Как иностранцу купить недвижимость в Таиланде: пошаговый гид

Купить квартиру у моря в Таиланде иностранцу можно — и многие наши клиенты делают это, ни разу не побывав в земельном департаменте лично. Но тайские правила заметно отличаются от привычных: земля и квартира в доме живут по разным законам, деньги должны прийти определённым путём, а «право собственности» на виллу часто оказывается арендой. Ниже — весь путь по порядку, от выбора формы владения до дня, когда квартира записана на ваше имя, с пометками, где нужен юрист, где бухгалтер, а где достаточно внимательности.

Гид описывает процесс в общих чертах. Это не юридическая и не налоговая консультация: законы, регламенты и сборы меняются, и точную картину по вашей сделке даст тайский юрист и ваш налоговый консультант.

Что иностранец может купить в Таиланде

Главное, что стоит понять с самого начала: тайское право разделяет собственность на землю и собственность на квартиру в здании. От этого зависит, что именно будет записано на ваше имя и что нужно проверить до оплаты.

Квартира в кондоминиуме — полная собственность

Иностранец может оформить на себя квартиру в доме, зарегистрированном как кондоминиум, в полную бессрочную собственность — это и есть фрихолд. По закону о кондоминиумах иностранцам вместе может принадлежать не больше 49 % общей площади квартир в доме, остальное — для граждан Таиланда. Поэтому мало найти квартиру в продаже: нужно убедиться, что в доме ещё есть иностранная квота и что ваша квартира будет оформлена именно в ней. Второе условие — деньги на покупку должны прийти из-за рубежа в иностранной валюте; об этом подробно ниже.

Вилла, дом, таунхаус — долгосрочная аренда земли

Владеть землёй напрямую иностранец в Таиланде не может. Поэтому при покупке виллы или дома обычно оформляется зарегистрированная аренда участка — лизхолд, а само здание иногда записывают на покупателя отдельно от земли. Аренду регистрируют в земельном департаменте на срок до 30 лет, и застройщики часто добавляют в договор пункты о продлении. Важно: продление — это обязательство арендодателя по договору, а не право, которое закон гарантирует автоматически. Что оно значит в вашем договоре, оценит юрист.

Обходные схемы, от которых лучше держаться подальше

Иногда иностранцам предлагают оформить землю на тайскую компанию, где местные акционеры владеют большинством только на бумаге. Такая конструкция может быть признана обходом закона, и риск ложится на покупателя. Если вам предлагают подобное — остановитесь и закажите независимое заключение юриста. Разницу между фрихолдом, лизхолдом и квотой мы разобрали в гиде о собственности иностранцев.

Шаг 1. Цель и бюджет

Прежде чем открывать каталог, ответьте себе на вопрос: зачем вам эта недвижимость. Квартира для отпусков, объект под сдачу, место для зимовки, жильё для переезда на пенсию — каждая цель ведёт в свой район, к своей площади и к своему типу дома. Квартира, которую удобно сдавать туристам посуточно, не всегда хороша для жизни по полгода, и наоборот.

Цены в Таиланде указаны в батах, а на этапе строительства платежи растягиваются на несколько лет — курс вашей валюты к бату за это время может измениться в любую сторону. Закладывайте запас не только на курс, но и на расходы вокруг квартиры: сборы и налоги при регистрации, мебель, разовый взнос в ремонтный фонд, ежегодную плату за обслуживание дома. Если рассчитываете на заёмные деньги, выясните это заранее: тайские банки кредитуют иностранцев редко, и финансирование обычно ищут у себя в стране.

Шаг 2. Город, район и проект

Чаще всего выбирают между Паттайей — большим городом на побережье недалеко от Бангкока, где удобно жить круглый год, — и Пхукетом — островом с очень разными пляжами и более зелёной природой. Бангкок интересен прежде всего тем, кто думает о долгосрочной сдаче людям, работающим в столице. На странице каждого города — районы и наши проекты в них, а полный список с фильтрами — в каталоге новостроек.

Сравнивая квартиры, помните: в Таиланде считают спальни, а не комнаты. «Одна спальня» с гостиной — это то, что у нас назвали бы евродвушкой, а студия — одна комната с кухонной зоной. Кроме планировки, в каждом проекте стоит проверить:

• осталась ли в доме иностранная квота и входит ли в неё выбранная квартира;
• в строящемся проекте — плановый срок сдачи и то, что уже построено на самом деле; в готовом — состояние дома и квартиры;
• кто застройщик и что он уже сдал: прежние проекты, качество, соблюдение сроков;
• расстояние до моря, центра и нужной вам инфраструктуры — по карте, а не по рекламе;
• размер ежемесячной или ежегодной платы за обслуживание и ремонтного фонда и что дом даёт взамен;
• если планируете сдавать — что разрешает дом: только долгосрочную аренду или и посуточную.

