Квартира в Таиланде или квартира под сдачу дома: в чём разница

Рано или поздно каждый, кто думает о квартире для сдачи, приходит к одному выбору: ещё одна квартира у себя в стране или юнит в новом проекте в Таиланде? Со стороны это выглядит как сравнение цен и доходности. На деле это два разных вида вложений: одно — дома, на вашем языке и в вашей валюте, по знакомым правилам; другое — за границей, по другим законам, в другой валюте и на другом рынке. Ниже мы проходим по различиям одно за другим и не объявляем победителя: что подходит одной семье, не подходит другой.

Цен, доходности, ставок по кредитам и налогов в цифрах здесь нет. Они меняются и зависят от конкретного объекта и вашей ситуации. Цены тайских проектов указаны в каталоге, а на вопросы о кредите и налогах ответят кредитный и налоговый консультанты в вашей стране.

Что вы на самом деле покупаете

Дома квартира под сдачу — это обычно обычное жильё в жилом доме, которое сдаётся надолго человеку, живущему в нём круглый год. В Таиланде иностранцы чаще всего смотрят квартиры в кондоминиумах — домах с бассейном, спортзалом и лобби, которыми управляет юридическое лицо собственников, — или виллы с бассейном в закрытых посёлках. Многие из них с самого начала задуманы с расчётом на туристов: это скорее жильё для отдыха, чем для повседневной жизни.

Цена квартиры — ещё не весь счёт. К ней добавляются расходы на регистрацию в земельном департаменте, мебель, если квартира продаётся без неё, плата за обслуживание дома, банковские комиссии и перелёты на просмотры и визиты. Список — в гиде «Налоги и расходы при покупке недвижимости в Таиланде». Считайте на своих цифрах, а не на ощущениях; актуальную цену конкретного юнита менеджер подтверждает у застройщика.

Собственность и деньги на покупку

Дома вы покупаете как гражданин или резидент, и квартира регистрируется на вас обычным порядком. В Таиланде вы покупаете как иностранец, а для иностранцев свои правила. Квартиру в кондоминиуме, как правило, можно оформить в собственность на своё имя, если в доме есть место в квоте для иностранцев, а деньги пришли из-за границы в иностранной валюте. Землю иностранец напрямую не оформляет, поэтому виллы обычно покупают через аренду земли. Это не формальность: от этого зависит, что и кому вы сможете продать и что оставите детям. Подробно — в гиде «Фрихолд, лизхолд и квота: что может иностранец в Таиланде»; конкретную сделку проверяет независимый тайский юрист.

С финансированием тоже всё иначе. Дома квартиру под сдачу часто покупают в ипотеку под залог самой квартиры. В Таиланде без местного дохода получить кредит в банке очень трудно, поэтому иностранцы платят иначе: из накоплений, по рассрочке застройщика, пока дом строится, а иногда — кредитом в своей стране под залог уже имеющегося жилья. Варианты и вопросы к банку — в гиде «Ипотека и финансирование покупки в Таиланде», а как устроены поэтапные платежи застройщику — в статье «Рассрочка от застройщика в Таиланде».

Практическая разница, о которой стоит помнить: в ипотеке залогом служит купленная квартира. Когда вы берёте кредит дома, чтобы оплатить квартиру в Таиланде, залогом обычно становится ваше собственное жильё, и платить по кредиту придётся, даже если стройка там задерживается.

Управление на расстоянии

Квартира дома рядом: можно встретиться с жильцом, вызвать сантехника, заехать и посмотреть самому. Квартира в Таиланде — в долгом перелёте от вас, и действовать за вас должен кто-то на месте: служба дома, управляющая компания или человек, которому вы доверяете. Это стоит денег и требует внимания: отчёты, счета, фотографии после каждого жильца.

