Приёмка квартиры в новостройке Таиланда: осмотр, дефекты, переоформление

Ключи от новой квартиры — момент, ради которого всё затевалось. Но в Таиланде «получить ключи» складывается из двух разных событий: осмотра, когда вы принимаете квартиру у застройщика, и регистрации в земельном департаменте (Land Office), когда она становится вашей. Между ними — список дефектов, последний платёж и проверка документов. Чем внимательнее вы пройдёте эти шаги, тем меньше споров останется на потом.

Гид носит справочный характер и не заменяет юридическую или техническую консультацию. Порядок передачи и гарантийные обязательства застройщика определяет договор конкретного проекта, а законы и практика меняются. Ваш договор проверяет независимый тайский юрист, состояние квартиры — профессиональный инспектор.

Этот гид — о финале покупки в новостройке. Как к нему прийти — выбрать проект, проверить застройщика, подписать договор, — разбирает пошаговый гид о покупке; здесь подробно о том, что там уложено в один шаг.

Приёмка и регистрация — не одно и то же

Приёмка — это осмотр и акт: вы проверяете, что построено то, что обещано в договоре и спецификации, и фиксируете недостатки. Регистрация — юридический переход права: в Land Office квартиру записывают на ваше имя и выдают свидетельство о собственности на юнит. До регистрации у вас есть право требования по договору, а не квартира.

В каком порядке и с каким промежутком идут эти события, решает договор. Бывает, что осмотр и регистрация проходят за один приезд; бывает, что между ними остаётся время на исправление дефектов. Важно другое: зарегистрировав квартиру, вы теряете главный рычаг — неоплаченный остаток. Поэтому всё, что можно увидеть до регистрации, лучше увидеть до неё.

Уведомление о готовности: что сделать до поездки

Когда стройка закончена, застройщик присылает уведомление и приглашает на осмотр и переоформление. Сколько у вас времени, чтобы приехать и доплатить, и что будет при опоздании, написано в договоре — прочитайте этот пункт раньше, чем покупать билеты.

• Запросите итоговый расчёт: остаток цены, плата за обслуживание вперёд, первый взнос в ремонтный фонд, сборы и налоги при регистрации — и кто что платит по договору. Отправьте его юристу.
• Попросите обмерный план квартиры «как построено». Если площадь отличается от договорной, договор должен говорить, как меняется цена.
• Сверьте перечень мебели, кухни и техники, который входит в цену, со спецификацией к договору.
• Спросите, зарегистрирован ли дом как кондоминиум и получены ли разрешения на эксплуатацию здания.
• Если не поедете сами — уточните, какую доверенность и в какой форме примет Land Office.
• Договоритесь с инспектором, если он нужен, и проверьте, что застройщик пустит его в квартиру.

Из чего складываются сборы в день регистрации — в гиде о налогах и расходах при покупке, а регулярные платежи после ключей — в гиде о расходах владельца.

Что взять на осмотр

• Договор, спецификацию и планировку — бумажные или на планшете.
• Заряженный телефон: каждый дефект фотографируют крупно и общим планом, чтобы было понятно, где он.
• Малую зарядку или тестер розеток, рулетку, фонарик.
• Малярный скотч или стикеры — отмечать дефекты прямо на месте.
• Время: осмотр при дневном свете, с подключёнными водой и электричеством.

Чек-лист осмотра квартиры

Вода и влага

В тропиках начинайте отсюда. Откройте каждый кран и душ, спустите воду, наберите и слейте раковину. Смотрите на напор, слив, запах из канализации, капли под раковиной. Ищите пятна на потолке, вокруг окон и в углах. Вода в душе и на балконе должна уходить в трап, а не стоять лужей. Проверьте, греет ли водонагреватель.

Электрика и кондиционеры

Каждая розетка, выключатель и светильник. Щиток подписан, автоматы работают. Включите каждый кондиционер: он должен охлаждать, а конденсат — уходить в дренаж, а не в стену или на соседский балкон.

Окна, двери, балкон

Всё открыть, закрыть, запереть. Уплотнители вокруг рам на месте, раздвижная дверь на балкон ходит легко. На балконе — прочные перила и уклон к сливу.

Отделка и комплектация

Простучите плитку: глухой звук может означать пустоты под ней. Проверьте покраску, трещины, углы, шкафы, ящики. Мебель и технику сверяйте со списком из договора по пунктам — модель, количество, состояние.

Площадь и планировка

Совпадает ли планировка с договорной, на месте ли перегородки, ниши, окна. Если площадь вызывает сомнения, измерьте основные помещения и сравните с обмерным планом.

Общие зоны дома

Квартира — только часть покупки. Посмотрите лифты, бассейн, тренажёрный зал, парковку, систему доступа, противопожарное оборудование. Работает ли то, что указано в проспекте и договоре, или часть общих зон ещё закрыта. Дефекты общих зон фиксируйте так же, но адресуйте сразу двоим: застройщику и юридическому лицу кондоминиума (Juristic Person), которое управляет домом после регистрации.

Список дефектов и акт приёмки

Устное замечание забывается, письменное — остаётся документом. Составьте список дефектов (в англоязычной практике — snag list) так, чтобы его мог понять человек, который в квартире не был:

• каждый дефект — отдельной строкой с номером, местом (комната, стена), описанием и фото;
• список передаётся застройщику письменно — по почте или на его бланке, с подтверждением получения;
• застройщик письменно обязуется исправить и называет дату повторного осмотра;
• на повторном осмотре идёте по тому же списку и отмечаете, что исправлено;
• неисправленное остаётся в открытом списке, приложенном к акту.

