Рассрочка от застройщика в Таиланде: как устроен план платежей

Рассрочка от застройщика — главная причина, по которой иностранцы покупают в Таиланде новостройки, а не готовое жильё: не нужен банк, не нужен кредит, а сумма растягивается на всё время стройки. Если вы покупали квартиру по договору долевого участия, схема покажется знакомой. Но есть важное отличие: деньги здесь, как правило, идут прямо на счёт застройщика, без эскроу-счёта и без банка, который отвечает за их сохранность. Разберём, из чего состоит типичный план платежей, чем он отличается от ипотеки, какие пункты договора важнее всего и как каждый платёж связан с переводом из-за рубежа.

Это общий обзор, а не юридическая и не налоговая консультация. Условия рассрочки у каждого застройщика свои и меняются даже внутри одного проекта, законы и банковские правила обновляются, а значение конкретного договора вам объяснит независимый тайский юрист и ваш налоговый консультант.

Как устроен план платежей

Единого стандарта нет, но у большинства новых проектов путь проходит через одни и те же точки. Если план платежей проекта есть в нашей базе, на странице проекта показаны его этапы, доля цены и сумма на каждом; сроки платежей и актуальные условия менеджер присылает письменно. Здесь — что стоит за каждым этапом и о чём спросить.

Бронь

Первый шаг — небольшой по сравнению с ценой платёж, который снимает конкретную квартиру с продажи на короткий срок: этаж, вид, номер. За это время застройщик присылает проект договора, а вы показываете его юристу. Ключевой вопрос — возвращается ли бронь, если вы передумаете или юрист найдёт проблему. У одних застройщиков возвращается на определённых условиях, у других не возвращается совсем. Выясните это письменно до перевода.

Договор и первый взнос

После проверки договора вы подписываете его — обычно дистанционно — и вносите первый взнос, из которого, как правило, вычитается бронь. С этого момента вы связаны графиком платежей. Это последняя точка, где поправки в договор вносятся легко: после подписи любые изменения зависят только от доброй воли застройщика.

Платежи во время стройки

Здесь проекты отличаются сильнее всего. Встречаются три схемы:

• По этапам строительства: платёж наступает, когда дом достигает оговорённой в договоре точки — фундамент, каркас, определённый этаж, кровля, отделка. Вы платите за то, что уже построено.
• По календарю: равные платежи раз в месяц или в квартал, независимо от темпа стройки. Удобно планировать бюджет, но при задержке строительства платежи продолжаются.
• Смешанная: часть равными взносами, часть — по ключевым этапам.

Для покупателя привязка к этапам обычно безопаснее: остановилась стройка — остановились и платежи. Но она требует ясности, кто подтверждает завершение этапа — сам застройщик или инженер, — и как вы об этом узнаете, находясь в другой стране. Попросите, чтобы к каждому требованию об оплате прикладывались фотографии или акт.

Остаток при передаче

Последний и обычно крупный платёж вносится, когда дом достроен, квартира прошла приёмку и регистрируется на ваше имя в земельном департаменте. В те же дни оплачиваются сборы и налоги при регистрации, которые договор возлагает на покупателя, а также взносы юридическому лицу кондоминиума — в фонд капремонта и коммунальный сбор вперёд. Что именно и кто платит — в гиде о налогах и сборах при покупке и гиде о расходах владельца.

Иногда застройщики предлагают растянуть часть остатка и после передачи ключей. Такое встречается реже, и у таких предложений свои условия: другая цена, залог, регистрация собственности только после последнего платежа. Если вам предложили такую схему, попросите юриста отдельно объяснить, когда квартира станет вашей юридически.

Рассрочка — не кредит

Рассрочку застройщика часто называют беспроцентной ипотекой. Это удобное сравнение, но неточное, и различия важны для решения:

• Банка нет. Застройщик не проверяет доходы и кредитную историю и не берёт квартиру в залог.
• Процентов, как правило, нет. Зато цена может зависеть от схемы оплаты: за полную оплату сразу некоторые застройщики дают скидку, а длинную рассрочку закладывают в более высокую цену. Сравнивайте итоговую стоимость, а не размер одного платежа.
• Вы платите за то, чего ещё нет. При ипотеке банк финансирует готовую квартиру, уже оформленную на вас. При рассрочке вы финансируете стройку, и риск её задержки лежит на вас.
• До регистрации собственности у вас нет. Есть договор и право требовать квартиру, когда дом будет готов.
• Просрочка стоит дорого. Договор может предусматривать пени, расторжение и удержание части уплаченного. Банк в такой ситуации обычно предлагает реструктуризацию; застройщик ничего подобного не обязан.

Тайские банки кредитуют иностранцев-нерезидентов редко, поэтому рассрочку обычно сочетают с собственными деньгами или с финансированием из своей страны. Какие варианты существуют и чем они рискованны — в гиде о финансировании и ипотеке.

Чем защищены ваши деньги

Во многих странах деньги покупателя новостройки защищает закон: эскроу-счёт, банковская гарантия или страхование. В Таиланде для строящегося жилья такого обязательного механизма нет. Закон, позволяющий использовать эскроу, существует, но применяется по соглашению сторон и в продажах новостроек встречается редко.

Значит, ваша защита держится на трёх опорах: репутация и финансовое состояние застройщика, качество договора и дисциплина платежей. Проверить застройщика — права на землю, разрешения, сданные объекты, судебные споры — можно до брони; как это сделать, описано в гиде о проверке застройщика. Вообще о том, когда покупка на этапе стройки оправдана, а когда спокойнее взять готовое, — в гиде «Новостройка или готовое жильё».

