Фрихолд, лизхолд и квота 49 %: что может иностранец в Таиланде

Когда начинаешь присматривать квартиру в Таиланде, первыми всплывают три слова: фрихолд, лизхолд и квота. За ними стоит один практический вопрос — что именно будет записано на ваше имя в тайском земельном департаменте и что станет с недвижимостью через двадцать лет, когда вы захотите её продать или оставить детям. В этом гиде разбираем разницу простым языком: что тайский закон разрешает иностранцу, что запрещает и что стоит проверить с юристом до подписи.

Сразу оговоримся: это не юридическая консультация. Законы и практика в Таиланде меняются, а у каждой сделки свои детали. Текст сверен на дату, указанную вверху страницы; перед покупкой договор и документы конкретного объекта должен посмотреть независимый тайский юрист. Весь путь покупки — от брони до ключей — описан в гиде как купить недвижимость в Таиланде.

Три понятия коротко

• Фрихолд (freehold) — полная собственность. Квартира записана на вас в земельном департаменте, без срока; её можно продать, сдать и передать по наследству. Иностранцу это доступно практически только в кондоминиуме.
• Лизхолд (leasehold) — долгосрочная аренда: право пользоваться объектом в течение срока по договору с собственником. Сам объект остаётся чужим. Так обычно покупают виллы и так продают квартиры вне иностранной квоты.
• Иностранная квота (foreign quota) — доля дома, которой иностранцы вправе владеть во фрихолд. Когда квота выбрана, следующий иностранец купить квартиру в этом доме в собственность уже не может.

Квартира в кондоминиуме: собственность на ваше имя

Кондоминиум в Таиланде — это дом, зарегистрированный по Закону о кондоминиумах (Condominium Act B.E. 2522). Покупатель получает в собственность саму квартиру и долю в общем имуществе: в земле под домом, лобби, бассейне, спортзале, лифтах. Земля принадлежит всем владельцам вместе, а не кому-то одному, — поэтому закон и разрешает иностранцу владеть такой квартирой, не нарушая запрета на иностранную собственность на землю.

Право собственности регистрируется в земельном офисе провинции, и в конце вы получаете на своё имя свидетельство о праве собственности на юнит кондоминиума. Привычной многим фигуры нотариуса, который «ведёт сделку», здесь нет: решает запись в земельном офисе. Договор с застройщиком, расписка или письмо юриста регистрацию не заменяют.

Как устроена квота 49 %

По статье 19 bis Закона о кондоминиумах иностранцы вместе могут владеть не более чем 49 % общей площади всех квартир дома. Две детали часто упускают. Первая: квота считается по площади, а не по числу квартир. Если иностранцы раскупили в основном большие квартиры и пентхаусы, квота может закончиться, когда большинство квартир ещё у тайцев. Вторая: квота принадлежит дому, а не конкретной квартире, и расходуется в порядке регистрации. Квота, свободная в день брони, ещё не гарантирует, что она останется свободной в день передачи права.

В строящемся проекте застройщик заранее решает, какие квартиры продаёт иностранцам в квоте, а какие оставляет в тайской. В готовом доме, где квартиры уже переходили из рук в руки, картина меняется с каждой сделкой. Поэтому просите у застройщика или управляющей компании письменное подтверждение, что выбранная квартира продаётся в иностранной квоте, и проверьте, что договор говорит на случай, если квоты в итоге не окажется: возврат денег, переход на лизхолд или что-то ещё.

Условие про деньги: перевод из-за рубежа в валюте

Чтобы зарегистрировать квартиру на иностранца, нужно показать, что деньги на покупку пришли в Таиланд из-за границы в иностранной валюте. На практике сумму отправляют банковским переводом со счёта за рубежом на счёт застройщика или свой счёт в Таиланде; тайский банк конвертирует её в баты и выдаёт документ о происхождении средств — его часто называют FET form. Документ нужен в земельном офисе в день регистрации, и хранить его стоит годами: он понадобится, когда вы будете продавать квартиру и выводить деньги из страны.

