Покупка недвижимости в Таиланде дистанционно

Купить квартиру в Таиланде, не приезжая, — реальный путь для тех, кто живёт далеко и не может прилететь ради одного просмотра. Сама сделка устроена так же, как для любого иностранца, и подробно описана в гиде «Как иностранцу купить недвижимость в Таиланде». Этот гид — о том, что меняется, когда вас нет на месте: кто видит объект вместо вас, как подписать документы из другой страны, кому и как выдать доверенность и как не стать жертвой мошенников.

Оговорка: это общий обзор, а не юридическая консультация. Требования к доверенности, заверению документов и удалённой подписи зависят от земельного департамента, застройщика и страны, где вы подписываете, и могут меняться. До любого обязывающего шага порядок для вашей сделки должен подтвердить независимый тайский юрист. Цен, комиссий и сроков здесь нет — их называют менеджер, застройщик и банк.

Коротко: что дистанционно, что — через представителя

Выбор, просмотр, бронь, проверка договора, подписание и платежи проходят удалённо. Два момента требуют человека на месте: приёмка квартиры и регистрация права собственности в земельном департаменте. Их вы проводите сами, если прилетите, или через представителя по доверенности. Решите, кто это будет, ещё до брони — от этого зависит, какую доверенность готовить.

Участников сделки немного, и у каждого своя роль. Вы решаете, подписываете и платите. Менеджер подбирает и показывает проекты, передаёт вопросы застройщику и объясняет шаги, но юристом не является. Независимый тайский юрист работает на вас: проверяет проект и договор и готовит доверенность. Застройщик выдаёт бланк брони и договор, принимает платежи и передаёт квартиру. Банк отправляет деньги, а тайский банк подтверждает поступление в валюте.

Весь путь по этапам

Подбор

Начните с задачи и бюджета, а не с картинок. В каталоге новостроек есть фильтры по городу, бюджету, числу спален и стадии стройки. На странице проекта, если поля заполнены, показаны стадия стройки и плановый квартал сдачи, расстояние до моря, плата за обслуживание за квадратный метр в месяц, план платежей и квота по юнитам. Это основа для вопросов менеджеру. Как сравнить районы, не приезжая, — в гидах «Районы Паттайи», «Районы Пхукета» и «Районы Бангкока».

Видеопоказ

Рекламный ролик застройщика показывает то, что хочет показать застройщик. Живой видеозвонок позволяет попросить показать то, что нужно вам:

• улицу и вход, что стоит напротив и что строится рядом;
• дорогу пешком до пляжа или станции — без монтажа;
• в готовом доме — открыть краны, включить кондиционер, посмотреть с балкона и в углы потолка;
• в строящемся — стройплощадку и уже сданный дом того же застройщика;
• звук: попросите на минуту замолчать и послушать улицу;
• то же место вечером — второй звонок в другое время суток.

Записывайте звонки, если менеджер не против, и делайте снимки экрана: через неделю три похожих дома в памяти сливаются в один. После показа сведите ответы по каждому проекту в одну таблицу — так сравнение будет по одним и тем же вопросам, а не по последнему впечатлению.

Бронь

Квартиру закрепляют бронированием: короткий бланк и первый платёж, после которых квартира на ограниченное время снимается с продажи до подписания договора. До перевода уточните письменно: на какой счёт идёт платёж, возвращается ли он и при каких условиях, если договор не будет подписан, и сколько времени у вас на проверку договора.

Юрист и договор

Когда вас нет на месте, юрист — ваши глаза на документы. Он работает на вас, а не на застройщика и не на агентство. Он проверяет права застройщика на землю, разрешение на строительство, иностранную квоту, условия о задержке и возврате денег, возможность переуступки до сдачи и правила о сдаче в аренду. Как проверить самого застройщика, — в гиде «Как проверить застройщика». Договор составлен на английском или на тайском и английском; попросите у юриста письменную выжимку главных пунктов.

Подписание

Способ удалённой подписи согласуют юрист и застройщик. Вариантов несколько: вы подписываете экземпляры, присылаете сканы, а оригиналы — курьером; юрист подписывает за вас по доверенности; часть застройщиков принимает электронную подпись — достаточно ли её для вашего договора, решает юрист. При любом способе проверьте, что каждая страница завизирована так, как требуется, что у вас есть полный экземпляр с подписями обеих сторон и что приложения — планировка, спецификация отделки, план платежей — на месте.

Платежи и стройка

Платежи по плану застройщика вы переводите из своей страны — подробнее ниже, в разделе о безопасности. Пока дом строится, попросите застройщика или менеджера присылать отчёты о ходе работ с фотографиями и сверяйте их с этапами в плане платежей. Как устроена рассрочка, — в гиде «Рассрочка от застройщика».

Приёмка

Когда дом готов, квартиру осматривают, составляют список недочётов, застройщик их устраняет, и только после этого вносят остаток. Издалека осмотр проводит представитель: профессиональный инспектор, юрист или человек, которому вы доверяете, — желательно с живым видеозвонком и списком дефектов с фотографиями. Не подтверждайте приёмку и не переводите последний платёж, пока не получили этот список и ответ застройщика. Что проверять при приёмке, — в гиде «Приёмка и передача квартиры».

