Перепродажа квартиры в Таиланде и вывод денег: переуступка, продажа, перевод

О продаже редко думают в день покупки, а зря: почти всё, что сделает выход простым или трудным, решается именно тогда. Что разрешает договор с застройщиком, сохранились ли банковские подтверждения переводов, кому дом позволит продать квартиру — эти вопросы проще задать на входе, чем выяснять ответы на выходе.

Гид носит справочный характер и не заменяет юридическую, налоговую или инвестиционную консультацию. Налоги, сборы и правила вывода денег из Таиланда меняются и зависят от ваших обстоятельств. Перед продажей обратитесь к независимому тайскому юристу, а по налогам в вашей стране — к налоговому консультанту.

Цифр — цен, ставок, сроков — здесь нет: они зависят от квартиры, рынка в день продажи и закона на эту дату. Есть порядок действий и то, что стоит подготовить на каждом шаге.

Продавать, сдавать или подождать

До начала продажи стоит честно ответить себе на несколько вопросов. Зачем вы продаёте — нужны деньги, квартира перестала подходить или цель покупки достигнута? Может ли долгосрочная сдача решить ту же задачу без продажи? Во что обходится ещё год владения и сколько уйдёт на налоги и сборы, если продавать сейчас? Если дом не сдан — разрешает ли договор вообще выйти до сдачи? Единственно верного ответа нет, но тот, кто ответил на эти вопросы письменно и со своими цифрами, приходит к разговору с агентом или покупателем подготовленным.

Что вы продаёте: договор или квартиру

Пока дом не сдан и квартира не зарегистрирована на вас, у вас есть договор с застройщиком — и продать можно только право по нему, переуступкой. После регистрации у вас квартира, и её продают обычной сделкой в земельном департаменте (Land Office). Это разные сделки: разные стороны, документы и налоговые вопросы.

До сдачи: переуступка договора

Новый покупатель занимает ваше место в договоре с застройщиком и продолжает платить по графику. Возможно это, только если договор допускает переуступку, и на его условиях — запрет, разрешение после определённой доли оплаты, комиссия застройщику. Покупателю-иностранцу для будущей регистрации во фрихолд тоже нужно переводить деньги из-за рубежа. Подробнее о переуступке как части решения покупать в стройке — в гиде «Пресейл, стройка или готовая квартира».

При выходе этим путём важно: получить у застройщика письменные условия переуступки до поиска покупателя; договориться, как покупатель возмещает уже уплаченное вами и как это документируется; и до подписи спросить налогового консультанта — переуступка может быть налогооблагаемым событием и в Таиланде, и в вашей стране.

После регистрации: продажа по шагам

Документы

Свидетельство о собственности на юнит; договор покупки, итоговый расчёт и подтверждения тайского банка по каждому переводу из-за рубежа; справка юридического лица дома об отсутствии долга по common fee — без неё Land Office переход права не зарегистрирует; паспорт и, если подписывать будет представитель, доверенность; договор аренды и договор с управляющей компанией, если квартира сдаётся; перечень мебели и техники, которые остаются покупателю.

Заранее обратитесь и к юридическому лицу дома: запросите справку об отсутствии долга, уточните, нет ли решённых, но ещё не выставленных дополнительных сборов, и что происходит с вашей долей в ремонтном фонде при смене владельца. Внимательный покупатель спросит о том же.

Цена

Сравните с похожими квартирами, выставленными в доме и рядом, помня, что цена в объявлении — не цена сделки. В новом доме застройщик может ещё продавать похожие квартиры, и покупатель будет сравнивать и с ними. Можно заказать профессиональную оценку — нужна ли она и сколько стоит, выясните заранее. Если в объявлении упоминается доходность, у неё должен быть расчёт; как его проверить, — в гиде о доходности.

Покупатель и посредники

Продавать можно самому или через агентство — одно или несколько. До подписи соглашения с агентом прочитайте: эксклюзивное ли оно и на какой срок, какая комиссия и когда она платится, кто показывает квартиру, пока вас нет в стране. Если квартира сдаётся, показы согласовывают с арендатором и управляющей компанией.

Договор, задаток, регистрация

Сделка может начинаться с соглашения о бронировании с задатком и продолжаться договором купли-продажи; право переходит при регистрации в Land Office. В договоре явно пропишите, как и когда вы получите деньги — банковским переводом, банковским чеком или иначе, — и что происходит, если одна из сторон откажется от сделки. Прежде чем подписывать документы о переходе права, убедитесь, что оплата получена или обеспечена так, как одобрил ваш юрист.

Кому можно продать

Покупатель-таец может купить квартиру в кондоминиуме без ограничения квотой. Иностранцу, который хочет фрихолд, нужно свободное место в иностранной квоте дома на день регистрации и перевод денег из-за рубежа в валюте. Состояние квоты стоит уточнить у юридического лица дома до начала продажи — от этого зависит, кому вы на самом деле продаёте. Что такое квота и как она считается, — в гиде о собственности иностранцев.

Если объект оформлен не как квартира в вашей собственности — долгосрочная аренда, вилла на арендованной земле, недвижимость на тайской компании, — продажа устроена иначе и зависит от договора аренды или структуры компании. Тут юрист нужен ещё до разговора с покупателем.

