Кондо, вилла или таунхаус: что выбрать в Таиланде

Выбирая между квартирой и домом дома, в своей стране, вы думаете о быте: лифт или крыльцо, соседи за стеной или за забором. В Таиланде к этому добавляется вопрос, который на родине обычно не встаёт: что именно будет записано на ваше имя. Кондо, вилла и таунхаус различаются правом собственности, тем, кто следит за жильём в ваше отсутствие, кому его можно сдать и как его потом продать. Ниже — сравнение по этим вопросам, без цен и обещаний доходности.

Оговорка. Это обзор в общих словах, а не юридическая или налоговая консультация. Правила о собственности иностранцев, аренде земли и посуточной сдаче устроены сложно, и схему конкретной сделки до подписи должен проверить независимый тайский юрист. Цену и наличие подтверждает менеджер, а ожидаемый доход от аренды мы называем только как оценку агентства — с источником и датой.

Короткое сравнение

• Собственность. Кондо — на ваше имя в пределах иностранной квоты дома. Вилла, дом и таунхаус стоят на земле, а землю иностранец, как правило, на себя не оформляет: дом покупают через долгосрочную аренду земли.
• Присмотр. В кондо общим имуществом занимается юридическое лицо дома и управляющая компания. На вилле всё на вас. Таунхаус — посередине.
• Расходы. В кондо часть расходов делится между всеми владельцами через плату за обслуживание. На вилле делить не с кем.
• Арендатор. Кондо — один человек или пара. Вилла — семья или компания. Таунхаус — те, кто живёт в городе подолгу.
• Быт. Кондо — сервис и возможность запереть дверь и улететь. Вилла — простор, приватность и свой бассейн. Таунхаус — больше места, чем в квартире, при меньших заботах, чем на вилле.

Право собственности: главное отличие

Кондо

Квартиру в доме, зарегистрированном как кондоминиум, иностранец может оформить в полную собственность (freehold) на своё имя. Условий два: в доме должна оставаться свободная иностранная квота, а деньги на покупку — прийти из-за рубежа в иностранной валюте с подтверждением тайского банка. На странице проекта на нашем сайте квота по юнитам показана, если поле заполнено; действующий остаток менеджер сверяет с застройщиком до брони, потому что он меняется с каждой продажей. Подробно о квоте и переводе — в гидах «Собственность иностранцев в Таиланде» и «Перевод денег в Таиланд».

Вилла и дом

Под виллой есть земля, и в этом всё дело. Землю иностранец, как правило, на своё имя не регистрирует. Для иностранного покупателя застройщики предлагают долгосрочную аренду земли (leasehold), иногда вместе с правом собственности на само строение. Аренда — договорное право на срок, а не собственность: её условия, продление и передача по наследству записаны в договоре и зависят от него. Что даёт лизхолд и где его пределы, разобрано в гиде о собственности иностранцев.

Встречаются и другие схемы — тайская компания, оформление на тайского супруга. У каждой свои юридические риски. Если вам предлагают «виллу в полную собственность» и не объясняют, как именно, — это первый вопрос юристу, а не формальность на потом.

Таунхаус

Таунхаус — дом в несколько этажей с общей стеной с соседями, в ряду похожих домов. Юридически он, как и вилла, стоит на земле. Исключение — проект, который застройщик зарегистрировал как кондоминиум: тогда даже невысокие дома, похожие на таунхаусы, подчиняются правилам кондо и иностранной квоте. Решает регистрация, а не внешний вид, — попросите юриста проверить, как оформлен проект.

Расходы: общий котёл или всё сами

В кондо основная часть расходов на дом идёт через плату за обслуживание: бассейн, лифты, охрану и уборку оплачивают все владельцы вместе, пропорционально площади. На странице проекта эта плата показана в батах за квадратный метр в месяц, если поле заполнено. Вилла — другая модель: бассейн, сад, крыша, насосы, страховка — ваши, а в закрытом посёлке к ним добавляется взнос на общие территории. У таунхауса взнос посёлка за дороги и охрану, всё остальное — за ваш счёт.

Полная карта расходов владельца — плата за обслуживание, ремонтный фонд, коммунальные платежи, страховка, налог на землю и строения — собрана в гиде «Расходы владельца квартиры и виллы». Чтобы сравнить два объекта честно, попросите у менеджера список всех постоянных расходов по каждому, а не только плату за обслуживание.

Сдача в аренду

От типа жилья зависит, кому его сдавать. Квартира в кондо подходит одному человеку или паре: туристу на неделю, удалённому работнику на несколько месяцев, паре, которая зимует в тепле. Вилла с бассейном интересна семьям и компаниям, которые отдыхают вместе, а также семьям, переехавшим в Таиланд надолго. Таунхаус — вариант для долгосрочной сдачи тем, кто живёт в городе и хочет больше места, чем в квартире.

Перед покупкой под сдачу проверьте два вопроса. Первый — можно ли сдавать посуточно. Краткосрочная сдача в Таиланде регулируется отдельно и требует лицензии, а устав дома или правила посёлка могут её запрещать; это вопрос юристу до подписи. Второй — кто будет управлять. В кондо управляющая компания по аренде иногда работает прямо в доме. Для виллы нужен человек, который встретит гостей, уберёт, обслужит бассейн между заездами и ответит на звонок ночью.

