Покупка недвижимости в Таиланде из Израиля: гид для израильтян

Кому пригодится этот гид

Гид написан для тех, кто живёт в Израиле и присматривает квартиру или виллу в новостройке Таиланда: под зимовку, под сдачу или на будущее, когда захочется жить у тёплого моря без спешки. Если вы переехали в Израиль из другой страны, часть вопросов будет вам знакома по прошлому опыту — но правила, по которым вы теперь платите налоги и переводите деньги, израильские. Поэтому мы собрали в одном месте то, что меняется именно для покупателя из Израиля, а за подробностями отправляем в отдельные гиды.

Важная оговорка. Это не юридическая и не налоговая консультация. Законы Таиланда, израильские налоговые правила и требования банков меняются; текст актуален на дату обновления вверху страницы. Любое решение о деньгах сверяйте с юристом в Таиланде и с бухгалтером или налоговым консультантом в Израиле. Цен, сроков сдачи и наличия квартир в гиде нет — они указаны в каталоге у каждого проекта, а актуальные данные подтверждает менеджер.

Три вопроса до начала поиска

Самые дорогие ошибки происходят не при подписании договора, а раньше — когда покупатель ещё не решил, зачем ему квартира. Прежде чем открывать каталог, честно ответьте себе на три вопроса.

• Зачем вы покупаете? Для отпусков семьи, для сдачи большую часть года или для жизни на пенсии — от ответа зависят город, район и тип жилья.
• Каков реальный бюджет в шекелях? Кроме цены квартиры будут расходы на оформление, мебель, ежегодный сбор на обслуживание дома, комиссии банка и конвертацию, перелёты. Оставьте запас на колебания курса бата к шекелю на время рассрочки.
• Сколько времени вы готовы вложить? Можно прилететь на просмотр и подписание, а можно сделать всё дистанционно по доверенности. Оба пути рабочие, но готовиться к ним нужно по-разному.

Что израильтянин может купить в Таиланде

Отдельных правил для граждан Израиля нет: вы покупаете как любой иностранец, и второй паспорт здесь ничего не меняет. Главное правило — иностранец может владеть квартирой в кондоминиуме на своё имя в полной собственности (фрихолд), пока в доме не исчерпана иностранная квота и деньги на покупку пришли в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте. Землёй иностранец напрямую владеть не может, поэтому виллы и дома обычно оформляют через зарегистрированную долгосрочную аренду земли, иногда с отдельной собственностью на само строение. Другие схемы — например, тайская компания, которая держит землю, — требуют внимательной проверки юристом: не всё, что предлагают покупателям, соответствует закону.

Разница между фрихолдом и лизхолдом, устройство квоты и то, что на самом деле записывают в земельном департаменте, — в гиде «Фрихолд, лизхолд и иностранная квота». В каталоге проекты можно отфильтровать по наличию квоты, когда эти данные у нас есть.

Как проходит покупка из Израиля

Сама сделка устроена так же, как у любого иностранного покупателя, — подробно она разобрана в гиде «Как иностранцу купить недвижимость в Таиланде». Здесь — по шагам и с упором на то, что меняется, когда вы находитесь в Израиле.

Шаг первый: город и район

Большинство израильтян начинают с Паттайи — города у моря, который живёт круглый год и до которого недалеко от Бангкока, — или с Пхукета, куда едут за виллами и открытыми пляжами. Бангкок интересен тем, кто думает о долгосрочной сдаче в большом городе, Хуа Хин — тем, кому нужен спокойный ритм, а Самуи — тем, кто готов к острову подальше ради другой атмосферы. Внутри города районы сильно отличаются: в Паттайе это, например, Джомтьен и Пратумнак, на Пхукете — Банг-Тао. У каждого района есть своя страница с проектами.

Шаг второй: короткий список и разговор

В каталоге новостроек есть фильтры по городу, бюджету, числу спален, расстоянию до моря и стадии строительства. Учтите разницу в счёте: в Таиланде считают спальни, а в Израиле — комнаты вместе с салоном. Квартира, которую израильское объявление назвало бы «трёхкомнатной», в Таиланде будет квартирой с двумя спальнями. Когда список сократится до нескольких проектов, разговор с менеджером помогает понять, что стоит за цифрами: кто застройщик, на каком этапе стройка и как дом выглядит в обычный день, а не на рендере.

Шаг третий: просмотр вживую или по видео

Лучше всего увидеть проект и район своими глазами: дорогу до пляжа, шум с трассы, соседние дома. Если прилететь пока не получается, можно попросить видеопросмотр в прямом эфире — по проекту и по окрестностям. Для дома на стадии строительства полезно посмотреть и уже сданный объект того же застройщика, чтобы оценить реальное качество отделки.

