Как проверить застройщика в Таиланде перед покупкой новостройки

В новостройке вы покупаете не квартиру, а обещание её построить. Пока дом не сдан и квартира не зарегистрирована на ваше имя в земельном департаменте, у вас на руках только договор с застройщиком и квитанции о деньгах, которые вы ему уже перевели. В ряде стран покупателя страхует закон — например, в России при долевом строительстве деньги до сдачи дома, как правило, лежат на эскроу-счёте в банке. В Таиланде такого обязательного механизма нет, и то, кто строит, значит не меньше, чем то, что строят. Ниже — что проверить у застройщика, где брать сведения, какие вопросы задать ему письменно и какую часть работы оставить юристу.

Гид объясняет тему в общих чертах и не является юридической или финансовой консультацией. Законы и порядок работы тайских ведомств меняются, а документы конкретного проекта проверяет независимый тайский юрист, который работает на вас, а не на застройщика.

Коротко: что проверять и кто это делает

• История застройщика — сданные дома, сроки, качество, отношения с жильцами. Смотрите вы сами, вживую или по видео.
• Финансовое положение — отчётность компании, источники денег на стройку, другие проекты. Спрашиваете вы, документы помогают получить юрист и менеджер.
• Земля и обременения — титул, залоги, аресты, проезд к дороге. Проверяет юрист по записям земельного департамента.
• Разрешения — на строительство и, для крупных проектов, экологическая экспертиза. Проверяет юрист.
• Регистрация кондоминиума — без неё квартиру нельзя переоформить на покупателя. Проверяет юрист.
• Договор и эскроу — обязательная форма, кто подписывает, куда идут деньги. Проверяет юрист, вопросы задаёте вы.

Ни одна часть не заменяет другую. Безупречные документы не скажут, как застройщик сдаёт дома, а красивый сданный дом не гарантирует, что земля под новым проектом чистая.

История застройщика: что он уже сдал

Самый наглядный способ понять застройщика — посмотреть его дома через несколько лет после сдачи. Рендеры красивые у всех; по сданному дому видно, что покупатели получили на самом деле и как здание живёт дальше. Попросите у менеджера список сданных проектов застройщика и выберите хотя бы один, похожий на то, что вы собираетесь купить.

На что смотреть в сданном доме

• Сдан ли дом в обещанный срок, а если была задержка — насколько долгая и как застройщик всё это время общался с покупателями.
• Состояние общих зон: фасад, лифты, бассейн, паркинг, трещины и следы протечек.
• Кто управляет домом: совет собственников (juristic person) с независимой управляющей компанией или структура, связанная с застройщиком.
• Зарегистрирован ли дом как кондоминиум и переоформлены ли квартиры на покупателей.
• Есть ли у жильцов открытые претензии к застройщику — по дефектам, по плате за обслуживание, по обещанной и не построенной инфраструктуре.

Поговорите с управляющим или с кем-нибудь из жильцов. Спросите, что застройщик исправлял после сдачи, как быстро отвечал на претензии и купили бы они у него снова. Если вы не в Таиланде, попросите видеотур в прямом эфире, а не смонтированный ролик: в прямом эфире можно попросить показать то, что интересно вам, а не то, что удобно показать.

Если сданных проектов нет

Новый застройщик не обязательно плохой, но риск у вас выше: вы оцениваете его только по документам и по людям, которые за ним стоят. Тогда особенно важны финансовая часть, о которой ниже, генеральный подрядчик и то, что он уже построил, и то, как договор описывает последствия задержки или остановки стройки.

Финансовая устойчивость: что спросить и где посмотреть

Банковский счёт застройщика вам никто не покажет, но узнать можно немало. Тайские компании зарегистрированы в Департаменте развития бизнеса (DBD) Министерства торговли: там можно получить выписку о регистрации компании, список акционеров и годовую финансовую отчётность, которую компания подаёт. Если материнская компания застройщика торгуется на Фондовой бирже Таиланда (SET), её отчёты и существенные события публикуются открыто. Достать эти документы и разобраться в них помогут юрист и менеджер.