Если покупатель — из вашей страны

Иногда самый понятный покупатель — знакомый, родственник или соотечественник. Для Таиланда он такой же иностранец: ему нужно место в квоте, а его деньги должны прийти в Таиланд из-за рубежа в валюте, с подтверждением тайского банка.

Отсюда практический вывод: даже если обоим удобно рассчитаться дома, переводом между вашими счетами, покупатель может не получить документ, без которого квартиру не зарегистрируют на него во фрихолд. А раз деньги не пришли в Таиланд, вам потом нечего будет и выводить. Схему оплаты в такой сделке выстраивают с тайским юристом до того, как договориться о цене.

Налоги и сборы продавца

При продаже вы — продавец, и часть платежей, которые при покупке касались застройщика, теперь ваши. В день регистрации Land Office взимает сбор за переход права и налоги, часть которых удерживается с продавца. Какой налог применяется, зависит в том числе от срока владения и других обстоятельств, а распределение сбора за переход права между сторонами — предмет договорённости. Ставок мы не приводим; виды платежей описаны в гиде о налогах и расходах, расчёт для вашей сделки сделает юрист до подписи.

Доход от продажи, скорее всего, придётся показать и в стране вашего налогового резидентства, с возможным зачётом налога, уплаченного в Таиланде. Для расчёта понадобятся цена покупки, расходы и курс на дату каждого платежа. Если вы живёте в Израиле, вопросы к бухгалтеру собраны в гиде о налогах в Израиле.

Если продаёте дешевле, чем купили

Цена продажи в батах может оказаться ниже цены покупки, а курс способен превратить прибыль в батах в убыток в вашей валюте — или наоборот. Как такой убыток учитывается в налогах в Таиланде и в стране резидентства и можно ли его зачесть, — вопрос к налоговому консультанту. Ясно одно: без документов со дня покупки трудно доказать и убыток.

Вывод денег из Таиланда

Деньги от продажи вы получаете в батах, в Таиланде. Чтобы отправить их за границу, тайский банк может попросить подтвердить, что средства изначально пришли из-за рубежа и что продажа законна: подтверждения переводов при покупке, договор продажи, документы регистрации, квитанции об уплате налогов. Если вы сохранили банковские подтверждения по каждому платежу, самая трудная часть уже сделана. Как эти документы появляются, — в гиде о переводе денег в Таиланд.

• Счёт в Таиланде: выясните заранее, понадобится ли он для получения денег и активен ли ещё ваш счёт.
• Конвертация: банк меняет по своему курсу и со своими комиссиями — сравните условия до перевода.
• Одним переводом или частями: зависит от политики банка и документов, которые вы предъявите.
• Банк в вашей стране может спросить о происхождении поступления — держите под рукой договор продажи и документ о регистрации.

Сумма в вашей валюте зависит от курса в день конвертации и заранее неизвестна. Курс бата за время владения мог измениться в любую сторону, и это скажется на итоге независимо от цены квартиры в батах.

Продажа дистанционно

Лететь не обязательно: юрист ведёт договор и расчёт налогов, агент или управляющая компания показывают квартиру, представитель по доверенности подписывает в Land Office. Доверенность, оформленная за пределами Таиланда, должна соответствовать требованиям к форме и заверению — уточните их до визита к нотариусу. Счёт для получения денег подготовьте заранее: открыть или восстановить счёт в тайском банке без личного визита бывает непросто. Те же инструменты используются при дистанционной покупке — см. гид о покупке дистанционно.

Квартира с арендатором и мебелью

Долгосрочный арендатор не исчезает вместе с продажей: действующий договор аренды может сохранять силу и для нового владельца. Предупредите покупателя, приложите договор и уточните у юриста, как это работает в вашем случае. Если квартирой управляет компания, проверьте пункт о расторжении договора управления и судьбу будущих бронирований. Мебель и технику, которые остаются, перечислите в договоре поштучно. Об устройстве сдачи — гид об аренде и управлении.

Ошибки при продаже

• Искать покупателя на переуступку, не узнав у застройщика её условия.
• Начать продажу иностранцу, не проверив иностранную квоту дома.
• Потерять банковские подтверждения переводов при покупке — и восстанавливать их в последний момент.
• Забыть о долге по common fee: без справки юридического лица регистрация не состоится.
• Подписать переход права до того, как оплата получена или надёжно обеспечена.
• Узнать о налогах в стране резидентства после сделки, а не до неё.

Чем поможет ROMA ThaiProperty

Если вы покупали через нас, поможем собрать документы со дня покупки — подтверждения переводов, итоговый расчёт, договор — и, если дом ещё не сдан, запросить у застройщика условия переуступки. Объясним по-русски порядок действий и при необходимости порекомендуем независимого тайского юриста. Цену и срок продажи мы не обещаем: цену определит рынок в день, когда вы будете продавать.

Что дальше

Если вы ещё выбираете, начните с каталога проектов: на странице проекта, если поля заполнены, видны статус стройки, плановая сдача и иностранная квота по юнитам. По направлениям: Паттайя, Пхукет, Бангкок.