Что проверить в договоре: вопросы юристу

Договор смотрит независимый тайский юрист, а не юрист застройщика. Чтобы проверка не свелась к общему «всё нормально», дайте ему список вопросов по деньгам:

• График: каждый платёж привязан к дате или к однозначно описанному этапу? Что именно запускает требование об оплате и сколько времени у вас на перевод?
• Подтверждение этапов: кто решает, что этап завершён, и какие документы вы получите вместе с требованием?
• Срок сдачи: указана ли дата, есть ли льготный период и что дальше — неустойка, проценты на уплаченные суммы, право расторгнуть договор и вернуть деньги, в какой срок?
• Возврат брони: в каких случаях и за какой срок?
• Ваша просрочка: размер пеней, когда застройщик вправе расторгнуть договор и какую часть уплаченного он удерживает.
• Цена: зафиксирована ли она в батах до конца, или есть условие о пересмотре?
• Площадь: что происходит, если фактическая площадь при передаче отличается от договорной, и как это меняет последний платёж?
• Получатель: совпадает ли владелец счёта с компанией, которая подписывает договор?
• Переуступка: можно ли продать право на квартиру до сдачи, на каких условиях и за какую плату?
• Изменения проекта: приложены ли к договору спецификация и планировка, и что будет, если застройщик их поменяет?
• Язык: какая версия договора главная при расхождении английского и тайского текста?

Если ответа на вопрос в договоре нет, устное обещание менеджера по продажам ничего не стоит. Просите дополнительное соглашение или официальное письмо застройщика.

Каждый платёж — перевод из-за рубежа

Чтобы иностранец мог оформить квартиру в кондоминиуме в полную собственность, деньги на покупку должны прийти в Таиланд из-за границы в иностранной валюте, а тайский банк при зачислении выдаёт подтверждение — форму FET или кредит-эдвайс. При рассрочке это правило касается каждого платежа: это отдельный международный перевод, и от каждого должен остаться документ. В земельном департаменте их попросят все.

• Переводите со своего счёта на своё имя напрямую на счёт застройщика, указанный в договоре.
• В назначении платежа пишите название проекта и номер квартиры по-английски, одинаково в каждом переводе.
• После каждого платежа запрашивайте у застройщика квитанцию и документ его тайского банка; храните всё в одной папке.
• Не платите через знакомых в Таиланде, наличными или со счёта в батах, который уже находится в стране, и не просите третьих лиц платить за вас.

Если ваш банк ограничивает переводы в Таиланд или банк-корреспондент задерживает платежи, это нужно учесть ещё до брони: график застройщика не будет ждать. Не ищите обходных схем — обсудите маршрут перевода с юристом и банком заранее. Подробно о требованиях к переводу — в гиде о переводе денег и FET.

Курс за время стройки

График застройщика указан в батах, а ваши доходы — в другой валюте. Между первым и последним платежом проходит вся стройка, и курс за это время может сдвинуться в любую сторону, так что итоговая цена квартиры в вашей валюте известна только в конце. Валютных советов мы не даём, но бюджет стоит планировать с запасом и заранее спросить свой банк, какие инструменты он предлагает.

Документы на будущее

По каждому платежу сохраняйте дату, сумму в обеих валютах и подтверждение банка. Они понадобятся не только при регистрации: при продаже квартиры в стране вашего налогового резидентства, скорее всего, придётся показывать, сколько и когда вы заплатили. Как это учитывается, зависит от страны — уточните у своего налогового консультанта.

Риски рассрочки и как их уменьшить

• Задержка стройки — самый частый риск. По возможности выбирайте привязку к этапам и проверяйте, что договор описывает последствия задержки.
• Финансовые трудности застройщика. Проверяйте сданные объекты и права на землю до брони; предпочитайте застройщиков, которые уже сдавали дома вовремя.
• Изменения проекта по ходу стройки. Спецификация и планировка должны быть приложением к договору.
• Качество при передаче. Не платите остаток до приёмки; если вы не в Таиланде, приёмку может провести нанятый вами специалист.
• Ваши собственные деньги. Рассрочка длится годы. Подумайте, что будет, если доходы изменятся в середине графика, и оставьте резерв.
• Курс валют — см. выше.

Как проходит приёмка и что фиксировать в акте до последнего платежа — в гиде о приёмке квартиры. И два простых правила, которые снимают большую часть рисков: не платите раньше графика, даже если за это предлагают скидку, и не отказывайтесь от независимого юриста, даже если застройщик крупный и известный.

Где посмотреть план платежей проекта

Если план платежей проекта есть в нашей базе, он показан на странице проекта: этапы, доля цены и сумма на каждом. Актуальный план менеджер присылает письменно. Застройщики меняют условия по ходу продаж — бывают короткие акции, бывают разные условия для разных корпусов одного проекта, — поэтому перед решением менеджер сверяет его с застройщиком. Начать можно с каталога проектов или с конкретного места: новостройки Паттайи, новостройки Пхукета или проекты в Банг Тао.

Чем помогает ROMA ThaiProperty

Мы запрашиваем у застройщика актуальный план платежей и проект договора, объясняем по-русски, что в них написано, и помогаем сравнить проекты по устройству рассрочки, а не только по цене. Если нужно, порекомендуем независимого тайского юриста. Юриста и налогового консультанта мы не заменяем: наша задача — чтобы правильные вопросы прозвучали вовремя, до подписи, а не после.