Покупка на этапе строительства позволяет растянуть платежи и выбрать квартиру раньше других, но добавляет риск задержки и расхождения между рендером и реальностью. В готовой квартире вы видите, что покупаете, и платите почти всю сумму сразу. Правильного выбора на все случаи нет — всё зависит от цели, бюджета и терпения.

Шаг 3. Проверка застройщика, земли и проекта

Этот шаг больше всего хочется пропустить, и он самый важный. Юридическую проверку делает независимый тайский юрист, который работает на вас, — не юрист застройщика и не менеджер отдела продаж. Ваш юрист дома может помочь разобраться в документах, но тайское право и записи земельного департамента проверяет тот, у кого есть на это допуск в Таиланде.

Что обычно проверяет юрист:

• что земля записана на застройщика или его компанию по полноценному титулу собственности и на ней нет залогов и арестов, о которых вам не сказали;
• что у проекта есть разрешение на строительство и пройдена экологическая экспертиза, когда закон её требует;
• для кондоминиума — что дом зарегистрирован или будет зарегистрирован как кондоминиум и есть документ о состоянии иностранной квоты;
• компанию-застройщика: владельцев, срок работы, открытые судебные споры;
• на вторичном рынке — что продавец является зарегистрированным собственником и за квартирой нет долгов перед домом.

Проверка стоит денег и времени, но обходится гораздо дешевле ошибки. Попросите у юриста письменное заключение на английском или русском — чтобы можно было к нему вернуться.

Шаг 4. Бронирование и договор купли-продажи

В новом проекте покупка обычно начинается с договора бронирования и небольшого депозита, который на короткий срок снимает квартиру с продажи. За это время подписывают полный договор купли-продажи с застройщиком. До отправки депозита выясните, возвращается ли он и в каких случаях, и попросите хотя бы проект основного договора.

Договоры в Таиланде составляют, как правило, на английском и тайском, иногда в две колонки. Что проверить вместе с юристом:

• покупатель указан полным именем, как в загранпаспорте, а квартира прямо отнесена к иностранной квоте;
• график платежей: сколько и когда, привязаны ли платежи к реальным этапам стройки или к датам;
• срок сдачи и последствия задержки: компенсация, право расторгнуть договор, возврат денег;
• площадь и спецификация — и что происходит, если при сдаче площадь отличается от договорной;
• кто платит какие налоги и сборы при регистрации — в Таиланде это решает договор, единого правила нет;
• можно ли переуступить договор другому покупателю до сдачи и на каких условиях;
• какая версия текста главная, если английский и тайский расходятся;
• гарантийный срок на дефекты после сдачи.

Если в договоре есть «гарантированная доходность», выясните, кто именно её гарантирует, на какой срок и что будет, если эта компания не выполнит обязательство. Такая гарантия стоит ровно столько, сколько платёжеспособность того, кто её даёт.

Шаг 5. Перевод денег из-за рубежа

Чтобы оформить квартиру в кондоминиуме на иностранца, закон требует, чтобы деньги на покупку пришли в Таиланд из-за границы в иностранной валюте. На практике это значит: вы переводите доллары, евро или другую валюту со счёта за рубежом, а конвертация в баты происходит уже в Таиланде. Деньги, которые уже лежат в батах на тайском счёте, или оплата за вас третьим лицом могут этому условию не соответствовать.

Несколько правил, которые избавят от проблем в день регистрации:

• перевод уходит со счёта на ваше имя, и вы указаны в нём как конечный получатель квартиры;
• в назначении платежа указано, что это покупка квартиры в кондоминиуме, с названием проекта и номером квартиры — точную формулировку подскажет юрист или застройщик;
• тайский банк, принявший деньги, выдаёт подтверждение конвертации: на крупные суммы — специальную форму FET, на суммы поменьше — справку банка. Сохраняйте подтверждения по каждому платежу, их попросит земельный департамент;
• в строящемся проекте так переводится каждый платёж по графику, а не только последний.

Банк отправителя может запросить документы по крупному переводу за рубеж — обычно хватает договора и счёта застройщика. Комиссии и курс конвертации сильно различаются у разных банков и сервисов, поэтому сравните их до первого платежа. У покупателей из некоторых стран международные переводы осложнены ограничениями банков-корреспондентов: маршрут денег лучше согласовать с юристом и застройщиком заранее, до подписания договора. Для лизхолда требование о валюте другое, но и там стоит переводить деньги тем же прозрачным способом. Если вы живёте в Израиле, израильскую сторону — банки, отчётность и документы — мы разобрали в гиде для покупателей из Израиля.

