Ипотека и финансирование покупки в Таиланде для иностранцев

Первый вопрос о деньгах, который задают почти все покупатели: можно ли взять ипотеку в Таиланде, как дома? Чаще всего — нет, по крайней мере не так, как вы привыкли. Но это не значит, что всю сумму нужно внести в один день. Ниже разбираем, почему тайский банк редко кредитует иностранца, из чего на практике складывается финансирование покупки, как выглядит кредит в стране, где вы живёте, и чем опасен кредит в одной валюте на покупку в другой.

Это не юридическая, не налоговая и не финансовая консультация. Условия кредитов, ставки и правила банков меняются, а у каждого покупателя своя ситуация. Точную картину дадут банк, кредитный брокер, налоговый консультант в вашей стране и юрист в Таиланде. Ставок, процентов финансирования и сумм мы здесь не пишем: они разные у каждого банка и меняются со временем.

Почему тайская ипотека для иностранца — редкость

Тайский банк смотрит не столько на квартиру, сколько на заёмщика. И с точки зрения банка у покупателя, который живёт за границей, есть сразу несколько минусов:

• Доход получен за пределами Таиланда и в другой валюте. Банку проще работать с заёмщиком, который зарабатывает в Таиланде в батах и чей доход можно проверить на месте.
• Нет кредитной истории в Таиланде. Ваша история в банке дома автоматически туда не переходит.
• Взыскать долг с заёмщика, живущего в другой стране, сложнее — поэтому банк осторожнее с самого начала.
• Вилла в долгосрочной аренде земли — более сложный залог, чем квартира в полной собственности, и работать с ним готов не каждый кредитор.

Иностранцы, которые всё же получают кредит в Таиланде, — обычно те, кто живёт и законно работает там, с местным доходом. Даже в этом случае документы, условия и ограничения у каждого банка свои и решаются индивидуально. Покупателю, который живёт и платит из-за рубежа, разумнее строить план так, будто тайской ипотеки не существует. Если такая возможность появится — проверять её с юристом как приятный бонус, а не закладывать в расчёт.

Ещё одна деталь, о которой легко забыть: правило, по которому иностранец оформляет квартиру в полную собственность только при поступлении денег из-за рубежа в иностранной валюте, касается и заёмных денег. Как это работает, если часть суммы — кредит, и какой документ получить на перевод, стоит обсудить с юристом до подписания договора. Основы — в гиде «Собственность иностранцев: фрихолд, лизхолд и квота».

Из чего складывается финансирование на практике

Большинство покупателей комбинирует три источника. Правильной пропорции нет: всё зависит от того, сколько свободных денег есть сейчас, сколько появится за время стройки и какой риск вы готовы нести.

• Собственные средства — сбережения, деньги от продажи другой недвижимости, наследство.
• Рассрочка застройщика — в строящемся проекте платежи растянуты на период строительства, а заметная часть цены вносится только при сдаче.
• Кредит в стране, где вы живёте, — чаще всего под залог недвижимости, которая у вас уже есть, или иной кредит, который даст ваш банк.

Собственные средства

Покупка без кредита — самый простой путь: без процентов, без залога, без зависимости от решения банка. Но и здесь две оговорки. Первая: цена квартиры — не вся сумма. Сверху идут регистрационные сборы, мебель, плата за обслуживание дома, банковские комиссии и конвертация, а при сдаче иногда — взнос в фонд ремонта дома. Из чего складываются расходы, разбирают гиды «Налоги и сборы при покупке» и «Расходы на содержание». Вторая: если платежи растянуты во времени, деньги, ждущие своего часа, подвержены колебаниям курса бата к вашей валюте. Когда конвертировать, а когда держать деньги в своей валюте, — финансовое решение, и принимать его в последний день перед платежом не стоит.

Если часть денег лежит в долгосрочных накоплениях, пенсионных или инвестиционных продуктах со своими правилами снятия, прежде чем их закрывать или брать под них заём, спросите налогового или финансового консультанта, во что это обойдётся.

Рассрочка застройщика

В строящемся проекте застройщик, по сути, даёт вам время: бронь, платёж при подписании, платежи по этапам строительства и остаток при сдаче. Для многих покупателей именно это делает покупку возможной — можно начать с части суммы и накопить остальное, пока дом строится. Типичные схемы и то, что проверить в договоре, — в гиде «Рассрочка от застройщика». Условия каждого проекта указаны на его странице в каталоге, когда они у нас есть; актуальные подтверждает менеджер.

Некоторые застройщики растягивают часть оплаты и после сдачи ключей. Это договорённость с застройщиком, а не ипотека, и какие пункты такого договора стоит показать юристу, разобрано в гиде о рассрочке. И главное: удобный график платежей — не повод выбирать проект, сначала проверяют застройщика.

Кредит в стране, где вы живёте

Если у вас есть недвижимость дома, особенно без крупного остатка по ипотеке, можно узнать в своём банке о кредите под её залог. Названия у таких продуктов в разных странах разные — нецелевой кредит под залог, рефинансирование с выдачей части стоимости, кредитная линия под залог жилья, — но суть одна: банк знает вас, доход в вашей валюте, залог находится там же, где вы живёте. Обратная сторона тоже понятна: под риск попадает ваш дом ради покупки в другой стране, и это надо взвешивать всерьёз.

