Визы для владельцев недвижимости в Таиланде

Почти каждый, кто присматривает квартиру в Таиланде, рано или поздно спрашивает: «А виза к ней прилагается?» Короткий ответ — нет. Покупка квартиры сама по себе не даёт ни визы, ни права на проживание, ни права работать. Собственность и иммиграционный статус в Таиланде живут отдельно, и это хорошо понимать до сделки, а не после. Ниже разбираем, почему так устроено, какие долгосрочные варианты обычно рассматривают владельцы, на чём чаще всего спотыкаются при подаче и какие вопросы стоит задать юристу.

Важная оговорка: это не юридическая и не налоговая консультация. Иммиграционные правила Таиланда меняются часто, иногда без долгих объявлений, поэтому мы сознательно не называем здесь возраст, суммы, требования к доходу и сроки пребывания. Условия меняются — проверяйте их на дату подачи: в посольстве или консульстве Таиланда, на официальном сайте программы или у иммиграционного юриста. Текст сверен на дату, указанную вверху страницы.

Собственность и виза — две разные системы

Кто владеет квартирой, записывает земельный департамент (Land Department). Кто, на сколько и на каком основании находится в стране, решают Иммиграционное бюро (Immigration Bureau) и МИД Таиланда через свои консульства. Между этими системами нет автоматической связи. Чтобы купить квартиру в кондоминиуме, особая виза обычно не нужна: сделку проводят и из-за рубежа, а владелец может жить в своей стране и приезжать в гости. Как устроено само право собственности иностранца, мы описали в гиде о фрихолде, лизхолде и квоте.

В обратную сторону тоже не работает: свидетельство о собственности не продлевает пребывание и не открывает дверь на паспортном контроле. Даже если квартира полностью оплачена и записана на вас, срок вашего пребывания определяет только виза или иной иммиграционный статус.

Откуда берётся «виза за квартиру»

В рекламе и на форумах регулярно встречается обещание «купите квартиру — получите визу». За ним, как правило, стоит что-то одно из трёх: платная программа, не связанная с недвижимостью (её можно предложить «в пакете» со сделкой); вариант, в котором вложения учитываются как одно из нескольких условий; или формулировка, которая устарела. Были и есть режимы, где инвестиция — в том числе в недвижимость — засчитывалась среди требований, но автоматического права на визу из-за покупки квартиры нет. Такие варианты появляются, меняются и закрываются.

Если продавец или посредник обещает визу как часть сделки, попросите письменно назвать программу и условия, а затем проверьте их у независимого иммиграционного юриста — того, кто работает на вас, а не на застройщика. Покупать квартиру ради визы, не проверив путь заранее, — самая дорогая ошибка в этой теме.

Что собственность всё-таки даёт

• Своё жильё при каждом приезде — без отеля и без договора аренды.
• Постоянный адрес в Таиланде. В некоторых заявлениях просят подтвердить место проживания; документ о собственности или счета дома могут пригодиться, но какие бумаги принимают — уточняет юрист.
• Возможность сдавать квартиру, пока вы не в Таиланде, — с учётом правил дома и закона.
• Гибкость: можно начать с отпусков и со временем перейти к долгим зимовкам или переезду, не продавая квартиру.

Начните с вопроса: как вы будете жить?

Прежде чем выбирать визу, ответьте себе, сколько времени в году вы хотите проводить в Таиланде и чем будете там заниматься. По нашему опыту, покупатели обычно попадают в один из нескольких сценариев — и у каждого свои вопросы к юристу.

• Отпуска. Несколько поездок в год, в остальное время квартира сдаётся или закрыта. Здесь чаще всего хватает обычного режима въезда для вашего гражданства — но каков он сейчас и что будет при частых въездах, проверяют перед каждой поездкой.
• Зимовка. Несколько месяцев подряд в тёплом климате. Это уже больше, чем короткий визит, и подходящий вариант стоит выяснить заранее.
• Пенсия. Основная жизнь в Таиланде, поездки домой — к семье и врачам. Обычно рассматривают пенсионную визу или долгосрочные программы.
• Удалённая работа. Работаете из Таиланда на компанию или клиентов за рубежом. Граница между «удалённой работой» и «работой в Таиланде» здесь принципиальна, а правила в последние годы менялись.
• Свой бизнес. Открываете кафе, офис или сервис по сдаче жилья. Это рабочая виза и разрешение на работу, а не статус пенсионера или гостя.

