Доходность от аренды в Таиланде: валовая, чистая и «оценка агентства»

Цифра доходности в рекламе новостройки — самая заметная и самая ненадёжная. Её легко посчитать, легко напечатать крупно и трудно проверить, пока квартира не сдавалась хотя бы год. В этом гиде нет процентов и прогнозов. Он о том, как устроена любая такая цифра: что в неё входит, что из неё вычитают и о чём спросить, прежде чем ей поверить.

Это общая информация, а не инвестиционная, юридическая или налоговая консультация. Правила аренды, налоги и рынок меняются, а решение по конкретной квартире принимают вместе с юристом и налоговым консультантом.

Доходность — свойство расчёта, а не квартиры

Одна и та же квартира даст разный результат у владельца, который сдаёт её на длительный срок, и у того, кто сдаёт по ночам; у того, кто выбрал аккуратную управляющую компанию, и у того, кто доверил ключи знакомому. Поэтому корректно говорить не «у этой квартиры такая-то доходность», а «при таких-то допущениях расчёт показывает такую-то цифру». Всё, что ниже, — о допущениях.

Валовая и чистая доходность

Валовая

Годовая арендная плата, делённая на цену покупки, без вычета расходов. Её удобно сравнивать между проектами, поэтому именно она чаще всего стоит в презентациях и объявлениях. Но она отвечает только на вопрос «сколько заплатят арендаторы», а не «сколько останется у вас».

Чистая

Годовой доход после всех расходов владельца, делённый на всю сумму вложений: цену, расходы на покупку, мебель, переводы денег. Именно она ближе к тому, что вы увидите на счёте. Разница между валовой и чистой — не погрешность, которой можно пренебречь, а главный предмет проверки.

ROI, IRR, Cap Rate

В инвестиционных материалах встречаются и эти сокращения. Cap Rate — по сути чистый операционный доход за год к стоимости объекта, без учёта кредита. ROI — отдача на вложенные деньги, иногда вместе с ростом цены. IRR учитывает ещё и время: когда ушёл каждый платёж и когда вернулись деньги, — поэтому сильно зависит от допущения о будущей цене продажи. У каждого показателя своя методика, и без неё цифра почти ничего не говорит.

Из чего складывается чистая доходность

Удобнее всего составить таблицу на год: сверху — ожидаемая аренда, ниже — строки расходов. Вот строки, которые есть в ней почти всегда.

• Простой. Ни одна квартира не сдаётся без перерывов: между долгосрочными арендаторами бывают паузы, у посуточной сдачи есть высокий и низкий сезон. Расчёт, где квартира занята круглый год, — это валовая доходность под другим именем.
• Управление. Если вы живёте не рядом, арендаторов ищет, заселяет и обслуживает управляющая компания за комиссию. Комиссия различается между компаниями и между посуточной и долгосрочной сдачей.
• Common fee. Плата за обслуживание дома юридическому лицу кондоминиума: охрана, уборка, бассейн, лифты, общие зоны. Её платят и тогда, когда квартира пустует.
• Ремонт и износ. Мебель, техника, кондиционеры, покраска; при посуточной сдаче всё изнашивается быстрее.
• Страховка и коммунальные услуги. Имущество в квартире и ответственность перед арендаторами страхуете вы; электричество и вода в пустые месяцы — тоже ваши.
• Налоги. В Таиланде — налог с дохода от аренды и ежегодный налог на землю и строения; в стране вашего налогового резидентства — свои правила.
• Валюта и переводы. Аренда приходит в батах, а считаете вы, скорее всего, в другой валюте; каждый перевод — это комиссия и курс.

Common fee проекта видно на его странице в строке «Общий сбор» — в батах за квадратный метр в месяц, если поле заполнено. Как из ставки получить годовую сумму для вашей квартиры и какие ещё расходы бывают каждый год — в гиде о расходах на содержание, о налогах при покупке, владении и сдаче — в гиде «Налоги и расходы», о выборе управляющей компании — в гиде об управлении арендой. Как деньги идут между странами и почему приходит меньше, чем отправили, — в гиде о переводе денег в Таиланд.

Если вы налоговый резидент Израиля, израильская сторона дохода от аренды разобрана отдельно — в гиде о налогах в Израиле с зарубежной недвижимости.

Знаменатель: сколько вы вложили на самом деле

Частая ошибка — делить аренду только на цену договора. К ней добавляются сборы при регистрации, ремонтный фонд и аванс за обслуживание при приёмке, мебель, комиссии за переводы. А при покупке на этапе строительства деньги уходят платежами ещё до первого арендатора; сравнивая новостройку с готовой квартирой, время до сдачи дома тоже нужно учитывать. Как устроены платежи во время стройки — в гиде о рассрочке от застройщика.

Долгосрочная и посуточная аренда

Это два разных бизнеса, а не две настройки одного и того же.

Долгосрочная

Один арендатор на длительный срок, договор, меньше уборки и износа, проще с точки зрения закона. Доход ровнее и предсказуемее, но без пиковых цен высокого сезона.

Посуточная

Гости меняются, нужны уборка и смена белья, цены зависят от сезона, бронирования идут через площадки со своей комиссией. В удачный сезон доход может быть выше, но выше и расходы, и нагрузка на управляющего, и зависимость от туристического потока. Если вы хотите сами жить в квартире несколько недель в году, а остальное время сдавать, проверьте, допускает ли это модель управляющей компании.