Несколько правил, которые избавляют от проблем. Переводите со счёта на имя покупателя. В назначении платежа прямо укажите покупку квартиры в кондоминиуме, название проекта и номер квартиры. Заранее уточните у своего банка, в какой валюте отправлять и какие документы он попросит, а у застройщика — на какой счёт и на чьё имя платить. Наличные, привезённые в чемодане, и деньги через третьих лиц могут задержать регистрацию. Сам перевод, комиссии и курс — в гиде о переводе денег.

Лизхолд: что вы получаете, а что нет

Если квоты нет или речь о вилле с землёй, иностранцы обычно покупают право аренды. По Гражданскому и торговому кодексу Таиланда (Civil and Commercial Code) аренда недвижимости ограничена сроком до 30 лет, а аренда дольше нескольких лет должна быть письменной и зарегистрированной в земельном офисе. Незарегистрированная аренда защищает только на короткий срок, что бы ни было написано в договоре.

Продавцы часто предлагают аренду «30 + 30 + 30 лет». Важно понимать, что стоит за этой формулой: регистрируется только первый срок. Продления — это договорное обязательство арендодателя, и тайский закон не гарантирует, что их исполнят, особенно если земля будет продана, собственник умрёт или компания-арендодатель прекратит существование. Хорошо составленный договор усиливает вашу позицию, но собственностью аренду не делает.

Лизхолд — не то же, что «квартира в собственности»

Русскоязычный покупатель привык, что купленная квартира — это собственность, а аренда — история про съём жилья. Лизхолд лежит посередине: вы платите почти как за покупку, но получаете ограниченное во времени право перед частным собственником. Оно не всегда переходит по наследству, и не всегда его можно переуступить без согласия арендодателя. Перед покупкой в лизхолд задайте юристу три вопроса: что будет с арендой, если арендатор умрёт; можно ли переуступить её новому покупателю без согласия собственника; что будет, если собственник продаст землю или заложит её банку.

Когда лизхолд — разумный выбор

Лизхолд — не обязательно плохая сделка. Он подходит тому, кто покупает виллу для себя на понятный срок, сравнивает цену с долгой арендой или выбрал конкретную квартиру в доме, где иностранная квота уже выбрана. Главное — покупать с открытыми глазами: знать, сколько лет действительно зарегистрировано, кому принадлежит земля и что договор говорит о продлении, переуступке и наследовании. Цена квартиры в лизхолд, как правило, должна отражать разницу в правах, и менеджер поможет сравнить варианты в выбранном проекте.

Виллы, дома и земля

Статья 86 Земельного кодекса Таиланда (Land Code) разрешает иностранцу приобрести землю только на основании международного договора или по особому разрешению в предусмотренных законом случаях. На практике частное лицо, покупающее дом для отдыха или сдачи, землю на себя не оформит. Узкие исключения в законе есть — они связаны с крупными инвестициями и разрешением министра, — но большинству покупателей они недоступны.

Поэтому виллы продают иностранцам по нескольким привычным схемам. Самая распространённая — зарегистрированная аренда земли плюс собственность на сам дом: тайское право позволяет разделить собственность на строение и на землю под ним. Иногда регистрируют право пользования или право застройки чужого участка. У каждой схемы свои плюсы и минусы, и выбирать между ними нужно с юристом, который проверит конкретный участок — тип документа на землю, зарегистрированного собственника, обременения.

Виллы в новых проектах сосредоточены там, где больше земли, — например, в Хуай-Яе под Паттайей или в Банг-Тао и Лаяне на Пхукете. На странице проекта указан тип объекта, а точную схему владения менеджер уточняет у застройщика и присылает вам письменно.

Тайская компания, номинальные акционеры и супруг

В интернете до сих пор предлагают «обойти» запрет: открыть тайскую компанию, где большинство акций записано на тайцев, которые ничего не вкладывают, а фактически ею управляет иностранец и оформляет на неё землю. Мы эту схему не рекомендуем и не предлагаем. Закон об иностранном бизнесе (Foreign Business Act B.E. 2542) прямо запрещает тайцам держать акции за иностранца, а Земельный кодекс позволяет властям обязать продать землю и наказать участников. В последние годы власти проверяют такие компании внимательнее, и владелец недвижимости через них несёт риск, который трудно застраховать.

