Районы Пхукета под сдачу: где и кому сдавать квартиру

На вопрос «где на Пхукете лучше купить под сдачу» чаще всего отвечают названием знаменитого пляжа. Это половина ответа. Квартира зарабатывает на конкретном арендаторе, а у разных арендаторов разные карты острова: одному нужна неделя у моря, другому — дорога на работу без пробок, третьему — школа неподалёку. Начните с вопроса, кому вы будете сдавать, и список районов сократится сам.

Доходности, загрузки и ставок аренды по районам здесь не будет. Между двумя домами одного района разница бывает больше, чем между районами, а цифра без допущений скорее путает, чем помогает. Если менеджер называет цифру, это оценка агентства — с источником и датой. Как её читать, объясняет гид «Доходность и оценка агентства».

Сначала арендатор, потом карта

• Турист в отпуске. Живёт дни или недели, бронирует через площадки или управляющую компанию и хочет дойти до пляжа пешком. Доход идёт за сезоном, а заселения, уборка и ключи ложатся на управляющего.
• Тот, кто работает на острове. Снимает на месяцы и дольше. Ему важны короткая дорога, супермаркет рядом и тихая ночь, а вид из окна — во вторую очередь.
• Зимовщик. Уезжает от холодов на несколько месяцев, ищет тишину, хороший бассейн и быт без машины.
• Семья, которая переехала. Снимает на учебный год и дольше: на первом месте спальни, место для вещей и дорога до школы.

Если вы хотите сами жить в квартире часть года, честнее сразу признать: долгий договор займёт её целиком. Поэтому владельцы, которые приезжают на свои недели, обычно выбирают сдачу туристам — при условии, что дом это разрешает, а в бюджете учтены тихие месяцы. Какая квартира лучше подходит какому арендатору, разобрано в статье «Студия или одна спальня под аренду».

Туристы: бухты западного берега

Туристический спрос собран на западном берегу, где самые известные пляжи острова. Каждая бухта притягивает немного своего гостя.

• Банг Тао — длинный залив вокруг курорта Лагуна: рестораны, пляжные клубы и самый широкий выбор недвижимости на острове, в том числе кондо с гостиничным сервисом и программами аренды. Обратная сторона — конкуренция: многие владельцы сдают одним и тем же гостям.
• Камала — тихая бухта с посёлком между Патонгом и Сурином. Часть проектов работает с гостиничным оператором, и это удобно тем, кто хочет целиком отдать сдачу в чужие руки.
• Карон — длинный широкий пляж с полосой отелей за ним. В сезон поток гостей ровный, а рядом с новыми домами стоят готовые, которые можно увидеть до покупки.
• Ката — классический курортный пляж, в основном квартиры в пешей доступности от песка. Естественные гости — пары и семьи в отпуске.
• Лаян — виллы с бассейном на склонах для компаний и семей, которым нужна уединённость. Гостей меньше, но и бронирование другое.

Проекты по бухтам собраны на страницах Банг Тао, Камалы и Карона. Но в любой из них дом значит не меньше бухты: кто им управляет, разрешена ли посуточная сдача, сколько на самом деле идти до пляжа и сколько похожих квартир в том же комплексе. Как Банг Тао и Камала выглядят не только для сдачи, но и для жизни, — в статье «Банг Тао, Камала или Раваи».

Долгая аренда: Пхукет-Таун и Катху

В Пхукет-Тауне нет пляжа для купания, и в этом весь смысл. Здесь остров работает: больницы, госучреждения, университет, школы и торговые центры. Часть новых домов в городе рассчитана не на отпускников, а на тех, кто здесь живёт и работает, и жизнь в Тауне почти не меняется от сезона к сезону. Катху, в зелёной долине между городом и западным берегом, выбирают те, кто работает в Патонге или в городе, и семьи, которым нужна база в середине острова.

Долгая аренда обычно приносит меньше за ночь, чем туристическая, но и требует от владельца меньше: реже заселения, медленнее изнашивается мебель, календарь ровнее. Если вы живёте в другой стране и приезжать в квартиру не собираетесь, это спокойствие бывает ценнее красивой ставки из рекламы. Смотрите и на оснащение: долгий жилец ждёт кухню, на которой можно готовить, стиральную машину и место для работы, а не номер в гостиничном стиле.

