Перевод денег в Таиланд для покупки квартиры: FET, валюта и документы

С деньгами на покупку квартиры за границей у многих одна и та же привычка: «главное — довезти, а как — неважно». Знакомый с обменником, перевод на карту, наличные в ручной клади — всё это где-то работает. В Таиланде путь денег — часть сделки: от него зависит, зарегистрирует ли земельный офис квартиру на ваше имя и сможете ли вы потом без лишних вопросов вывезти деньги после продажи. В этом гиде разбираем, почему так, что такое FET, куда и с какой формулировкой платить, как не потерять на курсе больше, чем нужно, и какие бумаги хранить.

Сразу оговоримся: это не юридическая и не налоговая консультация. Правила Банка Таиланда, земельных офисов и банков разных стран меняются, а у каждой сделки свои детали. Текст сверен на дату вверху страницы; маршрут перевода стоит согласовать с независимым тайским юристом до первого платежа. Весь путь покупки — в гиде как купить недвижимость в Таиланде.

Почему Таиланду важно, откуда пришли деньги

Иностранец может владеть квартирой в кондоминиуме во фрихолд, но Закон о кондоминиумах ставит условия. Одно касается квоты в доме, второе — денег: нужно показать, что сумма за квартиру пришла в Таиланд из-за границы в иностранной валюте. Смысл простой — государство разрешает иностранцам покупать квартиры ради притока денег извне и хочет видеть, что деньги действительно пришли извне. Про квоту и разницу между фрихолдом и лизхолдом — в гиде фрихолд, лизхолд и квота 49 %.

Земельный офис верит не словам, а бумаге. В день регистрации он просит банковский документ: деньги пришли из-за рубежа, в такой-то валюте, от такого-то отправителя, на такую-то цель. Нет документа или он не сходится с договором — регистрация может застрять, а исправлять задним числом долго и неприятно.

Если вы покупаете виллу в аренду (лизхолд), где это условие в таком виде не действует, аккуратные документы всё равно пригодятся: при продаже тайский банк спросит, откуда деньги пришли изначально, прежде чем отправить выручку за границу.

FET и справка банка: что это и кто выдаёт

FET — Foreign Exchange Transaction Form, форма, которую коммерческий банк Таиланда заполняет, когда получает иностранную валюту из-за рубежа и конвертирует её в баты. Это часть валютного контроля Банка Таиланда; на рынке недвижимости так называют вообще любое «доказательство, что деньги пришли из-за границы». По части переводов банк вместо формы выдаёт письмо-подтверждение или credit advice с теми же сведениями. Какой документ вы получите, зависит от банка-получателя и параметров перевода, а какой примет земельный офис в вашем случае — вопрос к юристу до перевода.

Важная деталь: документ выдаётся владельцу счёта, на который пришли деньги. Заплатили прямо на счёт застройщика — документ получит застройщик и сам предъявит его при регистрации. Поэтому полезно, чтобы договор или письмо застройщика закрепляли: он запрашивает документы по каждому платежу и передаёт вам копии. Пришли деньги на ваш тайский счёт — документ запрашиваете вы, в отделении или через своего менеджера в банке.

Что проверить в документе

• Отправитель — покупатель, имя как в паспорте и в договоре, латиницей без ошибок.
• Валюта перевода и то, что конвертация в баты прошла в Таиланде.
• Цель — покупка юнита в кондоминиуме, по возможности с названием проекта и номером квартиры.
• Сумма, дата и банк-отправитель.

Получили копию — сверьте сразу. Исправить ошибку через месяц проще, чем в земельном офисе в день регистрации.

Куда платить

В новостройках обычно платят напрямую на счёт компании-застройщика в Таиланде — по реквизитам из договора или счёта. Это самый простой путь: открывать тайский счёт не нужно, а застройщик привык запрашивать документы по каждому платежу. Минус — бумаги лежат у застройщика, и вы зависите от того, вовремя ли он их передаст.