Как читать расчёт доходности и почему у нас он всегда «оценка агентства» — в гиде «Доходность от аренды»; об управлении арендой — в гиде «Аренда и управление».

Присмотр издалека

Если вы живёте в другой стране и приезжаете в Таиланд на отпуск или зиму, от ответа на вопрос «кто присмотрит за домом» зависит, в каком состоянии вы его застанете. Тропики к пустующему жилью строги: влажность, плесень, ливни, насекомые.

• Кондо. Общими зонами, охраной и бассейном занимается дом. Внутри квартиры главное — влажность: время от времени включать кондиционер, проверять сантехнику. В некоторых домах управляющая компания предлагает проверку пустующих квартир за отдельную плату — спросите заранее.
• Вилла. Бассейн, сад, кондиционеры, насосы, крыша и водостоки после сезона дождей — без постоянного человека или сервисной компании не обойтись. В закрытом посёлке иногда есть служба обслуживания домов; узнайте, что входит во взнос, а что оплачивается отдельно.
• Таунхаус. Соседи рядом — и это плюс: кто-то заметит, если что-то не так. Общие территории обслуживает посёлок, крыша и коммуникации дома — ваши.
• Для всех типов: договоритесь, кто держит запасной ключ и кому звонить, если отключили свет или протекла крыша.

Расположение и быт

Тип жилья тянет за собой и место. Вилле нужен участок, а большие участки нередко находятся дальше от моря и от центра, так что без машины или скутера там трудно. Квартира в кондо чаще стоит ближе к магазинам, кафе и пляжу — и ближе к шуму. Проверьте, как вы будете добираться до моря, магазина и клиники, прежде чем влюбиться в бассейн. На странице проекта расстояние до моря показано, если поле заполнено; оно посчитано по прямой, дорога может быть длиннее. Чем районы отличаются друг от друга, — в гидах «Районы Паттайи» и «Районы Пхукета».

И посчитайте место честно. Семье, которая приезжает на праздники с детьми и внуками, нужны несколько спален, большой стол и двор, где можно играть, — здесь сильна вилла, а просторный таунхаус тоже может подойти. Паре, которая зимует вдвоём, важнее удобство: бассейн, который чистит кто-то другой, спортзал, магазин рядом. Есть и промежуточный вариант — две соседние квартиры в одном кондо.

Стройка: что меняется для виллы

Выбор между пресейлом, стройкой и готовым жильём касается вилл так же, как квартир, — он разобран в гиде «Пресейл, стройка или готовая квартира». Для виллы добавьте к нему пару вопросов. Посёлок может строиться очередями: уточните, что будет построено рядом с вашим участком и когда закончатся работы на соседних участках. Узнайте, кто будет управлять посёлком после сдачи последнего дома — застройщик, нанятая им компания или объединение жителей. Как проверить самого застройщика, — в гиде «Как проверить застройщика».

Перепродажа

О продаже легко забыть в день покупки. Квартиру в кондо, оформленную на иностранца, можно продать другому иностранцу; как на такую сделку влияет иностранная квота дома, уточните у юриста для своего случая. При лизхолде вы продаёте остаток права аренды, и условия передачи записаны в договоре: разрешена ли переуступка, нужно ли согласие собственника земли, что происходит с продлением. Прочитайте эти пункты до подписи, а не тогда, когда появится покупатель.

Деньги тоже возвращаются тем же путём: подтверждение, что они пришли из-за рубежа, понадобится при выводе. О продаже и выводе денег — в гиде «Перепродажа и вывод денег».

Пять вопросов, которые решат выбор

• Сколько времени в году вы будете в Таиланде и кто присмотрит за жильём в остальное время?
• Важно ли, чтобы собственность была записана на ваше имя, или вас устроит долгосрочная аренда земли с понятным договором?
• Кому вы будете сдавать — туристам, семьям, людям, которые живут в городе?
• Сколько вам нужно места: спален, своего двора, бассейна только для своих?
• Будет ли у вас машина или скутер — или всё должно быть в пешей доступности?

Если на первый вопрос ответ «несколько недель», а на последний «пешком», вы, скорее всего, ищете кондо. Если семья большая, нужен свой бассейн и есть кому за ним следить, — виллу. Таунхаус стоит рассмотреть, когда квартиры мало, а вилла — больше, чем вы готовы обслуживать. Владение жильём само по себе визы не даёт — о вариантах долгого пребывания в гиде «Визы для владельцев недвижимости».

Где смотреть варианты

В каталоге новостроек есть фильтр по типу жилья — кондоминиум, вилла, дом, таунхаус, — а также по городу и бюджету. Готовые подборки по городу и типу: кондо в Паттайе, кондо на Пхукете, виллы и дома в Паттайе, виллы на Пхукете и виллы на Самуи. На странице проекта, если поля заполнены, — стадия стройки и плановый квартал сдачи, расстояние до моря, плата за обслуживание и план платежей.

Чем поможет ROMA ThaiProperty

Мы начинаем с вопроса, зачем вам жильё, и только потом предлагаем тип. Менеджер объяснит разницу между проектами, которые вы рассматриваете, запросит у застройщика устав дома или правила посёлка, расшифровку платы за обслуживание и схему оформления, и честно скажет, что ещё нужно показать юристу. Весь путь сделки, от брони до регистрации, описан в гиде «Как иностранцу купить недвижимость в Таиланде». Покупателям из Израиля — отдельный гид «Покупка недвижимости в Таиланде из Израиля».