Сценарий не обязан быть окончательным — многие начинают с отпусков и через несколько лет переезжают. Но он меняет порядок действий: если вы собираетесь жить в Таиланде большую часть года, проверяйте визовый путь до выбора города и квартиры, а не после подписи договора.

Долгосрочные варианты, которые обычно рассматривают владельцы

Ниже — обзор того, что чаще всего обсуждают владельцы квартир. Это не полный перечень и не оценка того, подходите ли вы под условия. Возраст, суммы, требования к доходу и страховке, сроки — именно то, что меняется, поэтому здесь их нет. Условия меняются, проверяйте на дату подачи.

Пенсионная виза (Non-Immigrant O и O-A)

Самый известный путь для пенсионеров, которые хотят жить в Таиланде долго. Как правило, в нём есть требование к возрасту, подтверждение средств или регулярного дохода, а в некоторых вариантах — медицинская страховка. Одну разновидность получают в консульстве до поездки, другую оформляют продлением уже в Таиланде, и требования у них отличаются. Какие документы из вашей страны подойдут как подтверждение пенсии и как их заверить — вопрос к юристу.

Long-Term Resident (LTR)

Государственная программа для нескольких групп: обеспеченных пенсионеров, тех, кто работает удалённо на зарубежную компанию, специалистов в востребованных отраслях и состоятельных иностранцев. У каждой группы свои условия, заявка проходит через профильное госведомство, а не только через иммиграцию. В описании программы есть и льготы, не связанные с самой визой, в том числе налоговые, — их разбирают с бухгалтером, а не по презентации.

Thailand Privilege (бывшая Thailand Elite)

Платное членство, которое ведёт компания в государственной собственности. За членский взнос участник получает долгосрочную визу и сопутствующие услуги. С недвижимостью программа не связана: вступить можно без покупки, а купить квартиру — без вступления. Пакеты, стоимость и сроки членства пересматриваются, поэтому смотрите их на официальном сайте программы, а не в пересказе посредников.

Работа и бизнес (Non-Immigrant B и разрешение на работу)

Чтобы работать в Таиланде — по найму или в собственном бизнесе, — обычно нужны деловая виза и разрешение на работу (Work Permit). Это два разных документа, а понятие «работа» тайский закон толкует широко. Квартира права работать не даёт. Стоит отдельно спросить юриста о ситуациях, которые кажутся безобидными: самостоятельно сдавать свою квартиру, помогать знакомому в его кафе, вести дела нескольких владельцев в доме.

Другие варианты

Есть пути для отдельных ситуаций: виза по браку с гражданином или гражданкой Таиланда, виза для членов семьи того, у кого уже есть статус, и относительно новый вариант для удалённых работников и участников некоторых видов деятельности — Destination Thailand Visa (DTV). И здесь условия обновляются: то, что получилось у знакомого год назад, сегодня может работать иначе.

Если вы живёте в своей квартире

Когда виза уже есть и вы проводите в Таиланде долгое время, появляется несколько вопросов на стыке собственности и иммиграции. Ни на один из них мы не даём готового ответа — только перечисляем, о чём спросить.

• Уведомление о проживании. Тайский закон обязывает того, у кого остановился иностранец, сообщить об этом в иммиграцию. Кто подаёт уведомление, если вы живёте в собственной квартире, а кто — если вы сдаёте её иностранцам, уточните у юриста и управляющей компании.
• Регулярные обязанности по визе. У многих видов виз есть действия после одобрения: продление, отчёт о месте проживания, разрешение на выезд и возвращение. Какие именно — зависит от статуса.
• Налоговое резидентство. Долгое пребывание может сделать вас налоговым резидентом Таиланда и изменить ваш статус в стране, откуда вы приехали. Вопрос к бухгалтеру, который знает обе системы, — до переезда.
• Банковский счёт. Открыть счёт иностранцу можно не в каждом банке и не с любым статусом. Требования банка уточняют заранее.