Второй путь — перевод на свой счёт в тайском банке и оплата застройщику уже оттуда. Он удобен, если вы планируете жить в Таиланде часть года или сдавать квартиру и получать аренду в батах, — документы остаются у вас. Но открыть счёт нерезиденту можно не в каждом банке и не всегда дистанционно; требования у банков разные. Этот вариант стоит обсудить с юристом: он меняет цепочку, которую должны показать документы.

Никаких личных счетов

Не переводите деньги на личный счёт агента, менеджера или «представителя застройщика», даже если обещают курс лучше или оформление быстрее. Деньги на чужом счёте уже не доказывают, что именно вы ввезли валюту в Таиланд. И перед каждым платежом сверяйте реквизиты звонком по номеру из договора, а не из свежего письма: подмена реквизитов в почте — распространённый способ мошенничества по всему миру.

Назначение платежа

В международном переводе есть поле назначения платежа. Отправляющий банк может не придать ему значения, но для тайского банка это главная подсказка, на что пришли деньги, и формулировка может попасть в документ для земельного офиса. Пишите по-английски, полностью, без сокращений. Распространённый вариант:

• Purchase of condominium unit No. [номер квартиры] in [название проекта как в договоре], [город], Thailand
• Для платежа по графику можно добавить: Installment [номер платежа] according to the sale and purchase agreement

Точную формулировку запросите у застройщика и подтвердите у юриста. Некоторые застройщики просят указать номер договора, а некоторые банки ограничивают длину поля — тогда сокращайте, но слова condominium unit и название проекта оставляйте.

Отправитель — владелец счёта и покупатель. Если квартиру оформляете на двоих, уточните у юриста, достаточно ли совместного счёта или каждому лучше переводить свою часть. Если платят родители или ваша компания — остановитесь и спросите заранее: это меняет картину.

Из какой страны и с какого счёта

Русскоязычные покупатели переводят деньги из очень разных мест, и общий принцип один: перевод идёт банковским путём, с вашего счёта за рубежом, в иностранной валюте, а происхождение денег вы можете подтвердить документами.

Из Израиля

Израильские банки при крупном переводе почти всегда спрашивают о происхождении средств и цели — это обычная проверка. Подготовьте договор, реквизиты получателя и документ об источнике денег, а большие суммы может понадобиться проводить через отделение, а не через приложение. Подробнее о покупке из Израиля — в гиде покупка недвижимости в Таиланде из Израиля.

Из Европы и других стран

Обычный SWIFT-перевод в евро или долларах со своего счёта. Банк может попросить договор и подтверждение происхождения денег, особенно если сумма заметно больше ваших обычных операций. Чем раньше вы покажете бумаги, тем меньше шанс, что платёж зависнет на проверке накануне срока по графику.

Если в вашей стране валютные ограничения

В некоторых странах действуют валютный контроль, ограничения на переводы за рубеж или банки отправителя попадают под ограничения банков-корреспондентов. Платёж может вернуться, надолго задержаться или дойти с другими реквизитами. Если это про вас, обсудите маршрут с юристом до брони, а не после: важно, чтобы деньги законно и с документами пришли с вашего счёта. Цепочки через чужие счета, «зачёты» через знакомых, криптовалюта и наличные ломают документальный след, и земельный офис может отказать в регистрации.

Валюта и конвертация

Деньги должны прийти в Таиланд в иностранной валюте и быть конвертированы в баты тайским банком. Чаще всего отправляют доллары или евро. Не конвертируйте в баты заранее, у себя в банке, без согласия юриста: перевод, который уходит из-за рубежа уже в батах, на тайской стороне может выглядеть не так, как ждёт земельный офис.

Отдельно — сервисы денежных переводов. Многие из них выплачивают деньги в Таиланде с местного счёта в батах. Для банка застройщика это внутренний перевод, а не валюта из-за рубежа, и нужный документ может не получиться. Прежде чем пользоваться таким сервисом, получите от застройщика и юриста письменное подтверждение, что этот путь подходит для регистрации.

Курс и комиссии: почему приходит меньше

Цена в договоре обычно в батах, а вы платите в своей валюте. Между ними три вида расходов: комиссия банка-отправителя, разница между курсом банка и биржевым курсом (на крупных суммах это обычно самая заметная часть, хотя отдельной строкой её не видно) и комиссии банков-посредников и банка-получателя, которые иногда списываются прямо из суммы.