Шаг четвёртый: бронь и юридическая проверка

Обычно квартиру закрепляют бронированием, после чего приходит проект договора. В этот момент нужен независимый тайский юрист — тот, кто работает на вас, а не на застройщика. Он проверит разрешения на строительство, права на землю, наличие квоты, условия возврата денег при задержке стройки и возможность переуступки до сдачи. О проверке самого застройщика — в гиде «Как проверить застройщика».

Шаг пятый: договор и рассрочка

В строящихся проектах обычна рассрочка от застройщика: платёж при подписании, платежи по этапам стройки и остаток при сдаче. Для покупателя из Израиля это несколько международных переводов растянутых во времени — график стоит заранее согласовать и со своим банком. Типовые схемы разобраны в гиде «Рассрочка от застройщика»; условия конкретного проекта — на его странице, если они у нас есть.

Шаг шестой: приёмка и регистрация

Когда дом достроен, квартиру принимают, застройщик устраняет недочёты, вы оплачиваете остаток, и право собственности регистрируют в земельном департаменте — лично или через представителя по доверенности. Что проверить перед подписанием акта, — в гиде «Приёмка квартиры», как пройти весь путь удалённо — в гиде «Покупка дистанционно».

Перевод денег из Израиля

Здесь израильский покупатель действительно отличается от остальных, и две вещи стоит решить ещё до выбора квартиры: с какого счёта и каким маршрутом пойдут деньги и кто будет вашим юристом на тайской стороне.

Что требует тайская сторона

Чтобы зарегистрировать квартиру в кондоминиуме на иностранца, нужно показать, что деньги пришли в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте. Поэтому перевод идёт с вашего счёта за границей напрямую застройщику или на ваш счёт в Таиланде, а в назначении платежа указывают покупку квартиры в кондоминиуме, название проекта и номер квартиры. Тайский банк выдаёт по переводу документ, который предъявляют при регистрации. В какой валюте отправлять, какую формулировку писать и какой документ запросить — согласуйте с застройщиком и юристом до первого перевода, а не после. Подробно — в гиде «Перевод денег и FET».

Если часть накоплений лежит не в израильском банке, а в банке другой страны, маршрут перевода обсудите с юристом заранее: требования к происхождению денег и документам могут отличаться, и важно, чтобы итоговый пакет устроил и тайский банк, и земельный департамент.

Что спросит израильский банк

Крупный перевод за границу для банка — обычная операция, но почти всегда с вопросами: откуда деньги, на что и кому. Подготовьте заранее договор или бронь, реквизиты застройщика и документы о происхождении средств — продажа квартиры, накопления, кредит. Банки работают с разной скоростью, поэтому не откладывайте перевод на последние дни перед платежом по графику.

Стоимость перевода складывается из комиссии и разницы в курсе конвертации, и разница в курсе обычно весомее. Сравните свой банк, другой банк и лицензированные обменные сервисы — и заранее убедитесь, что выбранный путь даёт тайской стороне нужные для регистрации документы.

Бат против шекеля

Цены застройщиков указаны в тайских батах, а зарабатываете и платите вы в шекелях. Когда платежи растянуты на время стройки, курс в день подписания и в день каждого платежа может заметно отличаться — в вашу пользу или нет. На сайте мы показываем цены в нескольких валютах с датой курса, но обязательна только сумма в договоре.

Финансирование: что реально

Нерезиденту Таиланда получить ипотеку в тайском банке очень трудно, поэтому большинство покупателей из Израиля платят собственными средствами по рассрочке застройщика. Некоторые берут часть суммы в кредит в Израиле — например, под залог своей израильской квартиры. Это решение стоит принимать вместе с банком или ипотечным консультантом, учитывая валютный риск: кредит в шекелях, квартира в батах. Возможные варианты — в гиде «Финансирование и ипотека».

Налоги в Израиле: вопросы для бухгалтера

Житель Израиля платит налог в Израиле и с доходов за рубежом, а владение недвижимостью за границей может требовать отчёта в налоговом управлении (רשות המסים) даже в год, когда квартира не сдавалась. Между Израилем и Таиландом действует соглашение об избежании двойного налогообложения, но как оно применяется именно к вам — вопрос к специалисту, а не к сайту о недвижимости. Ставок мы здесь не приводим и путь не советуем. Вместо этого — список вопросов, с которыми стоит прийти к израильскому бухгалтеру (רואה חשבון) или налоговому консультанту (יועץ מס), знакомому с международным налогообложением, ещё до подписания.

• Нужно ли сообщать о квартире в Таиланде и в каком отчёте — годовом отчёте (דוח שנתי) или декларации о капитале (הצהרת הון), если её запросят?
• Как в Израиле облагается доход от сдачи квартиры за рубежом и какие варианты расчёта у меня есть?
• Зачтут ли в Израиле налог, уплаченный с аренды в Таиланде, и как работает соглашение между странами?
• Что будет с налогом, если через несколько лет я продам квартиру с прибылью или с убытком?
• Влияет ли квартира за границей на статус моей израильской квартиры для налога на покупку (מס רכישה) или налога на прирост (מס שבח)?
• На кого оформлять квартиру — на одного из супругов или на обоих — и что это значит для налогов и наследства?
• Какие документы хранить с первого дня: договор, подтверждения переводов, квитанции, отчёты управляющей компании.