Настоящая тайская компания, которая ведёт бизнес и у которой есть реальные тайские партнёры, — другая история. Но это инструмент для бизнеса, а не способ купить дом для отдыха, и он требует бухгалтерии, отчётности и постоянных расходов. Землю можно оформить и на тайского супруга, но тогда она принадлежит ему. В земельном офисе от супруга-иностранца обычно просят подписать заявление, что деньги не являются совместным имуществом, и при разводе это может иметь последствия. Перед таким шагом нужна личная консультация юриста.

Как читать страницу проекта на нашем сайте

Чтобы сэкономить вам вопросы, на странице каждого проекта есть поле «Иностранная квота» с одним из трёх значений: есть, нет или не проверено. «Не проверено» не значит «нет» — это значит, что надёжных данных от застройщика у нас пока нет, и менеджер уточнит их до того, как вы двинетесь дальше. У каждой планировки тоже отмечено, продаётся ли она в иностранной квоте, в тайской или данные не проверены. Квартиру в тайской квоте иностранец, как правило, может купить только в лизхолд.

Данные на сайте помогают отобрать варианты, но не заменяют проверку в день покупки: квота меняется, и квартиру, которая в прошлом месяце была в иностранной квоте, могли продать. Перед бронью менеджер подтверждает у застройщика статус квоты для конкретной квартиры. Начать можно с каталога проектов с фильтром по квоте или посмотреть все проекты по городам.

Что проверить перед подписью

• Продаётся ли квартира в иностранной квоте — и письменное подтверждение от застройщика или управляющей компании.
• Что по договору происходит, если в день регистрации квоты нет: возврат денег, переход на лизхолд или иное.
• С какого счёта, в какой валюте и с каким назначением уходит платёж — чтобы получить документ о происхождении денег.
• В лизхолд: сколько лет действительно регистрируется в земельном офисе, а что обещано только договором.
• В лизхолд: кому принадлежит земля, нет ли залога и что будет при наследовании или продаже земли.
• Для виллы: тип документа на землю и кто в нём записан — по проверке юриста в земельном офисе.
• Нет ли в структуре сделки номинальных акционеров или побочных соглашений, скрывающих настоящего владельца.
• Кто ваш юрист — независимый, а не тот, кто представляет застройщика.

Продажа, наследство и вывод денег

Квартиру во фрихолд можно продать тайцу или иностранцу. Покупателю-иностранцу понадобится свободная квота в доме на день сделки и такой же перевод из-за рубежа в валюте. При продаже деньги, как правило, можно вывести за границу — и здесь снова пригодится документ о происхождении средств, полученный при покупке. Продажа сопровождается налогами и сборами в Таиланде, их стоит посчитать с юристом до решения. Какие это платежи — в гиде о налогах и сборах.

Наследование тайской недвижимости — отдельная тема: наследник-иностранец квартиры в кондоминиуме подчиняется тем же правилам квоты, а наследник земли или аренды может столкнуться с дополнительными ограничениями. Многие оформляют отдельное тайское завещание на недвижимость в дополнение к завещанию в своей стране. Доход от сдачи и продажи за рубежом может облагаться налогом и в стране вашего налогового резидентства — это вопрос к вашему бухгалтеру. Если вы живёте в Израиле, полезно прочитать гид покупка недвижимости в Таиланде из Израиля.

Что дальше

Если вы в начале пути, начните с того, зачем вам недвижимость. Квартира для отпуска и сдачи в городе, например в Паттайе, — почти всегда кондоминиум во фрихолд. Вилла с бассейном на острове, на Пхукете или Самуи, — обычно лизхолд. Оставьте заявку: менеджер разберёт с вами подходящие проекты на русском, проверит у застройщика статус квоты и подскажет независимого юриста для сопровождения сделки.