Пресейл, стройка или готовая квартира в Таиланде: что выбрать

Покупать «на котловане» или брать готовое — вопрос, который покупатели задают себе в любой стране. В Таиланде у него свои условия. Договор с застройщиком здесь главная защита покупателя, а собственность появляется только с регистрацией в земельном департаменте. Если вы живёте не в Таиланде, следить за стройкой придётся издалека. И каждый платёж — это международный перевод с конвертацией в баты. Поэтому разница между стадиями ощущается сильнее, чем дома.

Гид носит справочный характер и не заменяет юридическую, налоговую или инвестиционную консультацию. Условия договоров различаются у застройщиков и проектов, законы и практика меняются. Ваш договор проверяет независимый тайский юрист, налоговые последствия в вашей стране — ваш налоговый консультант.

Ниже — что даёт и чего стоит каждая стадия, как читать статус проекта на нашем сайте, что проверить в каждом случае и можно ли продать квартиру, пока дом строится. Гид объясняет общую картину; конкретный проект и договор разбирают юрист и менеджер.

Стадии жизни проекта и как они подписаны на сайте

У любого дома одна и та же дорога: продажи до начала стройки, стройка, сдача и дальше обычная жизнь, в которой квартиры перепродают владельцы. Войти можно на любом этапе. На странице проекта и в карточке каталога статус стройки показан, если он заполнен в нашей базе:

• «Старт продаж» — пресейл: продажи открыты, стройка ещё не развернулась. Вы видите визуализации, планировки, иногда шоу-рум, но не дом.
• «Строится» — каркас растёт, на площадку можно приехать или попросить свежие фото. Часть квартир уже продана, график платежей короче.
• «Сдан» — дом достроен. Если у застройщика остались непроданные квартиры, их можно осмотреть и купить с регистрацией, не дожидаясь сдачи.
• «Продан» — застройщик распродал квартиры. Перепродажа от владельцев в таком доме возможна, об этом стоит спросить менеджера.
• «Приостановлен» — стройка или продажи остановлены. Это повод выяснить причину и проверять особенно тщательно, прежде чем платить.

Если в базе заполнены квартал и год сдачи, страница показывает «Плановая сдача». Слово «плановая» здесь буквальное: это план застройщика, а не наше обещание и не обязательно срок из вашего договора. Юридически значим срок в договоре вместе с допустимой отсрочкой, которую договор даёт застройщику. Статус мы обновляем по данным застройщика, поэтому перед решением менеджер сверяет его с первоисточником.

Вторичный рынок — отдельная история

Квартира от владельца в существующем доме — это не продажа застройщика. Цена определяется переговорами, а проверять приходится и продавца: оформлена ли квартира на него, нет ли долгов перед управляющей компанией дома и обременений, может ли квартира перейти к иностранцу в рамках квоты. Наш каталог — это проекты застройщиков; если вас интересует вторичка в конкретном доме, напишите менеджеру.

Покупка на старте продаж и в стройке: что вы выигрываете

• Цену ранней стадии. Застройщики, как правило, пересматривают прайс по мере стройки и распродажи. Будет ли рост и насколько — заранее неизвестно, и обещать его никто не вправе.
• Выбор. На старте продаж свободно больше всего этажей, видов и планировок. Высокий этаж с видом на море или угловая квартира чаще всего достаются тем, кто пришёл первым.
• Рассрочку. Платить можно частями, пока идёт стройка, а не всей суммой сразу.
• Время. Есть запас, чтобы спокойно организовать переводы, подумать о мебели и о сдаче в аренду.
• Новый дом. Вы первый владелец, инженерные системы и общие зоны новые.

Как устроена рассрочка застройщика, какие бывают схемы и что проверить в графике платежей, — в гиде о рассрочке. Здесь важнее другое: за всё перечисленное вы платите риском.

…и чем за это платите

Покупая строящуюся квартиру, вы до регистрации владеете не квартирой, а правом требования по договору. Отсюда основные риски.

Задержка сдачи

Самый частый сценарий. Задержка сдвигает первую зимовку, начало аренды и последний платёж, а иногда ломает планы дома — продажу другой квартиры, переезд, выход на пенсию. Ваши права при задержке определяет прежде всего договор: есть ли в нём срок, какая отсрочка допускается и что положено покупателю после неё.

Изменения проекта

От рендера до готового дома может поменяться многое: отделка, бренд кухни, размер бассейна, расположение инфраструктуры, иногда площадь квартиры. Защита — подробная спецификация в приложении к договору и пункт о том, что происходит, если фактическая площадь при сдаче отличается от договорной.

Покупка по картинке

Визуализация не покажет, что построят на соседнем участке, сколько солнца будет в квартире после обеда и насколько шумна дорога вечером. Съездите на площадку сами или попросите снять окрестности, а не только баннер проекта.

Деньги без отдачи

Пока дом строится, ваши деньги финансируют стройку и не приносят дохода. Итоговая стоимость в вашей валюте становится известна только после последнего перевода. А если обстоятельства изменятся, выйти из договора на строящуюся квартиру сложнее, чем продать зарегистрированную.

Остановка проекта

Реже задержки, но тяжелее по последствиям. Статус «Приостановлен» на сайте — как раз такой случай. Общего обязательного механизма, который возвращал бы деньги покупателю строящегося жилья, в Таиланде нет, поэтому главная защита — выбор застройщика и договор, проверенный до подписи.