Шаг 6. Период строительства

В строящемся проекте вы платите по графику из договора, обычно несколько лет. Всё это время полезно получать от застройщика отчёты о ходе стройки, фотографии и сверять их со сроками. Будете в Таиланде — заезжайте на площадку. Если стройка задерживается, ваши права определяет договор, поэтому пункты о задержке должны быть ясными уже при подписании. Срок сдачи — это план застройщика, так что отпуск, сдачу или переезд стоит планировать с запасом.

Шаг 7. Приёмка квартиры

Когда стройка закончена, застройщик приглашает осмотреть квартиру до регистрации. Это момент записать каждый дефект: трещины, следы влаги, сантехнику, электрику, двери и окна, которые плохо закрываются, неровную плитку. Список дефектов передают застройщику письменно, а после исправления проверяют снова. Если приехать не получается, на приёмку можно отправить независимого технического специалиста — он сфотографирует и задокументирует всё за вас. Не подписывайте акт приёмки, пока основные недостатки не устранены или хотя бы не зафиксированы письменно с обязательством их исправить.

Шаг 8. Регистрация в земельном департаменте

Сделка завершается регистрацией в земельном департаменте (Land Office) того района, где находится объект. В этот день вы доплачиваете остаток, оплачиваете сборы и налоги за переход права, и квартира записывается на ваше имя. На квартиру в кондоминиуме выдают свидетельство о собственности на юнит; при лизхолде аренда регистрируется на титуле земли.

Что обычно понадобится:

• действующий загранпаспорт;
• договор купли-продажи;
• подтверждения конвертации из тайского банка (формы FET или справки) на всю сумму;
• на вторичном рынке — справка от управляющей организации дома об отсутствии долгов по квартире;
• доверенность, если за вас подписывает другой человек.

При регистрации взимают регистрационный сбор и несколько налогов. Какой налог применяется, зависит в том числе от продавца и срока, сколько объект был в его собственности, а распределение между вами и продавцом или застройщиком фиксирует договор. Точные ставки мы здесь не пишем: они меняются, и сумму для вашей сделки на её дату рассчитает юрист.

Можно ли купить дистанционно

Да, и многие так и делают. Объекты показывают по видеосвязи, документы подписывают удалённо, деньги переводят из своей страны, а на регистрацию в земельном департаменте выдают доверенность юристу или доверенному человеку. Доверенность, подписанная за пределами Таиланда, обычно требует заверения, а иногда и легализации в тайском консульстве — точный порядок для вашей страны скажет юрист до того, как вы подпишете. И всё же, если есть возможность, приезжайте хотя бы раз до решения — район лучше увидеть своими глазами.

После покупки: что остаётся на вас

• плата за обслуживание дома, рассчитанная по площади квартиры, и взнос в ремонтный фонд, который обычно платят один раз при сдаче;
• электричество, вода, интернет, страховка квартиры;
• ежегодный налог на землю и строения в Таиланде, в зависимости от стоимости и использования объекта;
• управление арендой, если будете сдавать: местная управляющая компания берёт комиссию. Посуточная сдача регулируется отдельно, и не каждый дом её допускает;
• налоги и отчётность в стране вашего налогового резидентства — вопрос к вашему налоговому консультанту;
• завещание, учитывающее объект в Таиланде, чтобы наследникам не пришлось проходить долгую процедуру, — об этом стоит спросить юриста.

И ещё одно: сама по себе покупка квартиры не даёт права на визу в Таиланде. Визы для долгого проживания — отдельная тема со своими условиями.

Ошибки, которых лучше избежать

• Платить депозит, не проверив, что в доме есть иностранная квота.
• Переводить деньги без документов, через чужой счёт или сразу в батах.
• Доверять юристу застройщика вместо юриста, который работает на вас.
• Подписывать договор, не дочитав его до конца или на языке, которого вы не понимаете.
• Считать доход от аренды по рекламе, не проверив спрос, плату за обслуживание и комиссии.
• Забыть про курс валют и расходы вокруг квартиры при планировании бюджета.

Чем помогает ROMA ThaiProperty

Мы агентство недвижимости, а не юридическая фирма. Наша задача — помочь вам выбрать: предложить проекты под цель и бюджет, уточнить у застройщика цену, наличие и квоту, показать район по видеосвязи и пройти с вами весь процесс на русском. Для юридической проверки мы посоветуем работать с независимым юристом, а решение принимаете вы. Начать можно со страницы всех проектов или оставить заявку — менеджер свяжется с вами.