупке на расстоянии — заверение доверенности и переводы документов;
• дорогу и проживание, если едете принимать квартиру сами.

Как проходит приёмка и что проверять — в гиде о приёмке квартиры; как купить, не приезжая, — в гиде о покупке на расстоянии.

Ежегодные расходы владельца

Плата за обслуживание (common fee)

Из неё оплачивают уборку, охрану, бассейн, спортзал, сад и управление домом. В Таиланде её устанавливают в батах за квадратный метр в месяц. На странице каждого проекта у нас она указана именно так, если эти данные есть в базе: умножьте на площадь квартиры и на двенадцать месяцев — получите годовую сумму. Обычно её берут авансом, за год или полгода. Цифра на сайте — ориентир; сумму для конкретной квартиры и порядок оплаты подтверждает менеджер.

Налог на землю и строения

Ежегодный налог платит владелец, в том числе иностранец, — местной администрации. Сумма зависит от оценочной стоимости объекта и от того, как он используется: жильё для себя, сдача в аренду, пустующий объект. Администрация присылает уведомление, поэтому у неё должны быть ваши актуальные контакты или контакты управляющего.

Страховка, коммунальные услуги, управление

Общие части дома страхует юридическое лицо кондоминиума; имущество в квартире и ответственность перед арендаторами — отдельной страховкой. Электричество и воду платите по счётчикам. Если сдаёте, управляющая компания берёт комиссию, и она различается между компаниями и между долгосрочной и посуточной сдачей. Полную картину расходов владельца собирает гид о расходах на содержание.

Сдача в аренду: какие налоги возникают

Доход от аренды тайской квартиры — доход из тайского источника, и он может облагаться налогом в Таиланде, даже если вы там не живёте. Если арендатор — компания, она может удерживать налог при выплате. Кроме того, страна вашего налогового резидентства, скорее всего, тоже захочет знать об этом доходе. Как избежать двойного налогообложения и есть ли между странами соглашение об этом — вопрос к вашему налоговому консультанту, не к агентству.

Посуточная сдача в Таиланде регулируется отдельно, и не каждый дом её допускает. Прежде чем закладывать такой доход в расчёт, проверьте правила дома и местные требования. Об организации сдачи — в гиде об управлении арендой, об оценке дохода — в гиде о доходности.

Продажа: роли меняются

Когда вы продаёте, вы — продавец, и описанные выше налоги продавца переходят к вам: специальный налог на бизнес или гербовый сбор в зависимости от срока владения, подоходный налог, который удержит Land Office, и сбор за переход права — по договорённости с покупателем. Доход от продажи, скорее всего, придётся показать и в стране резидентства.

Чтобы потом без проблем вывести деньги от продажи из Таиланда, с первого дня храните документы о переводе средств и договор покупки. О продаже и выходе из объекта — гид о перепродаже.

Как читать разбивку расходов от застройщика

До подписи попросите у застройщика письменный расчёт всех расходов сверх цены. Когда он придёт, пройдитесь по нему с этими вопросами:

• Каждая строка названа: сбор за переход права, специальный налог на бизнес или гербовый сбор, удерживаемый налог, ремонтный фонд, аванс за обслуживание, счётчики?
• У каждой строки указано, кто платит — вы, застройщик или поровну? И совпадает ли это с договором?
• От какой базы считается строка — от цены договора или от государственной оценки? Расчёт до регистрации — это оценка: окончательную сумму считает Land Office в день сделки.
• Ремонтный фонд и аванс за обслуживание: от какой площади и за какой период?
• Что будет, если в день регистрации сумма окажется другой, и кто доплачивает разницу?
• В какой валюте и на какой счёт платится каждая строка — застройщику, в Land Office, на эскроу?
• Если в акции написано «регистрация за наш счёт» — какие строки это покрывает и записано ли это в договоре, а не только в рекламе?

Расчёт с ясными ответами — хороший знак. Ответ «всё включено» без расшифровки — повод переспросить и передать вопрос юристу до подписи. Как проверить самого застройщика — в гиде о проверке застройщика.

Ошибки, из-за которых бюджет не сходится

• считать сбор от цены договора, хотя база может быть другой;
• забыть о ремонтном фонде и авансе за обслуживание — они приходят одним счётом при приёмке;
• планировать перевод по сегодняшнему курсу, когда платежи растянуты на годы стройки;
• верить устной договорённости о том, кто платит налоги, без строки в договоре;
• не спросить налогового консультанта о доходе от аренды до того, как появился первый арендатор.

Чем поможет ROMA ThaiProperty

До того как вы возьмёте на себя обязательства, менеджер запросит у застройщика письменную разбивку расходов с указанием, кто платит каждую строку, и объяснит её по-русски. Налоги мы не рассчитываем и юридических заключений не даём: договор и расчёт сборов проверяет независимый тайский юрист, налоги в вашей стране — ваш консультант. Наша задача — чтобы вы пришли к ним с правильными вопросами и полным комплектом документов.

Что дальше

Посмотрите плату за обслуживание у реальных проектов в каталоге или на страницах районов — Паттайя, Пхукет, Хуа Хин. Если вы только начинаете, сначала прочитайте пошаговый гид по покупке. А по конкретному проекту оставьте заявку — менеджер вернётся с разбивкой расходов от застройщика.