Готовая квартира: плюсы и ограничения

Сданный дом превращает большую часть этих рисков в вопросы, на которые можно ответить на месте. Вы осматриваете ту самую квартиру, а не шоу-рум: вид, свет, шум, качество отделки. Жить или сдавать можно вскоре после регистрации. Управляющая компания дома уже работает, плата за обслуживание известна, видно, как содержится здание и кто в нём живёт. Строительного риска нет — есть только вопрос состояния.

Ограничения тоже есть:

• Выбор уже. У застройщика остаётся то, что не выбрали раньше, — возможно, придётся уступить в этаже или виде.
• Платёж сразу. Большая часть суммы уходит за короткий срок: деньги должны быть доступны, а переводы и банковские подтверждения — готовы к регистрации.
• Мало времени на проверки. Юрист, осмотр и консультация по налогам должны уложиться в срок до подписи: запаса, который у покупателя в стройке даёт время до сдачи, здесь нет.
• Нет скидки ранней стадии. Иногда застройщик предлагает особые условия на последние квартиры, но рассчитывать на это заранее нельзя.

Сравнение по шести вопросам

• Когда въехать: строящаяся — после сдачи; готовая — вскоре после регистрации.
• Выбор: строящаяся — широкий; готовая — что осталось.
• Оплата: строящаяся — частями по ходу стройки; готовая — почти вся сумма сразу.
• Что видно до покупки: строящаяся — рендеры, планировки, шоу-рум; готовая — сама квартира.
• Главный риск: строящаяся — задержка, изменения, проблемы застройщика; готовая — незамеченные дефекты и состояние дома.
• Доход от аренды: строящаяся — только после сдачи; готовая — раньше.

Выбирать стоит не «лучшую» стадию, а ту, что совпадает с вашей задачей. Нужна квартира к ближайшей зиме или для переезда — смотрите сданные дома и проекты накануне сдачи. Хотите начать сдавать поскорее — готовая квартира в доме, где уже сдают, покажет реальный спрос и конкурентов. Копите и хотите платить частями — старт продаж или стройка у проверенного застройщика. Не уверены, что дождётесь сдачи, — лучше не входить в стройку: досрочный выход возможен не всегда. Об аренде, пока вас нет в стране, — в гиде об аренде и управлении.

Если выбрали стройку: как снизить риск

Почти вся работа делается до брони, и у неё два адреса. Застройщика — что он уже сдал, чья земля, есть ли разрешения — проверяют по гиду о проверке застройщика. График платежей, пункт о задержке и эскроу разбирают по гиду о рассрочке. Повторять эти списки здесь не будем: важно лишь, что проверка идёт до первого платежа, а не после.

Если покупаете готовое: что проверить

• Саму квартиру: следы влаги, трещины, сантехнику, электрику, кондиционеры, окна и двери. Если вы не в Таиланде, на осмотр можно отправить независимого специалиста.
• Что входит в цену: мебель, техника, кухня — списком в договоре, а не на словах.
• Дом: плату за обслуживание, ремонтный фонд, отчёты управляющей компании, состояние общих зон.
• На вторичке — продавца: квартира оформлена на него, нет долгов перед домом и обременений, квартира может быть зарегистрирована на иностранца.
• Деньги: перевод из-за рубежа должен прийти вовремя, а подтверждение тайского банка — быть готовым ко дню регистрации.

Как проходит приёмка и что записывать в акт — в гиде о приёмке. Во что обходится владение после получения ключей — в гиде о расходах владельца. Как квартира оформляется на иностранца и что такое квота — в гиде о собственности иностранцев, а требования к переводу — в гиде о переводе денег.

Продать до сдачи: переуступка договора

Некоторые покупатели входят в проект рано, чтобы продать право на квартиру ещё до сдачи. Делается это переуступкой: новый покупатель занимает ваше место в договоре с застройщиком. Возможно это только если договор такое допускает — и на его условиях.

• Одни договоры переуступку запрещают, другие разрешают после определённой доли оплаты, третьи — за комиссию застройщику.
• Новый покупатель продолжает платить по графику; если он иностранец, его деньги тоже должны прийти из-за рубежа.
• Организованного рынка переуступок нет. Найти покупателя к нужному сроку никто не гарантирует, особенно пока сам застройщик продаёт похожие квартиры в том же доме.
• У такой продажи могут быть налоговые последствия в Таиланде и в стране, где вы платите налоги. Выясните их до покупки, а не в момент продажи.

Пункт о переуступке юрист проверяет до подписи, даже если продавать вы не собираетесь: планы меняются. О продаже после сдачи и выводе денег из Таиланда — в гиде о перепродаже.

Как найти проекты нужной стадии в каталоге

В каталоге проектов есть фильтр «Статус»: можно отметить «Старт продаж», «Строится» или «Сдан» — по одному или вместе. Если в базе заполнены сроки, работает фильтр «Срок сдачи» по годам «от» и «до» и сортировка «Сдача раньше». Проекты без заполненного срока при фильтре по году не показываются, поэтому стоит посмотреть выдачу и без него.

Если город ещё не выбран, начните со страницы направления — Паттайя, Пхукет или Бангкок, — а затем переходите в каталог с фильтрами.

Чем поможет ROMA ThaiProperty

Мы помогаем понять, на какой стадии на самом деле находится интересный вам проект: сверяем с застройщиком статус и плановый срок сдачи, запрашиваем свежие фото со стройки и проект договора и объясняем на русском, что в нём сказано о задержке, изменениях и переуступке. При необходимости порекомендуем независимого тайского юриста. Выбор между стройкой и готовым жильём остаётся за вами — наша задача, чтобы к моменту решения нужные вопросы уже были заданы.