Правовые ограничения посуточной сдачи

Посуточная сдача в Таиланде регулируется отдельно от обычной аренды: она связана с законом о гостиницах (Hotel Act) и лицензированием, а правила конкретного дома могут её ограничивать или запрещать. Детали зависят от объекта и действующей редакции норм, поэтому здесь их нет: это вопрос к тайскому юристу до покупки, а не после. Если ваш расчёт держится на посуточной сдаче, проверьте её законность именно в этом доме, прежде чем переводить деньги.

«Гарантированная доходность»: читать договор

Некоторые застройщики предлагают rental guarantee — обязательство платить владельцу фиксированную сумму, обычно процент от цены, в течение оговорённого срока, если квартира входит в арендную программу застройщика или связанной с ним компании. Звучит как ответ на все вопросы выше. Но гарантия стоит ровно столько, сколько стоит тот, кто её дал, и то, что записано в договоре.

Вопросы, которые стоит передать юристу:

• Кто именно гарантирует: сам застройщик, отдельная управляющая компания или компания, созданная под проект, — и есть ли у неё активы, если придётся взыскивать?
• Чем обеспечена гарантия: банковской гарантией, эскроу — или только подписью?
• От какой суммы считается процент и выплачивается ли он до или после common fee, страховки и налогов?
• С какого момента действует гарантия — со сдачи дома или позже, — когда заканчивается и что происходит после?
• Можете ли вы сами пользоваться квартирой и в какие периоды?
• Что будет, если программу закроют, застройщик сменит владельца или вы решите продать квартиру в период гарантии?

И отдельный вопрос — к себе: сопоставима ли цена квартиры с гарантией с ценами похожих квартир без неё? Если она выше, часть «гарантированного» дохода вы, возможно, оплатили сами, заранее. Договор проверяет тайский юрист, который представляет вас, а не застройщика. Проверке самого застройщика посвящён гид о проверке застройщика.

Что значит «оценка агентства»

Если мы называем цифру доходности, она подписана «оценка агентства». Подпись — не формальность: она говорит, что это чья-то оценка на определённую дату при определённых допущениях, а не свойство квартиры и не обязательство. За честной оценкой стоят три вещи:

• Источник — откуда цифра: материалы застройщика, данные управляющей компании, сравнение с похожими квартирами. Цифра от застройщика — позиция продавца, и читать её стоит именно так.
• Дата — на какой день. Рынок аренды меняется, и цифра без даты со временем превращается в обещание, которого никто не давал.
• Методика — валовая или чистая, посуточная или долгосрочная сдача, какая загрузка заложена и какие расходы вычтены.

Что показывает сайт

На странице проекта, когда поля заполнены, — факты: статус стройки и квартал или год сдачи, расстояние до моря, common fee, план платежей и «Иностранная квота». Показатели доходности (ROI, IRR, Cap Rate) по умолчанию на сайте не публикуются. Если они когда-нибудь появятся, то только с подписью «оценка агентства», источником и датой рядом. Если менеджер называет цифру в разговоре, просите у него те же три вещи: источник, дату и методику.

Как проверить любую цифру доходности

Неважно, откуда цифра — от застройщика, из объявления, от знакомого, который уже купил, или от нас. Вопросы одни и те же:

• Валовая или чистая? Если чистая — какие расходы вычтены, а какие нет?
• Делённая на что: на цену договора или на все вложения, включая налоги, мебель и переводы?
• Какая загрузка заложена и на чём основано допущение?
• Это данные реальной квартиры, которая уже сдавалась, или прогноз для дома, который ещё строится?
• В какой валюте и на какую дату?
• Кто называет цифру и что он получает, если вы купите?

После вопросов — посчитайте сами, в осторожном сценарии: меньше сданных месяцев, чем вам предложили, полная комиссия управляющего, постоянная строка на ремонт и курс менее удобный, чем сегодня. Если сделка подходит вам и так — это хорошая отправная точка. Если она работает, только когда всё идёт по плану, стоит остановиться и подумать ещё раз.

Ошибки в расчётах

• считать валовую доходность, а тратить её мысленно как чистую;
• делить аренду на цену договора, забыв о расходах на покупку и мебель;
• закладывать загрузку круглый год;
• рассчитывать на посуточную сдачу, не проверив закон и правила дома;
• верить «гарантии», не выяснив, кто и чем её обеспечивает;
• забыть о налогах в двух странах и о курсе валют;
• сравнивать квартиру на стадии строительства с готовой, не учитывая время до первого арендатора.

Доход от аренды — только половина результата; вторая — выход из вложения: сколько времени займёт продажа, кому и с какими налогами продавца. Об этом — гид о перепродаже и выходе. Сравнение новостройки и готового жилья, у которого уже есть история сдачи, — в гиде «Пресейл или готовое».

Чем поможет ROMA ThaiProperty

Мы объясняем каждую строку расчёта по-русски, помогаем получить у застройщика или управляющей компании данные, на которых построена цифра, и формулируем вместе с вами вопросы юристу о посуточной сдаче и о договоре «гарантированной доходности». Если мы даём оценку, она подписана как оценка агентства, с источником и датой.

Чего мы не делаем: не обещаем доходность, не даём инвестиционных и налоговых консультаций и не заменяем юриста в Таиланде и налогового консультанта в вашей стране.

Что дальше

Посмотрите каталог проектов — на странице проекта есть common fee и план платежей, когда они заполнены, — или начните с города и района: Паттайя, Пхукет, Банг-Тао. Весь путь покупки по шагам — в пошаговом гиде по покупке.