Вопросы, которые стоит отправить застройщику письменно:

• Чем финансируется стройка: собственные средства, банковский кредит, деньги покупателей? Если кредит — в каком банке?
• Сколько проектов компания строит одновременно и на какой стадии каждый?
• Какая доля квартир в этом проекте уже продана?
• Кто генеральный подрядчик и строил ли он для этого застройщика сданные дома?
• Есть ли открытые судебные споры против компании или её владельцев?

Почему важен вопрос о продажах: если застройщик может продолжать стройку только на деньги новых покупателей, любое замедление рынка бьёт прямо по вашим срокам. Расплывчатый ответ на любой из этих вопросов — тоже ответ. Серьёзный застройщик привык, что такие вопросы задают банки и инвесторы, и либо ответит, либо объяснит, почему не может. Судебные споры юрист проверяет сам, не полагаясь на слова застройщика.

Земля и обременения

Первое, что выясняет юрист: кому принадлежит земля под проектом и каким документом это подтверждено. Для кондоминиума ожидают полноценный титул собственности — чанот (Chanote) — на компанию застройщика. Если земля записана на частное лицо, на другую компанию или подтверждена документом слабее чанота, нужно понять почему и как права перейдут к проекту. Причём до того, как вы заплатите, а не после.

Второе — что записано на эту землю. Застройщики нередко закладывают землю банку под кредит на стройку. Само по себе это не красный флаг, но юрист должен выяснить, как залог снимается с вашей квартиры при переоформлении, чтобы он на ней не остался. Кроме залога, проверяют аресты, сервитуты, зарегистрированный проезд к дороге и споры о границах. Всё это видно в записях земельного департамента (Land Office) — примерно как выписка из реестра недвижимости, — поэтому проверка идёт там, а не по скану, присланному застройщиком.

Если вы покупаете виллу или дом с долгосрочной арендой земли, вопросы другие — их мы разобрали в гиде о фрихолде, лизхолде и иностранной квоте.

Разрешение на строительство и экологическая экспертиза

Дом строят по разрешению местной администрации. Попросите у застройщика копию, а юриста — проверить, что разрешение действует, выдано компании, которая продаёт вам квартиру, и совпадает с тем, что продают: этажность, число квартир, назначение здания. Лишний этаж в буклете, которого нет в разрешении, или корпус, о котором разрешение молчит, — повод разобраться до брони.

Для крупных проектов и для некоторых мест, например побережья, тайский закон требует ещё и оценку воздействия на окружающую среду (EIA), одобренную до начала строительства. Когда именно она нужна, зависит от размера проекта и места, а правила меняются, поэтому пороги мы здесь не называем — этот вопрос к юристу. Ваша задача — спросить, нужна ли проекту EIA и одобрена ли она уже. Если продажи открыты, а EIA ещё на рассмотрении, вы покупаете обещание, и договор должен говорить, что будет, если одобрения не будет.

Регистрация кондоминиума: право продавать квартиры

Дом становится кондоминиумом после регистрации в земельном департаменте, и только после неё квартиру можно переоформить на покупателя. В строящемся проекте регистрации ещё нет, и это нормально: застройщик продаёт по договору и обязуется дом зарегистрировать. Проверяют другое — нет ли известных препятствий для регистрации со стороны земли, разрешений или залога, и кто и когда будет её подавать.

В готовом доме вопрос проще: зарегистрирован ли он уже как кондоминиум и что с иностранной квотой. Если дом достроен, а регистрации нет, попросите письменное объяснение — почему и когда её ждать. Как устроена квота и как её читать на странице проекта, мы рассказали в гиде об иностранной собственности.

Договор и эскроу

Обязательная форма договора

Договор купли-продажи квартиры в кондоминиуме в Таиланде должен соответствовать форме, утверждённой властями, и условия, ухудшающие положение покупателя сверх допустимого, могут не иметь силы. Но это не повод не читать: к форме прикладывают приложения, и самое важное обычно там.

Для проверки застройщика в договоре смотрите на три вещи. Совпадает ли компания, которая подписывает договор, с той, на которую записана земля и выдано разрешение, — а если нет, как они связаны. На чей счёт идут платежи — только на счёт компании-продавца. Приложены ли к договору спецификация и планировки, чтобы их нельзя было поменять без вашего согласия. Что будет, если стройка задерживается, — неустойка, проценты, расторжение и возврат денег — разобрано в списке вопросов к юристу в гиде о рассрочке от застройщика; повторять его здесь не будем.