Регистрация и после ключей

Право собственности регистрируют в земельном департаменте — лично или через представителя по доверенности. Сборы и налоги при регистрации и то, кто их платит, разобраны в гиде «Налоги и расходы при покупке». После регистрации остаётся переоформить электричество и воду, зарегистрироваться у юридического лица дома, решить, у кого хранится запасной ключ и куда приходит почта. О регулярных расходах — в гиде «Расходы владельца».

Язык документов

Документы сделки составлены на тайском, английском или на обоих языках, а бланки земельного департамента — на тайском. Не подписывайте то, чего не понимаете, даже если «все это подписывают». Попросите юриста дать письменную выжимку каждого документа на понятном вам языке: что в нём сказано, к чему он обязывает и что будет, если что-то пойдёт не так. Менеджер может пройти выжимку с вами и передать вопросы застройщику, но юридическое решение остаётся за юристом. Храните всю переписку в одном месте — письма, сообщения, подтверждения переводов: при удалённой сделке это ещё и ваш архив.

Если стройка задерживается

Не гадайте, что вам положено: условия о задержке, компенсации и возврате денег записаны в договоре, и объяснить их должен юрист. Сохраняйте все подтверждения платежей и отчёты о ходе работ — при спорах они понадобятся. Если менеджер или застройщик сообщают о переносе сдачи, попросите подтверждение письменно и покажите его юристу.

Доверенность: кому, на что и как оформить

Для приёмки и регистрации, скорее всего, понадобится доверенность. У земельного департамента есть своя форма, и юрист подготовит её так, чтобы она покрывала ровно нужные действия. Доверенность, подписанная за пределами Таиланда, как правило, требует заверения у нотариуса и дополнительного удостоверения, например в тайском посольстве или консульстве. Не начинайте оформление, пока юрист не дал письменный список требований: неправильно заполненная форма означает пройти всё заново.

Кому выдавать? Своему юристу или близкому человеку, которому вы доверяете. Доверенность на конкретное действие с конкретным объектом безопаснее генеральной.

Документы, которые стоит собрать заранее

• Загранпаспорт, срок действия которого не закончится до регистрации, и его копии.
• Подтверждение адреса проживания — его может запросить банк или застройщик.
• Документы об источнике средств для вашего банка.
• Подписанный договор со всеми приложениями.
• Подтверждения тайского банка по каждому поступившему платежу.
• Нотариально заверенная доверенность, если она нужна.

Что именно потребуется в вашем случае, скажет юрист; список выше — чтобы не искать бумаги в последний момент.

Безопасность платежей

Чтобы квартира в кондо была оформлена на иностранца, деньги должны прийти из-за рубежа в иностранной валюте, а тайский банк выдаёт подтверждение. Поэтому платите со своего счёта напрямую на счёт компании-застройщика, указанный в договоре, — не через знакомых, не на личный счёт и не обходными путями. Назначение платежа, валюта и подтверждение — в гиде «Перевод денег в Таиланд».

• Если реквизиты «вдруг поменялись» в письме или мессенджере, не платите — перезвоните застройщику по номеру, который знаете заранее.
• Не принимайте решение под давлением «только до завтра» без времени на юриста.
• Не соглашайтесь на «юриста», которого навязывает продавец.
• Насторожитесь, если обещают фиксированный доход без договора, где сказано, кто платит и что будет, если не заплатят.
• Проверяйте, что в документах есть название компании, адрес и регистрационный номер.

Переводите платежи по плану заранее, а не в последний день: банки в разных странах работают в разные дни недели, а праздники не совпадают. О валютных и банковских вопросах рассрочки — в том же гиде о переводе денег.

Ошибки удалённых покупателей

• Перевести бронь до того, как получены письменные условия её возврата.
• Взять юриста, которого предложил продавец, вместо независимого.
• Оформить генеральную доверенность «на всякий случай».
• Начать заверять доверенность, не получив от юриста список требований.
• Платить последний взнос до приёмки и ответа застройщика на список дефектов.
• Переводить платёж в последний день срока и упереться в выходные или праздники банка.
• Не решить заранее, кто будет присматривать за квартирой после ключей.

Когда всё-таки стоит прилететь

Купить, не приезжая, можно. Но если есть возможность прилететь один раз, самое полезное время — до подписания договора: увидеть район, пройти до пляжа или станции, встретиться с юристом. Второй удачный момент — приёмка, если удастся совместить её с отпуском. Всё остальное — платежи, наблюдение за стройкой, документы — хорошо работает дистанционно.

Если летите, спланируйте поездку заранее: два-три проекта из короткого списка, прогулка по району днём и вечером, встреча с юристом и, если нужно, оформление доверенности на месте — подписанная в Таиланде, она может потребовать меньше шагов. Запишите вопросы до вылета, чтобы не потратить поездку на то, что можно было узнать по видеосвязи.

Чем поможет ROMA ThaiProperty

Менеджер показывает проекты по видеосвязи вживую, проходит с вами улицу и дом, передаёт вопросы застройщику и возвращается с письменными ответами, объясняет шаги — и прямо говорит, что нужно проверить с юристом, потому что его не заменяет. Покупателям из Израиля — отдельный гид «Покупка недвижимости в Таиланде из Израиля». Проекты — в каталоге и на страницах городов: Паттайя, Пхукет, Бангкок.