Семьи и дорога в школу

Семьи, переехавшие на Пхукет, снимают рядом со школой, которую выбрали, и карта меняется ещё раз. В Банг Тао международные школы в короткой поездке — одна из причин, почему там живут круглый год. В Раваи на юге острова давнее сообщество иностранцев, которые живут здесь постоянно, в том числе русскоязычных семей, а кафе, садики и кружки работают и вне сезона. Катху и Таланг дают дома с участком тем, кому нужно место. Таланг на севере, рядом с аэропортом, лучше подходит для долгой аренды, чем для посуточной.

Такому арендатору две-три спальни, кладовка и тихая улица важнее вида на море. Прежде чем сравнивать проекты, попросите менеджера показать, какие школы рядом с каждым из них. Как выбирают район семьи, которые переезжают сами, — в статье «Переезд в Таиланд с семьёй».

Сезон меняет картину

Западный берег Пхукета смотрит в открытое Андаманское море. В сухой сезон вода спокойная, пляжи полны. В юго-западный муссон приходят волны, дни с красным флагом, сильные дожди и меньше туристов. Туристическая сдача на западе растёт и падает вместе с сезоном, поэтому любую оценку дохода смотрите за весь год, а не за лучший месяц. Раваи меньше открыт морю, чем западные бухты, а в Пхукет-Тауне и Катху волн нет вовсе — отчасти поэтому долгая аренда там ровнее.

Для русскоязычного владельца здесь есть своя деталь. Высокий сезон на западном берегу приходится на нашу зиму, с новогодними праздниками и каникулами. Если вы сами хотите встречать Новый год на Пхукете, вы займёте квартиру ровно в те недели, когда спрос на неё выше всего. Если приезжаете летом, пользуетесь ею в тихие месяцы. Решите заранее, что вам важнее, и запишите свои даты в договор с управляющей компанией.

Спрашивайте у любого менеджера или застройщика, как квартира сдаётся в сезон дождей, а не только в сухие месяцы. Ответ только про высокий сезон — это неполный ответ.

Правила, управление и налоги: что выяснить до покупки

Посуточная сдача в Таиланде регулируется отдельными правилами, а дом или посёлок может ограничить её ещё сильнее. Что разрешено в конкретной квартире, проверяет юрист до подписания договора, а не после. Затем задайте застройщику или управляющей компании несколько вопросов — и попросите ответить письменно:

• Кто ведёт сдачу в доме и на каких условиях.
• Что входит в комиссию управляющего, а что оплачивается отдельно.
• Как часто приходит отчёт о доходах и расходах.
• Как закрыть даты для собственного приезда.
• Как выйти из программы аренды, если решите продавать или сдавать сами.

Что должно быть в договоре с управляющей компанией, разобрано в гиде «Сдача в аренду и управление», а сравнение управляющей компании и самостоятельной сдачи — в статье «Управляющая компания или сами». Доход от аренды облагается налогом в Таиланде, а возможно, и в стране, где вы налоговый резидент. Общая картина — в гиде «Налоги и сборы», а свой случай стоит посчитать с бухгалтером.

Как сузить выбор

Сформулируйте одной фразой, кому вы сдаёте и когда сами бываете на острове. «Туристам, а сами приезжаем летом в отпуск» ведёт на западный берег, к дому с понятной программой аренды. «Надолго тем, кто работает на острове, сами не приезжаем» — в Пхукет-Таун или Катху. «Семье, которая ищет жильё у школы» — в Банг Тао, Раваи или Таланг.

Характер всех районов острова, а не только их арендный рынок, описан в гиде «Районы Пхукета». Когда станет понятно, на кого вы покупаете, расскажите это менеджеру ROMA ThaiProperty: он соберёт короткий список из каталога проектов в подходящих районах, запросит у застройщиков цену, наличие и правила сдачи в доме и прямо скажет, чего пока не знает.