Районы Бангкока для покупателя квартиры

Бангкок не похож на курортные города Таиланда, и выбирать в нём квартиру приходится по другим правилам. Моря нет, сезона тоже: город живёт и снимает жильё круглый год, а главный ориентир при выборе — не пляж, а станция. Этот гид не пересказывает описание столицы и её районов — оно есть на странице «Квартиры в Бангкоке» и на странице Ваттханы. Здесь — инструмент выбора: по каким осям сравнивать районы, какой под какую задачу и что проверить на месте.

Оговорка: гид описывает районы так, как их видит наше агентство, и не является инвестиционной рекомендацией. Цен по районам, времени в пути и данных об аренде здесь нет намеренно: они меняются от дома к дому. Цену и наличие конкретной квартиры подтверждает менеджер, а ожидаемый доход от аренды мы называем только как оценку агентства — с источником и датой.

Три оси выбора

Центр или окраина

В центре — Сукхумвит, деловые кварталы, торговые улицы — плотнее застройка, больше сервисов на иностранных языках и больше иностранцев среди арендаторов. Чем дальше от центра по линиям рельсового транспорта, тем кварталы спокойнее и местнее, а среди арендаторов больше жителей города: пар, студентов, офисных работников. Это не «хуже» и не «лучше» — это два разных продукта под разные задачи.

Станция или глубина соя

Сой — переулок, отходящий от большой улицы. Дом у входа в сой близко к станции и к шуму; дом в глубине тише, но до станции может понадобиться мототакси. Между двумя проектами одного района разница в этом бывает больше, чем между соседними районами.

Кому вы будете сдавать

Иностранец с рабочим контрактом, местная пара, студент рядом с университетом — у каждого свой район и свои требования к квартире. Если покупаете под сдачу, сначала решите, кто ваш арендатор, и уже по нему выбирайте место.

Районы в сравнении

Названия ниже — ориентиры, а не точные границы. Подробное описание Ваттханы — на её странице; остальные части города мы сравниваем коротко, только по тому, что важно покупателю.

• Ваттхана и Сукхумвит (Асок, Пхромпонг, Тонглор, Эккамай). Сильная сторона — жизнь для иностранца: школы, клиники, рестораны, всё вдоль одной линии BTS. Чем платите — плотностью, шумом главной улицы и конкуренцией за квартиры у станций.
• Силом и Сатхон. Сильная сторона — близость к офисам, банкам и посольствам. Чем платите — меньше районной жизни по вечерам и в выходные, чем на Сукхумвите.
• Ратчатхеви и окрестности Сиама. Сильная сторона — центр торговли и пересадочные станции. Чем платите — туристическими потоками и плотностью.
• Берег Чаупхраи. Сильная сторона — вид на воду и проекты с сервисом гостиничного уровня. Чем платите — путём до станции: иногда через лодку, паром или мост.
• Районы на продолжениях линий. Сильная сторона — более новые дома и ниже порог входа. Чем платите — дольше до центра, арендаторы преимущественно местные.

Какой район под какую задачу

Долгосрочная сдача иностранцам

Арендатор с контрактом иностранной компании ищет меблированную квартиру рядом со станцией и с работой. Под эту задачу в первую очередь смотрят Ваттхану, Сукхумвит и деловой центр. Посуточная сдача в Таиланде регулируется отдельно и требует лицензии, а многие дома запрещают её уставом, поэтому считать доход разумнее по долгосрочной аренде. Как читать любые цифры доходности, — в гиде «Доходность от аренды».

Своя квартира для поездок

Если Бангкок для вас — база для деловых поездок или путешествий по стране, важнее всего пешая доступность всего нужного и удобная дорога в аэропорт. Здесь хорош Сукхумвит, особенно у станций с пересадкой. Подумайте и о том, что будет с квартирой между вашими приездами: стоять закрытой, сдаваться на длительный срок или пустовать с проверками управляющей компании. От ответа зависит, нужна ли вам мебель, услуги управляющей компании и какой дом выбрать.

Бангкок или курорт

Если вы ещё не решили между столицей и морем, начните с образа жизни, а не с цифр. Бангкок — рабочий город: здесь снимают круглый год, здесь есть всё, но нет пляжа, а влажное лето на улице ощущается сильнее, чем у моря. Паттайя живёт курортом и зимним сезоном, в другом ритме. Под отпуск с семьёй логичнее смотреть море, под сдачу тем, кто работает в городе, или под базу для деловых поездок — столицу.

Переезд с семьёй

Сначала школа, потом квартира. Международные школы есть в разных частях города, и маршрут «дом — школа» в пробках важнее любого вида из окна. Семейные квартиры с несколькими спальнями ищите рядом с выбранной школой.

Ограниченный бюджет

Районы на продолжениях линий позволяют войти в рынок с меньшей суммой, но только если дом действительно у станции: квартира в спальном районе без рельсового транспорта рядом теряет главное преимущество Бангкока.

