Как проверить застройщика в Таиланде до первого платежа

Первый платёж за новостройку — обычно бронь — часто вносят в день показа, на волне впечатлений от шоурума. Через несколько дней она становится невозвратной, и всё, что хотелось проверить, проверяется уже «после». Эта статья — рабочий список того, что сделать до этого момента: что вы проверяете сами, что передаёте юристу и на какие сигналы реагировать.

График платежей и вопросы к нему мы разобрали отдельно — в статье «Рассрочка от застройщика в Таиланде». Подробный разбор всех проверок, с ведомствами и документами, — в гиде «Как проверить застройщика». Здесь — порядок действий.

Посмотрите, что застройщик уже сдал

Рендеры красивые у всех. Сданный дом показывает, что покупатели получили на самом деле и как здание живёт после того, как застройщик ушёл со стройки. Попросите у менеджера список сданных проектов и выберите тот, что ближе всего к вашему по формату, — и лучше не самый новый.

• Сравните дом с его рекламой: материалы, общие зоны, бассейн, озеленение — что обещали и что есть.
• Посмотрите на то, что не прячут: швы, следы протечек, ржавчину, лифты, паркинг.
• Поговорите с управляющим или жильцами: что застройщик исправлял после сдачи, как быстро отвечал и купили бы они у него снова.
• Спросите, вовремя ли сдали дом, а если была задержка — как застройщик о ней сообщал.

Если вы не в Таиланде, попросите видеотур в прямом эфире, а не смонтированный ролик: в эфире можно попросить повернуть камеру туда, куда нужно вам. Если сданных проектов нет совсем, это не приговор, но риск выше: вся проверка ложится на документы, финансы и договор.

Выясните, кто держит деньги

До первого перевода вы должны знать, на чей счёт уходят деньги и совпадает ли получатель с компанией, которая подписывает договор. Личный счёт менеджера, «партнёрская» компания или реквизиты, присланные в мессенджере, — повод остановиться. Не рассчитывайте, что деньги сами пойдут на отдельный счёт проекта или эскроу: спросите прямо, как это устроено у застройщика, попросите записать ответ в договор и проверьте его с юристом. Подробности — в статье о рассрочке, здесь повторять не будем.

Земля и разрешения — работа юриста

Документ на землю, залоги и другие обременения, разрешение на строительство, экологическая экспертиза, будущая регистрация кондоминиума — всё это не оценить по скану в чате, даже если дома вы опытный покупатель. Ваша задача другая: получить документы и передать их независимому тайскому юристу, который работает на вас, а не на застройщика.

• Попросите у застройщика копии документа на землю, разрешения на строительство и проект договора — до брони.
• Передайте их юристу с конкретными вопросами: совпадают ли продавец, владелец земли и получатель разрешения, и соответствует ли разрешённое тому, что продают.
• Попросите письменное заключение по каждому пункту, даже если ответ «проблем не найдено».
• Убедитесь, что срока брони хватит юристу, чтобы закончить работу.

Что именно и где смотрит юрист, описано в гиде о проверке застройщика. Самостоятельно разбираться в тайских земельных документах мы не советуем: ошибка здесь обходится дороже работы юриста.

Рендер и реальность

Визуализация показывает замысел, а не обязательство. Чтобы понять, что из картинки действительно будет вашим, разделите её на три части.

• Что фиксирует договор: спецификация отделки и техники, планировка и площадь — в приложениях. Если приложений нет, картинку не к чему привязать.
• Что от застройщика не зависит: вид из окна. Спросите, чей участок между домом и морем и что на нём можно строить, и посмотрите на квартал вживую или на свежих фото.
• Что просто создаёт настроение: люди у бассейна, взрослые деревья, пустой пляж. Сравните с тем, как выглядит сданный дом того же застройщика через несколько лет.

Шоурум — тоже не ваша квартира: в нём часто стоят мебель и отделка, которых нет в базовой комплектации. Спросите, что из увиденного входит в цену. Стоит ли вообще брать стройку или спокойнее купить готовое и увидеть его своими глазами — в гиде «Новостройка или готовое жильё».

Что спросить письменно

Устный ответ менеджера по продажам — не условие договора. Отправьте вопросы письмом и попросите ответ от компании. Эти вопросы — о самом застройщике, а не о графике платежей:

• Какие проекты компания уже сдала и какие строит сейчас, на какой стадии каждый?
• Чем финансируется стройка этого проекта: собственные средства, банковский кредит, деньги покупателей?
• Кто генеральный подрядчик и что он уже построил для этого застройщика?
• Совпадает ли компания, которая подписывает договор, с владельцем земли и получателем разрешения? Если нет — как они связаны?
• Будут ли спецификация и планировки приложены к договору?
• Есть ли судебные споры против компании или её владельцев?

Расплывчатый ответ — тоже ответ: серьёзный застройщик привык к таким вопросам от банков и инвесторов. Ответы сохраните вместе с проектом договора и отдайте юристу. Суды и землю он всё равно проверит сам, но сверит со словами застройщика.

Тревожные признаки

• Давление сроками: «цена до вечера», «последняя квартира на этаже», просьба внести бронь до того, как вы увидели проект договора.
• Нежелание дать время на юриста или настойчивое предложение взять юриста застройщика, «чтобы не терять время».
• Отказ показать вашему юристу документ на землю, разрешение или проект договора.
• Просьба перевести деньги не компании, которая подписывает договор.
• «Гарантированная доходность» без ответа, кто гарантирует и чем это обеспечено.
• «Это и так понятно, писать не нужно» — в ответ на просьбу внести обещание в договор.

Один такой признак — повод притормозить и спросить почему. Несколько сразу — повод искать другой проект, даже если цена нравится. Упустить хорошую квартиру за неделю проверки обидно; разбираться с плохой, купленной за один вечер, приходится годами.

Проверка не заканчивается на брони

После подписания договора проверка меняет форму: вы следите за стройкой по фото и отчётам, сверяете этапы с графиком, а при сдаче принимаете квартиру по списку и фиксируете дефекты письменно. Как пройти этот последний шаг, рассказано в гиде «Приёмка квартиры в новостройке».

Менеджер ROMA ThaiProperty запросит у застройщика проект договора, спецификацию и, по возможности, копии документов на землю и разрешения, передаст их выбранному вами юристу, расскажет, что мы знаем о застройщике по опыту наших клиентов, и поможет устроить визит или видеотур в сданный дом. Юридических заключений мы не даём и юриста не заменяем, но если что-то нас насторожит, скажем прямо.

Напишите нам в WhatsApp или оставьте заявку на сайте — менеджер ответит на русском.