Районы Паттайи: где покупать квартиру или дом

«В каком районе Паттайи лучше купить квартиру» — один из первых вопросов покупателя. Честный ответ — встречный вопрос: лучше для чего? Квартира, в которой вы пережидаете зиму, и квартира, которую круглый год сдают туристам, ищутся в разных местах, хотя бюджет может быть одинаковым. В этом гиде мы не пересказываем описания районов: у Паттайи, Джомтьена и Пратумнака есть свои страницы, где подробно рассказано, как там живут и что продаётся. Здесь — сравнение: чем районы отличаются друг от друга, какой подходит под какую задачу и что проверить своими глазами, прежде чем выбирать проект.

Важная оговорка. Гид описывает характер районов так, как его видит наше агентство, и не является инвестиционной рекомендацией. Цен по районам, расстояний и времени в пути здесь нет намеренно: они меняются от дома к дому и от улицы к улице, и средняя цифра скорее запутает. Цену и наличие конкретной квартиры подтверждает менеджер, а ожидаемый доход от аренды мы называем только как оценку агентства — с источником и датой.

Сначала задача, потом карта

Прежде чем открывать карту, ответьте себе на четыре вопроса. Они сужают выбор быстрее любого рейтинга районов.

• Кто будет жить в квартире: вы сами, семья, арендаторы или все по очереди?
• Сколько времени в году вы проведёте в Паттайе: отпуск, зиму целиком или круглый год?
• Будет ли у вас машина или скутер, или вы хотите обходиться пешком и такси?
• Что важнее: кафе и магазины у подъезда или тишина и вид?

Жить постоянно

Тому, кто переезжает насовсем, нужна не курортная открытка, а будни: рынок, аптека, клиника, прачечная, место для вечерней прогулки. Здесь сильнее всего Джомтьен — он устроен как жилой район у моря. Если важнее тишина, а за покупками вы готовы ездить, посмотрите Пратумнак. Тем, кто хочет дом с участком, а не квартиру, ближе восточная Паттайя и Хуай-Яй в глубине побережья. Вопрос визы на долгое проживание от района не зависит — он разобран в гиде о визах для владельцев.

Сдавать

Начните с портрета арендатора, а не с района. Турист на неделю хочет пляж и рестораны рядом — его ищут в центре, в Джомтьене и в домах на первой линии Вонгамата. Арендатор на несколько месяцев — пара на зимовку, удалённый работник — готов жить в глубине квартала или на холме, если дом тихий, а бассейн хороший. Семья, которая живёт в городе постоянно, снимает дом в восточной части надолго. Посуточная сдача зависит от правил дома и разрешений, и проверять это нужно до покупки. Как мы считаем и показываем ожидаемый доход, объясняет гид о доходности аренды, а кто будет сдавать квартиру, пока вас нет, — гид об управлении арендой.

Зимовать

Зимовщику важно, чтобы несколько месяцев прошли без машины и без скуки. Джомтьен даёт набережную, рынки и привычные кафе в шаговой доступности; Пратумнак — то же спокойствие с видом, но с меньшим выбором у дома; север города — пляж потише, чем в центре. Зимой город заполнен, поэтому район стоит посмотреть именно в сезон, а не только летом, когда всё выглядит просторнее.

Семья с детьми

Семья, которая переезжает, обычно сначала выбирает школу и только потом жильё. Международные школы есть в разных частях города, в том числе в глубине материка, поэтому многие семьи берут дом в восточной части и ездят к морю по выходным. Пара с маленьким ребёнком часто выбирает большую квартиру в Джомтьене или на Пратумнаке — ближе к пляжу и без забот о саде. Что выбрать — квартиру, таунхаус или виллу, — разобрано в гиде «Кондо, вилла или таунхаус».

Пять частей Паттайи: характер, а не рейтинг

Удобно представлять город полосами. Вдоль залива идёт берег: на севере — Наклуа и Вонгамат, в середине — центр с набережной, южнее — холм Пратумнак, а за ним длинный пляж Джомтьена. К востоку от Сукхумвит-роуд, главной дороги вдоль побережья, начинается восточная Паттайя. Внутри каждой полосы разница между домом на первой линии и улицей в глубине квартала бывает больше, чем между соседними районами.

Джомтьен

Самый «жилой» район у моря и самый широкий выбор новостроек в городе. Сильная сторона — сочетание пляжа и бытовой инфраструктуры, слабая — плотность застройки: в новом квартале перед окнами вполне может вырасти соседний дом. Отдельный район — На-Джомтьен южнее; в объявлениях их иногда смешивают, так что просите менеджера показать точку на карте. Подробно о районе — на странице Джомтьена.

Пратумнак

Зелёный холм между центром и Джомтьеном. По сравнению с соседями — тише, ниже дома и меньше людей на улицах, но и меньше сервиса у подъезда и меньше новых проектов на выбор. Пляжи небольшие, а дорога к ним бывает с подъёмом. Всё остальное — на странице Пратумнака.

Центральная Паттайя

То, что большинство помнит по отпуску: набережная, торговые центры, рынки, рестораны и улицы, которые не спят до утра. Плюс — всё пешком и постоянный поток туристов, минус — шум, плотность и атмосфера, которая на некоторых улицах подходит не каждой семье. В центре решает конкретная улица: дом в тихом переулке и дом над баром — два разных опыта.