Транспорт: BTS, MRT и всё остальное

Бангкок стоит в пробках большую часть дня, поэтому рельсовый транспорт здесь — не удобство, а основа выбора. BTS — надземка, которая идёт на эстакадах над главными улицами; MRT — метро, у которого тоже несколько линий. На части станций можно пересесть с одной системы на другую, а отдельная линия связывает центр с аэропортом Суварнабхуми. Схема сети меняется: открываются новые участки, поэтому сверяйте адрес проекта с официальной схемой, а не с рекламой застройщика.

Кроме поездов, в городе есть лодки по каналам и реке, мототакси у входа в каждый сой и такси через приложения. Для покупателя это значит простое правило: отметьте на карте не только станцию, но и то, как вы будете от неё добираться до двери дома — пешком, на мототакси или на лодке.

Сезон дождей

В сезон дождей в Бангкоке проходят сильные ливни, и в низких переулках вода может ненадолго подниматься. На высоком этаже это заметно в основном в дороге. Перед покупкой спросите у управляющей компании и соседей, как дом переживает ливни, где находится парковка и насколько вход приподнят над улицей. Если возможно, посмотрите район и в сухой сезон, и в дождливый.

Что проверить до брони

• Пройдите путь от дома до станции днём, на солнце, и, если получится, после дождя.
• Посмотрите, где дом стоит в сое и чем занят въезд: рынок, бар, стройка.
• Узнайте, что строится или планируется на соседних участках.
• Уточните, есть ли у квартиры место на парковке, если оно нужно вам или арендатору.
• Проверьте устав дома: разрешена ли посуточная сдача, если она входит в план.
• Попросите менеджера сверить с застройщиком иностранную квоту: в популярных домах у станций она может закончиться раньше, чем квартиры.

Квартиру в кондоминиуме иностранец оформляет на своё имя в пределах иностранной квоты дома и при переводе денег из-за рубежа — правила разобраны в гиде «Собственность иностранцев в Таиланде». После выбора дома наступает очередь проверки застройщика — см. «Как проверить застройщика».

Башня у станции или невысокий дом в сое

В одном и том же районе Бангкока предлагают два разных продукта. Башня у станции — бассейн на крыше, спортзал, охрана, вид, и вместе с этим плата за обслуживание, которая всё это содержит, очереди к лифтам в час пик и шум улицы. Малоэтажный дом в глубине соя тише и камернее, сервисов меньше, плата за обслуживание может быть ниже, зато дорога до станции длиннее. Какой вариант лучше, решает арендатор или ваш образ жизни: офисному работнику нужна станция под окном, семье — тишина и место. На странице проекта плата за обслуживание показана в батах за квадратный метр в месяц, если поле заполнено. Как пересчитать её в годовой бюджет и что ещё в него входит, — в гиде «Расходы владельца квартиры и виллы».

Размер квартиры следует за арендатором

Студия или квартира с одной спальней у станции — формат для одного человека или пары, которые работают в городе. Квартира с несколькими спальнями — для семьи, и искать её стоит рядом со школами и парками, а не у ночных улиц. Иностранец с долгосрочным контрактом ожидает меблированную квартиру; если сдаёте ему, заложите мебель и технику в бюджет с самого начала. И заранее уточните парковку: в центре место есть не у каждой квартиры.

Стройка или готовый дом

В Бангкоке продаются и строящиеся, и уже сданные дома, и выбор между ними устроен так же, как в остальном Таиланде: в стройке платите частями по плану застройщика и ждёте сдачи, в готовом доме видите, что покупаете, и можете сдавать сразу. На странице проекта, если поля заполнены, — стадия стройки, плановый квартал сдачи и план платежей. Полное сравнение — в гиде «Пресейл, стройка или готовая квартира», устройство рассрочки — в гиде «Рассрочка от застройщика».

Если смотреть из-за границы

Часть работы можно сделать удалённо. На странице проекта на нашем сайте, если поля заполнены, показаны стадия стройки и плановый квартал сдачи, плата за обслуживание за квадратный метр в месяц, план платежей и квота по юнитам. Менеджер может пройти с камерой от дома до станции, показать сой в разное время суток и узнать у застройщика, что планируется рядом. Как пройти всю покупку дистанционно, — в гиде «Покупка дистанционно».

Ошибки при выборе

• Выбирать по названию улицы, не глядя, насколько глубоко в сое стоит дом.
• Верить рекламному «рядом со станцией», не пройдя путь самому.
• Покупать под посуточную сдачу, не прочитав устав дома.
• Сравнивать квартиры из разных районов только по цене, не спросив, кто там арендатор.
• Смотреть город только в сухой сезон и не спросить про ливни.

Чем поможет ROMA ThaiProperty

Мы начинаем с задачи — жить, сдавать, иметь базу для поездок — и уже под неё предлагаем два-три района. Менеджер пришлёт проекты из каталога, честно назовёт минусы каждого и уточнит у застройщика цену, наличие и квоту. Все проекты города — на странице «Квартиры в Бангкоке», поиск с фильтрами по всем городам — в каталоге новостроек. Если выбираете между столицей и морем, начните с раздела выше.