В SWIFT-переводе выбирают, кто платит комиссии: OUR — всё платите вы, и сумма должна дойти целиком; SHA — каждая сторона платит своему банку; BEN — всё удерживается из суммы получателя. Если застройщику нужна точная сумма в батах, даже небольшая недостача превратится в переписку. Спросите застройщика, как он относится к расхождению, и подумайте о варианте OUR или небольшом запасе. Конкретные проценты здесь не приводим: они разные у банков и меняются каждый день — запросите у своего банка полную стоимость перевода заранее.

При рассрочке каждый платёж конвертируется по курсу своего дня. Куда пойдут курсы, не знает никто, поэтому бюджет без запаса на колебания — рискованный бюджет. Способы снизить риск обсуждайте с банком, а не с прогнозами в соцсетях.

Рассрочка: каждый платёж — отдельный документ

В строящемся доме платят частями: бронь, взнос при подписании, платежи по этапам стройки, остаток при сдаче. Каждый — отдельный перевод из-за рубежа, и на каждый нужен свой документ тайского банка. При регистрации земельный офис смотрит на всю сумму, так что папка со всеми бумагами по порядку экономит нервы. Как устроены такие графики — в гиде рассрочка от застройщика.

Держите последовательность: тот же отправитель, тот же получатель, то же назначение с номером платежа. Если что-то меняется посреди пути — другой банк, второй покупатель, новый счёт застройщика, — предупредите юриста до следующего перевода.

Ошибки, из-за которых застревает регистрация

• Перевод со счёта родственника или компании, когда квартира оформляется на частное лицо.
• Конвертация в баты до отправки или сервис с выплатой в батах с местного счёта — без согласования.
• Пустое назначение платежа или формулировки вроде «investment», «gift», «family support».
• Наличные, привезённые с собой, или оплата картой без уверенности, что будет нужный документ.
• Дробление платежа между несколькими отправителями, чтобы банк «не задавал вопросов», — вопросов станет больше.
• Не запросить у застройщика документы после очередного платежа и узнать о пробеле в день регистрации.
• Поверить письму о «новых реквизитах» без звонка по известному номеру.

Храните всё: продажа, вывод денег, отчётность

Бумаги о переводе нужны не только для регистрации. Когда вы продадите квартиру и захотите отправить выручку за границу, тайский банк попросит показать, что деньги изначально пришли из-за рубежа, и документы со дня покупки — самый простой способ это сделать. Как устроены продажа и выход из вложения — в гиде перепродажа и выход из инвестиции.

Пригодятся они и в стране, где вы платите налоги: курс на дату покупки, комиссии и даты могут понадобиться для расчётов при сдаче или продаже. Как именно — вопрос к вашему бухгалтеру или налоговому консультанту.

• Подтверждения перевода из вашего банка (SWIFT-подтверждение, MT103, если банк его выдаёт).
• FET или справки тайского банка по каждому платежу.
• Счета и квитанции застройщика.
• Договор и все допсоглашения, которые меняют суммы или сроки.
• Документы о происхождении денег, которые вы показывали своему банку.

Держите скан в облаке и бумажную копию. Восстановить документ через много лет из банка на другом конце света очень трудно.

Что делает ROMA ThaiProperty

Мы агентство недвижимости, не банк и не юридическая фирма, и деньги за квартиру на свои счета не принимаем. Мы передаём вам официальные платёжные инструкции застройщика, напоминаем запросить формулировку назначения и документы после каждого платежа и помогаем на русском, если банк или застройщик просит что-то неожиданное. Маршрут перевода с правовой стороны подтверждает ваш юрист, налоговую — бухгалтер.

Что дальше

Если город ещё не выбран, начните с новостроек Паттайи, Пхукета или Бангкока, либо посмотрите все проекты. На странице проекта есть условия оплаты, если они у нас есть, а менеджер подтвердит у застройщика реквизиты и документы, которые дают по каждому платежу. Про расходы сверх цены квартиры — в гиде налоги и расходы при покупке.