Эскроу: спросить, а не предполагать

Закон, который позволяет держать деньги покупателя на эскроу-счёте у уполномоченной организации до исполнения обязательств, в Таиланде есть. Но для новостроек он не обязателен и применяется по соглашению сторон. Спросите застройщика прямо: предлагает ли он эскроу, у кого, на какие платежи и когда деньги переходят к нему. Отрицательный ответ не перечёркивает проект, но повышает вес всех остальных проверок из этого гида.

Красные флаги

Часть тревожных признаков видна раньше любых документов. Любой из них — повод притормозить:

• «Гарантированная доходность» без объяснения, кто именно её гарантирует, из каких денег и что будет, если обязательство не выполнят.
• Давление сроками: «цена только до вечера», «осталась последняя квартира», просьба внести бронь до того, как вы увидели проект договора.
• Просьба перевести деньги на личный счёт менеджера, владельца или «аффилированной компании».
• Отказ дать вашему юристу копию документа на землю, разрешения на строительство или проекта договора.
• Настойчивое предложение воспользоваться юристом застройщика, «чтобы не терять время».
• Расхождение между договором и словами продавца — и ответ «это и так понятно, писать не нужно».

Гарантия доходности стоит ровно столько, сколько платёжеспособность того, кто её даёт. Как оценивать доход от аренды и что значит пометка «оценка агентства», — в гиде о доходности аренды. А деньги за квартиру уходят только на счёт компании, которая подписала договор, и только задокументированным переводом из-за рубежа; почему от этого зависит регистрация квартиры на вас, объяснено в гиде о переводе денег в Таиланд.

Что видно на нашем сайте

На странице проекта, если поля заполнены в нашей базе, показаны статус стройки и квартал или год сдачи. У части застройщиков есть своя страница — только у тех, о ком у нас есть описание и несколько проектов на сайте. На ней описание, сведения вроде года основания и числа завершённых проектов, если они нам известны, и список проектов застройщика на сайте. Если страницы нет, это ничего плохого о застройщике не говорит: просто мы пока не собрали о нём достаточно.

Срок сдачи на странице — это то, что заявил застройщик, а не наше обязательство, и сайт не заменяет проверку. Начните с каталога проектов или списка всех проектов и откройте страницу застройщика, если она есть.

Независимый юрист

Документы проверяет независимый тайский юрист, который работает на вас, а не на застройщика или продавца. Он смотрит записи земельного департамента, действительность разрешений, компанию и суды и сверяет договор с обязательной формой. Юрист у вас дома поможет разобраться в бумагах, но тайские записи проверяет тот, у кого есть на это право в Таиланде.

Чтобы проверка не свелась к общему «всё в порядке», отдайте юристу этот гид как список тем и попросите письменное заключение по каждой — даже если ответ «проблем не найдено». Где этот шаг стоит в покупке целиком, рассказано в гиде о покупке недвижимости в Таиланде.

Чем помогает ROMA ThaiProperty

Мы запрашиваем у застройщика документы, которые можно получить до брони: проект договора, спецификацию, план платежей и, по возможности, копии документа на землю и разрешения, — и передаём их выбранному вами юристу. Рассказываем, что знаем о застройщике по опыту: какие его проекты наши клиенты уже получили, как он вёл себя при сдаче, где можно посмотреть сданный дом. При необходимости рекомендуем независимого тайского юриста и помогаем сформулировать письменные вопросы застройщику. Юридических заключений мы не даём и юриста не заменяем, но если что-то в проверке нас насторожит, скажем прямо.

Что дальше

Если район ещё не выбран, начните с новостроек Паттайи, новостроек Пхукета или проектов в Бангкоке. Если сомневаетесь между стройкой и готовым домом, сравнение рисков — в гиде «Новостройка или готовое жильё»: часть проверок из этого гида в готовом доме заметно проще. А если покупаете, не прилетая в Таиланд, — загляните в гид о покупке на расстоянии.