Учтите и то, что в некоторых странах переводы крупных сумм за рубеж ограничены или требуют дополнительных разрешений и документов. Возможен ли перевод кредитных денег на покупку недвижимости за границей из вашей страны и вашего банка — уточните заранее, до брони.

Как это обычно выглядит

• Обращаетесь в свой банк или в несколько банков сразу, иногда через кредитного брокера.
• Банк проверяет доход, текущие обязательства и оценивает вашу недвижимость.
• Сумма ограничена правилами регулятора и политикой банка; окончательная — после проверки.
• Оформляется залог, деньги поступают на ваш счёт.
• С вашего счёта деньги уходят в Таиланд так же, как любой другой платёж за квартиру, — с формулировкой и документами, которые требует тайская сторона.

Что спросить у банка

• Какие варианты есть: фиксированная или плавающая ставка, в какой валюте выдаётся кредит?
• Можно ли получать деньги частями по графику застройщика, а не всю сумму сразу?
• Какие комиссии — за выдачу, оценку, досрочное погашение?
• Потребует ли банк документы о покупке в Таиланде и как он относится к переводу кредитных денег за рубеж?
• Что будет, если ваш доход изменится, и насколько гибок график погашения?

Что спросить у налогового консультанта

• Учитываются ли проценты по кредиту при расчёте налога с будущего дохода от аренды квартиры в Таиланде?
• Как квартира за рубежом и кредит под неё отразятся на вашей декларации?
• Что будет с налогом при продаже квартиры в Таиланде и при погашении кредита из этих денег?

Валютный риск: когда кредит и квартира в разных валютах

Если покупка финансируется кредитом дома, погашаете вы его в своей валюте, а цена квартиры — в батах, и аренда, если вы будете сдавать, тоже придёт в батах. Пока курсы стоят на месте, разницы не видно. Когда они двигаются, видно очень хорошо — и в обе стороны.

• Во время стройки: если бат укрепляется, каждый платёж застройщику обходится дороже, чем вы планировали, и кредита может не хватить.
• После сдачи: если аренда в батах должна помогать гасить кредит, ослабление бата уменьшает её в вашей валюте, а платёж банку не меняется.
• При продаже: даже если цена в батах выросла, результат в вашей валюте зависит от курса в день сделки.
• Плавающая ставка: платёж по кредиту может вырасти независимо от того, что происходит в Таиланде.

Куда пойдут курсы, мы не знаем — и никто не знает. Что можно сделать: не брать максимум, который готов дать банк; строить бюджет так, чтобы он выдерживал движение курса не в вашу пользу; держать запас на последние платежи; не рассчитывать погашение только на аренду. Простой вопрос к себе: если ежемесячный платёж должен целиком покрываться арендой, что будет в месяцы, когда квартира пустует? Почему любая доходность — только оценка, разобрано в гиде «Доходность от аренды».

Перевод денег, в том числе заёмных

Для тайской стороны неважно, откуда деньги — из сбережений или из кредита: они должны прийти из-за рубежа в иностранной валюте, обычным банковским переводом, с назначением, где упомянута покупка квартиры, и с документом тайского банка для регистрации. Разница — на стороне вашего банка: он увидит, что кредитные деньги уходят за границу, и может задать вопросы. Подготовьте заранее кредитный договор, договор покупки или бронь и реквизиты застройщика.

Несколько переводов за время стройки — это несколько комиссий и конвертаций. Сравните заранее стоимость конвертации в банке и у лицензированных сервисов и убедитесь, что выбранный путь даёт юристу и застройщику то, что нужно для регистрации. Подробности — в гиде «Перевод денег в Таиланд».

Короткий чек-лист перед решением

• Выпишите все платежи по договору с ориентировочными датами и рядом — источник каждого.
• Добавьте расходы сверх цены: регистрацию, мебель, обслуживание, комиссии.
• Проверьте, что будет с бюджетом, если курс уйдёт против вас, и есть ли запас.
• Если есть кредит — убедитесь, что сможете платить по нему и без аренды.
• Согласуйте с юристом в Таиланде маршрут перевода и документы до первого платежа.
• Задайте налоговому консультанту вопросы о декларации, процентах и аренде — до подписания.

Ошибки, которые мы видим

• Выбрать проект из-за удобной рассрочки и проверять застройщика уже потом.
• Подписать договор в надежде, что к сдаче «найдётся ипотека» в Таиланде.
• Взять кредит в своей валюте и не подумать о курсе.
• Перевести кредитные деньги, не согласовав формулировку и документы для регистрации.
• Считать арендный доход гарантированным и строить на нём погашение кредита.

Чем поможет ROMA ThaiProperty

Мы не банк, не кредитный брокер и не налоговые консультанты и не скажем, сколько вам занимать. Что мы делаем: объясняем график платежей каждого проекта на русском, передаём застройщику вопросы о графике и о рассрочке после сдачи, помогаем свести таблицу платежей, с которой удобно идти в банк и к консультанту, и напоминаем, что согласовать перед каждым переводом. Если город ещё не выбран, начните с Паттайи или Пхукета, а весь путь покупки целиком описан в гиде «Как купить недвижимость в Таиланде».