Отличается и сама сдача. Дома чаще сдают надолго, по привычным правилам о залоге, сроках и правах жильцов. В курортных районах Таиланда многие владельцы сдают на короткие сроки, а спрос растёт и падает вместе с сезоном. Посуточная сдача регулируется тайским законом и правилами дома и разрешена не везде, поэтому выясните это до покупки, а не после. Сдавать через компанию или самим, разобрано в статье «Управляющая компания или сами». Любая цифра дохода на нашем сайте — оценка агентства с источником и датой; как её читать, объясняет гид «Доходность аренды».

Доходы в одной валюте, квартира в другой

Дома кредит, аренда и будущая продажа — в той же валюте, что и ваша зарплата или пенсия. В Таиланде цена, платежи застройщику, аренда и в итоге продажа — в батах, а ваши доходы и выплаты по кредиту остаются в рублях, тенге, шекелях или евро. Когда бат дорожает к вашей валюте, каждый взнос обходится дороже. Когда дешевеет, аренда и деньги от продажи после обмена стоят меньше. Это может сыграть и в вашу пользу, но заранее направление не знает никто.

Если покупаете строящуюся квартиру в рассрочку, оставьте запас в бюджете, а не планируйте по сегодняшнему курсу. И заранее узнайте у своего банка, как он отправит деньги в Таиланд: из некоторых стран перевод сейчас сложнее, чем кажется, а для оформления квартиры важно, откуда и как пришли деньги. Как это устроено и какие документы сохранить — в гиде «Перевод денег в Таиланд».

Продажа и вывод денег

Дома покупатели вашей квартиры — в основном местные жители, которые знают рынок и берут кредит в местном банке, и сам порядок сделки знаком. В Таиланде круг покупателей сложнее. Иностранец сможет оформить квартиру на себя, только если в доме осталась квота для иностранцев. Таец от квоты не зависит, но часто ищет другое жильё. А в новом доме застройщик может ещё продавать похожие квартиры, и ваш покупатель будет сравнивать с ними.

Потом — сами деньги. Чтобы вывести выручку из Таиланда, как правило, нужно показать, что деньги на покупку пришли из-за границы, поэтому банковские документы храните с первого дня. Квартиру в строящемся доме иногда можно продать переуступкой договора, если договор это допускает. Пути описаны в гиде «Перепродажа квартиры в Таиланде и вывод денег». Вывод простой: в тайскую квартиру стоит вкладывать деньги, которые не понадобятся вам срочно.

Налоги в двух странах

У квартиры в Таиланде есть налоговые последствия в обеих странах. В Таиланде свои налоги и сборы при покупке, владении, сдаче и продаже, а страна, где вы налоговый резидент, может требовать декларировать зарубежную недвижимость или доход от её сдачи. Ставок и правил мы не приводим: они зависят от ваших обстоятельств и меняются. Поговорите с налоговым консультантом в своей стране до подписания, а не после; тайская сторона описана в гиде «Налоги и расходы при покупке недвижимости в Таиланде».

Кому что подходит

• Квартира под сдачу дома подходит тем, кто хочет жильё рядом, в своей валюте и на своём языке, с обычной ипотекой и на рынке, который понятен.
• Квартира в Таиланде подходит тем, кто хочет и сам жить в ней — зимой или в семейный отпуск, — а не только сдавать, и готов к управлению на расстоянии и к колебаниям курса бата.
• Квартира в Таиланде хуже подходит тем, кому деньги могут скоро понадобиться, и тем, кто покупает её целиком в кредит, не оставляя запаса в бюджете.

Хороший первый вопрос — не «где заработаю больше», а «что эта квартира должна делать для меня». Если в ответе есть недели у моря для вас самих, Таиланд стоит рассматривать, а готовые дома позволяют увидеть всё вживую: например, готовые квартиры в Паттайе или готовые квартиры на Пхукете. Если нужен просто ровный доход, которым легко управлять, возможно, вам больше подойдёт квартира дома, и это тоже хороший ответ.

Чтобы как следует посмотреть на тайскую сторону, менеджер ROMA ThaiProperty подберёт проекты из каталога, прямо скажет, что о каждом известно и чего пока нет, и подскажет вопросы для юриста и налогового консультанта.

Напишите нам в WhatsApp или оставьте заявку на сайте — менеджер ответит на русском.