Подписывать ли акт при оставшихся дефектах? Не подписывайте «принято без замечаний», если недостатки существенные. Но и отказ принять квартиру или явиться на регистрацию может иметь последствия по договору — например, для срока оплаты остатка. Когда и в какой редакции подписывать, решайте с юристом, исходя из вашего договора.

Независимый инспектор

Инспектор приходит с приборами — влагомером, тепловизором, тестером розеток, уровнем — и находит то, что не видно глазу: влагу внутри стены, пустоты под плиткой, отсутствие заземления, обратный уклон на балконе. Его отчёт с фото и описанием каждого дефекта можно передать застройщику как есть.

Выбирая инспектора, проверьте, что он не связан с застройщиком и управляющей компанией дома, что отчёт будет на английском и что в работу входит повторный осмотр после исправлений. Стоимость и сроки уточняйте у него напрямую.

Инспектор полезен и тогда, когда вы приезжаете сами. Вы смотрите на квартиру глазами будущего жильца — вид, свет, мебель, — а он смотрит глазами специалиста, и его отчёт весомее ваших фотографий, если с застройщиком придётся спорить о том, что считать дефектом.

Если квартира не готова

Если на осмотре выяснится, что квартира далека от готовности — нет воды, не закончена отделка, закрыт бассейн, — задокументируйте всё, письменно сообщите застройщику, чего не хватает, и попросите новую дату. Что вам положено при задержке и с какого момента, определяет прежде всего пункт договора о задержке. Это разговор для юриста, а не спор на объекте. О рисках покупки на стадии стройки — в гиде «Пресейл, стройка или готовая квартира».

Последний платёж

Остаток цены платят до регистрации или в её день. Для регистрации квартиры на иностранца во фрихолд все платежи — не только последний — должны прийти из-за рубежа в иностранной валюте с подтверждением тайского банка. Если по какому-то платежу рассрочки подтверждения нет, выясните это до дня регистрации. Что запросить у банков — в гиде о переводе денег в Таиланд. Международный перевод требует времени, поэтому отправляйте его с запасом.

Переоформление в Land Office

Регистрация проходит в земельном департаменте района, где стоит дом. Приходят представитель застройщика и вы или ваш представитель по доверенности. Оплачиваются сборы и налоги — в той пропорции, которую задаёт договор, — и вы получаете свидетельство о собственности на юнит. Прежде чем уйти, проверьте в нём:

• имя — буква в букву как в загранпаспорте;
• номер квартиры, этаж и площадь — как в договоре;
• вид собственности: фрихолд на иностранца, если вы покупали именно его.

Что такое иностранная квота и чем фрихолд отличается от лизхолда, объясняет гид о собственности иностранцев. Если вы не приедете сами, ту же работу делят инспектор, юрист и представитель по доверенности; об этом — в гиде о покупке дистанционно.

Гарантия застройщика: вопросы до подписи акта

Часть дефектов проявляется только в первый сезон дождей или когда в квартире начинают жить. Что застройщик обязан исправить после передачи, в течение какого времени и как заявлять претензию, определяют договор и тайское право. Задайте вопросы заранее и получите ответы письменно:

• Что покрывает гарантия: конструкции, гидроизоляцию, инженерные системы, отделку, технику?
• С какого момента она считается — с приёмки, с регистрации или с окончания строительства?
• Куда направлять претензию и в какой срок застройщик обязуется ответить?
• Кто отвечает за технику — застройщик или производитель, и где гарантийные талоны?
• Как решаются дефекты общих зон — через юридическое лицо дома или напрямую с застройщиком?

Обнаружив дефект после регистрации, фиксируйте его с датой и фото, направляйте претензию письменно и храните переписку. Если вы не в Таиланде, дверь мастерам может открыть управляющая компания, но саму претензию отправляете вы.

После ключей

Получите ключи, карты доступа, пульты, инструкции и гарантийные документы на технику; сфотографируйте показания счётчиков. Зарегистрируйтесь у юридического лица дома: контакты, правила дома, порядок оплаты common fee. В правилах указано, что в доме разрешено — ремонт, животные, сдача в аренду. Переоформите счета за электричество и воду, если это не сделано автоматически, и застрахуйте имущество и ответственность: страховка здания, если она есть, не обязательно покрывает то, что внутри квартиры.

Все бумаги — договор, свидетельство, подтверждения переводов, итоговый расчёт, акт приёмки — держите в одной папке, бумажной и в облаке: они понадобятся при сдаче, в налоговой отчётности и при продаже. Если собираетесь сдавать квартиру, начните с гида об аренде и управлении.

Чем поможет ROMA ThaiProperty

Мы помогаем организовать передачу со стороны застройщика: запрашиваем итоговый расчёт, обмерный план и даты осмотра и регистрации, объясняем по-русски, что сказано в пунктах договора о передаче и гарантии, помогаем передать застройщику список дефектов и следить за исправлениями. При необходимости порекомендуем независимого тайского юриста и инспектора. Решение, подписывать ли акт и когда, остаётся за вами и вашим юристом.

Что дальше

Ещё выбираете проект? В каталоге на странице проекта виден статус стройки и плановый срок сдачи — если поля заполнены. Начать можно и с направления: Паттайя, Пхукет, Хуа Хин.