Пока вас нет: сдача и управление

Владельцу, который живёт в другой стране, нужен кто-то на месте: встретить арендаторов, решить поломку, оплатить счета. К визе это не относится, но именно это позволяет держать квартиру, не живя в ней. Варианты — управление от дома, внешняя управляющая компания или знакомый на месте — разобраны в гиде о сдаче и управлении квартирой. Краткосрочная сдача туристам регулируется отдельно и разрешена не в каждом доме, а доход от аренды — налоговый вопрос для бухгалтера.

Частые ошибки при подаче

Конкретные иммиграционные правила — работа юриста, и пересказывать их мы не будем. Но ошибки, которые повторяются у тех, кто подаёт сам, обычно связаны не с законом, а с подготовкой:

• Покупать квартиру в расчёте, что виза «как-нибудь решится». Сначала проверяют путь, потом выбирают город и объект.
• Опираться на форумы, чаты и опыт знакомых. Правила обновляются, а разные иммиграционные офисы не всегда работают одинаково. Чужой опыт — повод для вопроса, а не ответ.
• Неготовые документы: нет перевода, не сделано заверение, истёк срок справки, имя написано по-разному в паспорте, договоре и банковской выписке. Любая из этих мелочей может задержать или вернуть заявление.
• Переводить деньги, не думая о визе. В некоторых вариантах проверяют, откуда, как и когда пришли средства. Если вы планируете и покупку, и подачу, согласуйте переводы с юристом заранее.
• Забывать про обязанности после одобрения — продление, отчёты о месте проживания, разрешение на повторный въезд. Пропуск может обернуться штрафом или проблемами со статусом.
• Начинать работать без разрешения — даже «просто помочь» в чужом бизнесе или самому вести сдачу нескольких квартир. Сначала спросите.
• Доверять посреднику, который гарантирует одобрение. Решение принимает иммиграционная служба, и никто не может его обещать. Выясняйте, кто оказывает услугу, что именно делает и что будет при отказе.
• Превращать выезды ради нового штампа («визаран») в постоянную схему. Это не путь к долгому проживанию, и при частых въездах на границе могут возникнуть вопросы.

Где жить, если планируете надолго

Для отпусков ищут квартиру, которую легко сдавать между приездами. Для жизни большую часть года вопросы другие: далеко ли больница, есть ли сообщество, говорящее на вашем языке, как добраться до аэропорта и чем заняться в обычный будний день. Паттайя — большой город с развитой инфраструктурой и дорогой до Бангкока; Хуа Хин спокойнее и ориентирован на долгое проживание; Пхукет — остров с пляжами и международным аэропортом. Подобрать проект под ваш сценарий — то, в чём мы можем помочь.

Порядок действий

• Определите сценарий: отпуска, зимовка, пенсия, удалённая работа или бизнес.
• Проверьте по официальным источникам — сайт посольства Таиланда в вашей стране, Иммиграционного бюро или программы, — какие варианты существуют сегодня.
• Встретьтесь с иммиграционным юристом и попросите письменный список документов под ваш случай.
• Если пребывание будет долгим, обсудите налоговое резидентство с бухгалтером.
• Только после этого выбирайте город и квартиру — под то, как вы действительно будете жить.
• Договоритесь об управлении квартирой на время, когда вас нет.

Саму покупку по шагам мы описали в гиде как купить недвижимость в Таиланде. Если вы покупаете из Израиля — в отдельном гиде о покупке из Израиля собраны вопросы к израильскому банку и бухгалтеру.

Чем помогает ROMA ThaiProperty

Мы агентство недвижимости, а не визовый центр: заявления на визы не подаём и не решаем, кому что положено. Наша работа — помочь выбрать город и проект под то, как вы собираетесь жить, провести через покупку на понятном вам языке и подсказать, когда вопрос пора передать независимому иммиграционному юристу и бухгалтеру. Начните с каталога проектов или оставьте контакты — менеджер свяжется с вами.