Студия, одна или две спальни: что лучше сдаётся в Таиланде

«Что лучше сдаётся?» — один из первых вопросов, которые задают покупатели квартиры под аренду. Короткого ответа на него нет, и тот, кто называет его уверенно, обычно продаёт конкретную планировку. Студия, одна спальня и две спальни — это три разных продукта для трёх разных арендаторов. Удобнее идти от обратного: сначала решить, кому вы будете сдавать, и уже под него выбирать формат, район и дом.

В этой статье нет процентов и прогнозов дохода. Как считать доходность и чем валовая отличается от чистой, разобрано в гиде «Доходность от аренды в Таиланде». Здесь — о том, кто снимает какие квартиры, что стоит их содержание и как формат влияет на продажу.

Как в Таиланде считают комнаты

Застройщики в Таиланде считают спальни, а не комнаты. Студия — одно помещение, где кровать, кухонная зона и место для отдыха вместе, закрывается только санузел. «Одна спальня» — гостиная с кухней плюс спальня за дверью; по привычным меркам это ближе к «евродвушке», чем к однокомнатной квартире. «Две спальни» — гостиная и две отдельные комнаты. Бывают и промежуточные варианты: студия с альковом за перегородкой или «одна спальня плюс» с маленькой комнатой. Что именно вы покупаете, показывает план юнита, а не подпись в прайсе.

Внутри одного формата квартиры тоже сильно различаются. Студия у одного застройщика — компактная комната с кроватью у окна, у другого — просторное помещение, где можно поставить и диван, и рабочий стол. Квартира с одной спальней бывает такой маленькой, что гостиная превращается в коридор с кухней. Поэтому сравнивайте не только число спален, но и площадь, форму комнат, вид из окна и число санузлов — арендатор смотрит на всё это по фотографиям раньше, чем на цену.

Кто снимает какой формат

• Туристы на несколько ночей или недель. Чаще всего это один человек или пара, которые днём на пляже и в городе. Им хватает студии или небольшой квартиры с одной спальней в комплексе с бассейном недалеко от моря. Но посуточная сдача регулируется отдельно, и не каждый дом её допускает — это проверяют до покупки.
• Зимовщики на несколько месяцев. Обычно пары постарше, которые проводят в Таиланде европейскую зиму. Им важно, чтобы у каждого было куда уйти, поэтому они охотнее выбирают квартиру с одной спальней. Одинокий зимовщик нередко довольствуется студией.
• Удалённые работники. Студия для них тесна: работать и спать в одной комнате месяцами неудобно. Их формат — одна спальня, а если работают двое, то две спальни, одна из которых становится кабинетом.
• Семьи и экспаты с контрактом. Снимают надолго, часто на длительный срок, и выбирают район по школе и работе. Это арендаторы квартир с двумя спальнями и домов, и требования у них строже: санузлы, кладовка, парковка, детская площадка.

Район меняет эту картину. У пляжа в курортном комплексе больше туристов и зимовщиков, в глубине квартала у школ и офисов — долгосрочных арендаторов. В Бангкоке студии и квартиры с одной спальней у станций снимают и местные офисные работники, а не только иностранцы.

Содержание: от площади зависит больше, чем кажется

Плата за обслуживание дома в Таиланде считается от площади квартиры, поэтому каждый лишний метр вы оплачиваете каждый месяц — и когда квартира сдана, и когда пустует. У квартиры с двумя спальнями больше кондиционеров, которые нужно чистить, больше техники и сантехники, которые ломаются, и больше счетов за электричество в пустые месяцы, если они на вас. Подробно об этих строках — в гиде о расходах владельца.

При посуточной сдаче к этому добавляются уборка и смена белья после каждого гостя, и тут маленькая квартира обходится дешевле: меньше площадь, меньше кроватей, быстрее уборка. При долгосрочной сдаче уборка на арендаторе, а ваш главный расход — пустые недели между договорами.

Мебель: что ждёт арендатор

В курортных городах квартиры сдают с мебелью, и арендатор ждёт, что заедет с одним чемоданом: кровать, шкаф, диван, обеденный стол, кухня с плитой и холодильником, стиральная машина, посуда, шторы, кондиционер в каждой комнате. Многие застройщики продают квартиры с мебельным пакетом — уточните, что в него входит, а что придётся докупать.

Студию обставить проще и дешевле, но в ней каждая вещь на виду, и гости строже оценивают фотографии. Две спальни — это две кровати, два шкафа, больше кондиционеров и больше того, что изнашивается. Семья, которая снимает надолго, иногда хочет привезти своё и просит убрать часть мебели — к этому стоит быть готовым.

Конкуренция внутри дома

Студий в новых высотках обычно больше всего, и после сдачи дома на рынок одновременно выходит много похожих квартир от разных владельцев. Им приходится соревноваться ценой, видом и фотографиями. Квартир с двумя спальнями в доме меньше, и конкурентов у вас тоже меньше, но и круг арендаторов уже, а поиск следующего может занять дольше.

Поэтому, выбирая проект, спросите менеджера, как распределены планировки в доме, и посмотрите, сколько похожих квартир уже предлагают в аренду в соседних сданных домах. Квартира, которая чем-то выделяется — видом, этажом, удачной планировкой, — сдаётся легче, чем ещё одна такая же.

Если захотите продать

Покупатель студии на вторичном рынке — чаще всего такой же инвестор, и он будет сравнивать вашу квартиру со множеством похожих, в том числе с новыми от застройщика. Квартиру с одной или двумя спальнями чаще покупают для себя: пары, зимовщики, семьи, — и здесь сильнее решают планировка, вид и состояние.

Независимо от формата покупателю-иностранцу нужно место в иностранной квоте дома, а вам — документы о переводе денег, полученные ещё при покупке. Как устроены переуступка до сдачи и продажа после регистрации, разбирает гид «Перепродажа квартиры и вывод денег».

Как решить

• Опишите арендатора одной фразой: кто он, на сколько приезжает и что делает днём.
• Решите, надолго вы сдаёте или посуточно, и проверьте, что дом допускает выбранный формат.
• Посчитайте год целиком: аренду, плату за обслуживание, мебель, ремонт, управление и пустые недели.
• Подумайте, будете ли жить в квартире сами. Если да, планировку выбирайте под себя, а сдачу считайте приятным дополнением.
• Посмотрите, как квартира будет продаваться через несколько лет и кто её купит.

Сдавать и управлять можно по-разному — сами, через управляющую компанию или через программу застройщика. Модели и пункты договора разобраны в гиде «Сдача квартиры в аренду в Таиланде». Посмотреть планировки по формату можно в подборках студий в Паттайе и квартир с двумя спальнями в Паттайе.

Расскажите менеджеру ROMA ThaiProperty, кому вы хотите сдавать и будете ли жить в квартире сами. Он подберёт дома, где ваш формат не теряется среди множества одинаковых, и прямо скажет о минусах каждого. Цены и наличие менеджер подтверждает у застройщика, а любую цифру дохода агентство называет только как оценку — с источником и датой.