Поэтому покупку в центре мы советуем рассматривать только после того, как вы сами прошли по улице вечером в выходной день и посмотрели, что находится на первых этажах соседних домов. То, что выглядит оживлённым и весёлым в отпуске, через месяц жизни может утомлять.

Наклуа и Вонгамат

Север города. Наклуа — старый район с местным рынком, рыбными ресторанами и заметной долей тайских жителей, менее туристический, чем центр. Вонгамат — спокойный пляж, вдоль которого стоят жилые башни, часть из них на первой линии. От севера обычно ждут пляжа тише центрального при сохранении короткой дороги до торговых центров. Минус — на части улиц меньше кафе и магазинов в шаговой доступности, чем в Джомтьене. Отдельной страницы у этих районов пока нет: проекты из каталога собраны на странице Паттайи.

Восточная Паттайя

За Сукхумвит-роуд город меняется: вместо башен у пляжа — жилые кварталы, посёлки с домами и садами, школы и зелень. Здесь больше тех, кто живёт в Паттайе годами, и меньше туристов на неделю. Без машины жить неудобно, а море — пункт назначения, а не вид с балкона. Большая часть вилл с бассейном продаётся во внутренних районах; один из них описан на странице Хуай-Яя.

Сравнение по критериям

• Шум вечером: тише всего — Пратумнак и восточная часть; громче всего — центр; Джомтьен и север зависят от улицы.
• Жизнь пешком: проще в центре и Джомтьене; на холме и на востоке без транспорта трудно.
• Выбор новостроек: шире всего в Джомтьене; на Пратумнаке и в Наклуа — уже.
• Кто снимает: туристы на короткий срок — центр, Джомтьен, первая линия Вонгамата; на месяцы — Пратумнак и улицы за пляжем; надолго семьями — восточная часть.
• Тип жилья: квартиры в кондоминиумах — у моря; дома и виллы с участком — в глубине материка.

Квартиру в кондоминиуме иностранец может оформить на себя в пределах иностранной квоты дома, а дом с землёй обычно покупают через долгосрочную аренду земли. Подробно об этом — в гиде о собственности иностранцев; для выбора района важно одно: «дом у моря» и «квартира у моря» — разные юридические конструкции.

Что проверить на месте

Даже внутри удачного района всё решают улица и дом. Вот то, чего не видно на рендерах и фотографиях:

• Шум: приезжайте к дому вечером и ночью, а не только днём. Бар на углу, оживлённая дорога, стройка по соседству или храм с ранними церемониями меняют всё.
• Дорога к пляжу: пройдите её пешком. Есть ли тротуар, нужно ли переходить большую дорогу, есть ли подъём — на холме это ощутимо.
• Расстояние до моря на странице проекта: если поле заполнено, оно считается по координатам, по прямой; пешком путь бывает длиннее.
• Что вырастет перед окнами: свободный участок рядом может стать башней. Попросите менеджера узнать у застройщика, что планируется на соседних участках.
• Сезон: улица, тихая летом, зимой может быть заполнена, и наоборот. Спросите соседей и управляющую компанию, не стоит ли вода после сильного ливня.
• Транспорт: ходят ли рядом сонгтэо — открытые пикапы по маршрутам, — или без скутера никуда не уехать.
• Быт: супермаркет, прачечная, аптека, клиника — что пешком, а что только на машине.

Общая последовательность — от выбора района до регистрации — описана в гиде «Как купить недвижимость в Таиланде», а проверка застройщика и документов — в гиде о проверке застройщика.

Если смотреть из-за границы

Слетать на объезд районов получается не у всех. Часть проверки можно сделать дистанционно. На странице проекта на нашем сайте, если поля заполнены, указаны стадия строительства и плановый квартал сдачи, расстояние до моря, ежемесячный сбор на обслуживание за квадратный метр (на странице он подписан «Общий сбор») и план платежей. Менеджер может показать район и дом по видеосвязи, пройти с камерой до пляжа и запросить у застройщика сведения о соседних участках. Какие шаги сделки можно пройти, не приезжая, расскажет будущий гид о покупке на расстоянии.

И всё же одна поездка до подписания договора, если она возможна, — пожалуй, самые полезные деньги во всём процессе выбора.

Ошибки при выборе района

• Выбирать по воспоминаниям об отпуске: удобное для недели в отеле не обязательно удобно для месяцев в квартире.
• Верить «минуте до моря», не пройдя дорогу самому.
• Покупать в центре под посуточную сдачу и только потом узнать, что правила дома её не допускают.
• Брать виллу на востоке, не решив, кто будет ухаживать за бассейном и садом, пока вас нет.
• Сравнивать проекты из разных районов только по цене, не спрашивая, что за неё получаешь: тишину, вид, сервис или аудиторию арендаторов.

Чем поможет ROMA ThaiProperty

Мы начинаем с ваших ответов, а не со списка проектов: кто будет жить, как долго и с каким бюджетом. Потом менеджер предлагает два-три района, подбирает проекты из каталога и прямо говорит о минусах каждого. Цены и наличие он уточняет у застройщика. Все объекты — в каталоге проектов, общая картина города — на странице Паттайи. Сомневаетесь между двумя районами — напишите нам, разберём вместе.