Джомтьен, Пратумнак или Вонгамат: где покупать квартиру в Паттайе

Когда покупатель сужает Паттайю до районов у моря, в коротком списке почти всегда оказываются Джомтьен, Пратумнак и Вонгамат. Все у пляжа, все в стороне от баров центра, и на карте разница кажется небольшой. На деле это разные покупки: другой пляж, другие дома, другой арендатор и другие минусы. Ниже — сравнение именно для покупателя: что вы получаете в каждом районе и кому он подходит.

Как эти районы выглядят для жизни круглый год — где магазины и клиника, нужна ли машина, — мы разобрали в статье «Районы Паттайи для жизни круглый год». Обзор всего города, включая центр, Наклуа и восток, — в гиде «Районы Паттайи». Цен и доходности по районам здесь не будет: они зависят от дома и улицы сильнее, чем от названия района. Цену и наличие по конкретному проекту подтверждает менеджер.

Характер: три разных ответа

• Джомтьен — длинный пляж к югу от холма Пратумнак. Набережная, рынки, кафе, супермаркеты и давнее русскоязычное сообщество. Район будней: вышел из дома пешком и нашёл по дороге всё, что нужно.
• Пратумнак — зелёный холм между заливом Паттайи и Джомтьеном. Тихие улицы, дома пониже, небольшие пляжи между скал. Район для тех, кто готов ездить по делам, чтобы вечером возвращаться в тишину.
• Вонгамат — пляж на севере города рядом со старым районом Наклуа. Жилые башни вдоль воды, пляж короче и спокойнее, набережной в привычном смысле нет. Район для тех, кому нужно море под окнами и вид с этажа.

Пляж и море

В Джомтьене пляж длинный и широкий, вдоль него идёт набережная для вечерних прогулок, но между домами и песком почти везде проходит пляжная дорога. С детьми её переходят несколько раз в день, поэтому посмотрите, где выход из дома и ближайший переход. В высокий сезон пляж людный, особенно в центральной части.

На Пратумнаке пляжи небольшие, в бухтах между скал. Здесь тише, но из дома на склоне к воде может вести лестница или крутой спуск, а набережной нет. Это пляж для утреннего купания, а не для долгой прогулки. На Вонгамате башни поставлены прямо у песка, и дорога к воде у каждого дома своя: через собственную территорию или проходом между соседними зданиями. Пляж спокойнее центрального, но днём его делят с гостями отелей. Стоит ли доплачивать за дом у самой воды, мы разбирали в статье «Первая линия или пешком до моря».

Какие дома там строят

Джомтьен даёт самый широкий выбор из трёх: здесь строится много новых кондо, от больших комплексов на пляжной дороге до домов в глубине района. Для покупателя новостройки это плюс — можно выбрать планировку, этаж и сторону дома ещё на стадии стройки. Минус тот же: на свободном участке рядом со временем может вырасти соседний дом, а у похожих квартир будет много конкурентов при сдаче.

На Пратумнаке новых проектов меньше, дома часто ниже и камернее, а вид на море зависит от того, что построят ниже по склону. Спросите, сколько квартир в доме действительно смотрят на море, а не «на море сбоку». На Вонгамате большая часть предложения — готовые дома, а не стройка. Это удобно: можно прийти и увидеть, как дом живёт, — лифты, бассейн, фасад, соседи. Но в старом доме проверяют состояние, ремонтный фонд и то, осталась ли свободная квота для иностранцев.

Как сравнить новостройку и готовую квартиру, рассказывает гид «Новостройка или готовое жильё», а как устроена иностранная квота в кондоминиуме — гид «Право собственности для иностранцев». Подходит ли квота в конкретном доме под вашу сделку, проверяет юрист.

Кому какой район подходит

Джомтьен — для зимовки и долгой жизни без машины, для семейного отпуска и для тех, кто хочет всё пешком. Если вы ещё плохо знаете Паттайю, это самый понятный выбор: здесь легче всего освоиться. Проекты района — на странице «Квартиры в Джомтьене».

Пратумнак — для пар и тех, кто работает из дома, для пенсионеров, которые живут здесь месяцами и спокойно вызывают такси через приложение. Хуже подходит тем, кто хочет утром дойти до рынка пешком, и семьям с коляской: улицы на холме то вверх, то вниз. Проекты — на странице «Квартиры на Пратумнаке».

Вонгамат — для тех, кому важны море под окнами и тишина вечером, а набережная не обязательна, и для покупателя, который хочет увидеть готовую квартиру до сделки. Хорош и для семейного отдыха на спокойном пляже. Минус — дорога: до Джомтьена и школ на юге придётся ехать через весь город. Проекты — на странице «Квартиры на Вонгамате».

Если покупаете под сдачу

Первый вопрос — кому сдавать. У Джомтьена самая широкая аудитория: туристы на неделю, пары на зиму, тайские семьи из Бангкока на выходные. Но и похожих квартир здесь больше всего, поэтому выигрывают дом, этаж, вид и качество управления, а не название района.

Пратумнак — скорее для сдачи на месяцы: удалённому работнику, паре на зимовку, тем, кто ищет тишину и готов за неё платить. Таких арендаторов меньше, но живут они дольше, и заселений меньше. На Вонгамате арендатора привлекает вид с первой линии, но квартир с таким видом в районе немало, и выделяют вас состояние квартиры и сервис в доме.

Во всех районах одно правило: посуточная сдача регулируется законом и уставом дома и разрешена не везде. Это проверяет юрист до покупки. Доход от аренды мы называем только как оценку агентства, с источником и датой, — почему так, объясняет гид «Доходность и оценка агентства».

Честные минусы и как решить

У каждого района есть то, о чём объявление промолчит. У Джомтьена — шум и движение на пляжной дороге и плотная конкуренция при сдаче. Кроме того, в объявлениях его путают с На-Джомтьеном — отдельным, более тихим районом южнее, поэтому просите показать проект на карте. У Пратумнака — меньше магазинов и проектов на выбор, редкие сонгтэо и вид, который зависит от будущей стройки ниже по склону. У Вонгамата — короткий пляж без набережной, меньше уличной жизни и долгая дорога на юг города.

Обычно выбирают не из трёх, а из двух, и решает один вопрос: как пройдёт ваш обычный будний день. Начинается с рынка и заканчивается на набережной — это Джомтьен. Начинается с кофе на балконе и заканчивается на тихой улице — Пратумнак. Начинается и заканчивается морем под домом — Вонгамат.

Если получится, проведите в каждом районе из короткого списка целый день — в те часы, когда вы на самом деле будете там жить, — и пройдите пешком от дома до пляжа и до магазина. Если выбираете издалека, менеджер ROMA ThaiProperty покажет дом и улицу по видеосвязи, узнает у застройщика, что планируется на соседних участках, и прямо скажет о минусах каждого проекта. Семьям с детьми пригодится и статья «Квартира для семьи в Паттайе».