Этой теме будет посвящён отдельный гид — «Налоги в Израиле с зарубежной недвижимости», — его опубликуем после проверки бухгалтером. О налогах и сборах на тайской стороне, при покупке и владении, — в гиде «Налоги и расходы в Таиланде».

Регулярные расходы владельца

После сдачи дома начинаются постоянные расходы: сбор на обслуживание здания по площади квартиры, электричество и вода, страховка и ежегодный налог на недвижимость, который берёт местная администрация. Если квартира сдаётся, добавляется вознаграждение управляющей компании. Сбор на обслуживание по каждому проекту указан на его странице, если он у нас есть, а полная картина — в гиде «Расходы владельца». Решите заранее, с какого счёта эти расходы будут оплачиваться, чтобы долг перед домом не копился, пока вы в Израиле.

Сдача в аренду, пока вы в Израиле

Большую часть года владельцы из Израиля в Таиланде не живут, поэтому сдача обычно идёт через управляющую компанию: она ищет арендаторов, отвечает за уборку и ремонт, присылает отчёт и деньги за вычетом комиссии. Долгосрочная сдача проще с точки зрения закона; посуточная в Таиланде регулируется отдельно и разрешена не в каждом доме — если вы рассчитываете на неё, проверьте это у юриста до покупки. Как выбирать управляющую компанию, — в гиде «Аренда и управление». Если мы называем ожидаемую доходность, это всегда оценка агентства с источником и датой, а не обещание.

Визы и проживание

Квартира в Таиланде не даёт ни визы, ни права на проживание. Граждане Израиля въезжают в Таиланд по правилам для израильского паспорта, действующим на момент поездки; если у вас есть и другое гражданство, правила для него могут быть иными — проверяйте по тому паспорту, по которому въезжаете. Для долгих сроков, например на пенсии, существуют отдельные долгосрочные визовые программы со своими условиями. Правила меняются, поэтому перед планированием сверяйтесь с посольством Таиланда или юристом. Обзор вариантов — в гиде «Визы для владельцев недвижимости».

Жизнь в Таиланде для израильтян

В крупных городах и туристических районах есть дома Хабада, кошерная еда и израильские рестораны, а в сезон израильтян встречаешь почти везде. Русскоязычным израильтянам будет проще вдвойне: в Паттайе и на Пхукете давно сложились русскоязычные общины со своими врачами, школами и сервисами. Из Израиля летают в Бангкок, а в отдельные периоды и на Пхукет; дальше до Паттайи добираются по суше, на острова — внутренним рейсом. Прежде чем выбирать район, подумайте, что важно в повседневной жизни: синагога рядом, частная больница, международная школа или просто тишина.

Частые ошибки покупателей из Израиля

• Отправить деньги, не согласовав формулировку перевода и документ тайского банка, и узнать при регистрации, что бумаги не хватает.
• Подписать договор застройщика без независимого юриста или с юристом, которого посоветовал сам застройщик.
• Считать бюджет только по цене квартиры, без оформления, мебели, сбора на обслуживание и колебаний курса.
• Поверить доходности из рекламы, не спросив, кто её посчитал, на каких данных и когда.
• Купить под посуточную сдачу в доме, где она не разрешена.
• Откладывать встречу с бухгалтером до первого дохода от аренды.
• Не подумать о наследстве: что станет с квартирой в Таиланде, если с владельцем что-то случится.

Как ROMA ThaiProperty сопровождает покупку

Мы агентство, которое работает прежде всего с покупателями из Израиля, и говорим с вами на русском или на иврите — как удобнее — от первого звонка до получения ключей. Помогаем выбрать район и проект, устраиваем просмотр на месте или по видео, передаём ваши вопросы застройщику и объясняем, что написано в договоре и графике платежей. Мы не юристы и не бухгалтеры: юридическую проверку делает независимый юрист, которого выбираете вы, а налоги в Израиле — ваш бухгалтер. Мы охотно свяжем их между собой и проследим, чтобы ни один документ не потерялся.

Что дальше

Начните с каталога новостроек с фильтрами по бюджету и городу, посмотрите список всех проектов или прочитайте о нужном городе — Паттайе, Пхукете или Бангкоке. Если проще спросить — оставьте контакты, и менеджер перезвонит.

Гид — общая информация, а не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация. Он актуален на дату вверху страницы; перед любым решением сверьте детали с юристом в Таиланде и бухгалтером в Израиле.