Ошибки русскоязычных покупателей недвижимости в Таиланде

Русскоязычные покупатели приезжают в Таиланд из разных стран и с разным опытом. Многие уже покупали квартиру дома и знают, как устроена сделка. Именно это иногда и подводит: кажется, что в Паттайе или на Пхукете всё работает так же, только теплее. На деле здесь свои правила, свой рынок аренды и свой путь денег — и ошибки повторяются у покупателей из Москвы, Алматы, Тель-Авива и Праги одни и те же.

Ниже — девять ошибок, которые мы видим чаще всего, и что сделать, чтобы их не повторить. Цифр и юридических формулировок здесь нет: где вопрос касается закона, налогов или переводов, мы отправляем к гиду и юристу.

Ошибки при выборе квартиры

1. Покупать по рендеру

Визуализация показывает, каким дом задуман, а не каким он будет. Отделка, бренд техники, размер бассейна и даже площадь квартиры к сдаче могут измениться. Что помогает: подробная спецификация в приложении к договору, пункт о том, что будет, если площадь окажется другой, и сданные дома того же застройщика, которые можно увидеть вживую или по видеосвязи в прямом эфире, а не в смонтированном ролике. Если квартира нужна к определённому сроку — к зимовке, переезду или пенсии, — честно сравните стройку с готовым домом: в сданном доме вы видите ту самую квартиру, а не шоу-рум.

2. Платить за вид на пустой участок

Вид на море с высокого этажа — частая причина выбрать квартиру. Но пустой участок между домом и морем пустым не останется навсегда, если на нём можно строить. Прежде чем доплачивать за вид, спросите, чей соседний участок и что на нём разрешено, и посмотрите на квартал целиком: попросите снять окрестности, а не только баннер проекта.

3. Не думать о перепродаже

О продаже редко думают в день покупки, а зря: многое решается именно тогда. Разрешает ли договор переуступку до сдачи, кому дом позволит продать квартиру, сохранились ли подтверждения переводов, без которых сложнее вывести деньги, — всё это закладывается при покупке. Подробно — в гиде «Перепродажа и выход».

Ошибки в деньгах

4. Верить в «гарантированную доходность»

Гарантия доходности стоит ровно столько, сколько платёжеспособность того, кто её даёт. Часто это не сам застройщик, а отдельная компания, созданная под проект. Спросите, кто именно гарантирует, чем это обеспечено, от какой суммы считается процент и что будет после окончания гарантии. И сравните цену такой квартиры с похожими без гарантии: иногда часть «гарантированного» дохода покупатель оплачивает сам, заранее. Как читать любую цифру доходности — в гиде «Доходность аренды». Если мы называем цифру, она всегда подписана «оценка агентства», с источником и датой.

5. Забыть о расходах на содержание

После ключей платежи не заканчиваются: плата за обслуживание дома, коммунальные услуги, страховка, налог на землю и строения, ремонт, который в тропиках нужен чаще, и управление, если квартира сдаётся. Они идут и тогда, когда квартира пустует. Соберите годовой бюджет до покупки, а не после — по списку из гида «Расходы владельца».

6. Считать всё в одной валюте

Цена квартиры — в батах, а деньги у вас, скорее всего, в рублях, тенге, евро, долларах или шекелях. Если платёж растянут на годы стройки, итоговая цена в вашей валюте станет известна только после последнего перевода. То же с расходами и доходом от аренды: они в батах, а считаете вы в своей валюте. Закладывайте в расчёт курс хуже сегодняшнего и держите запас. Если деньги лежат в нескольких валютах, заранее решите, из какой будете платить каждый взнос, а не выясняйте это в день платежа.

7. Переводить деньги «как удобнее»

Чтобы оформить квартиру на иностранца, важно, откуда и как пришли деньги. У русскоязычных покупателей счета часто в разных странах, а банки по-разному относятся к переводам в Таиланд, поэтому путь, который удобен, не всегда подходит для регистрации. Наличные, переводы через посредников, конвертация в баты заранее — всё это может создать проблемы при оформлении. Уточните маршрут перевода заранее, ещё до брони, и проверьте его с юристом. Как это устроено и какие документы сохранять, — в гиде «Перевод денег в Таиланд».

Ошибки в процессе

8. Поддаться спешке «осталась последняя квартира»

«Цена только до вечера», «осталась последняя на этом этаже», «внесите бронь, пока не забрали» — давление сроками нужно продавцу, а не вам. Решение, принятое в отпуске после двух показов, часто приходится исправлять годами. Хорошая квартира, которая уйдёт за неделю, — неприятно; квартира, купленная без проверки, — дороже. Не вносите бронь, пока не видели проект договора и не показали его своему юристу. Застройщик, уверенный в проекте, обычно спокойно даёт время на проверку; если вам отказывают в нескольких днях на юриста, это тоже ответ.

9. Не проверить застройщика

В новостройке вы покупаете обещание построить дом, поэтому выбор застройщика — главная защита. Совет знакомого или отзывы в чате — не проверка. Посмотрите, что застройщик уже сдал и как эти дома выглядят через несколько лет, кому принадлежит земля, есть ли разрешения и на чей счёт идут платежи. Документы проверяет независимый тайский юрист, который работает на вас, а не на продавца. Список вопросов — в гиде «Как проверить застройщика».

Короткий список перед бронью

• Цель понятна: жить, зимовать, сдавать или всё вместе — и проект подходит именно под неё.
• Застройщик проверен, проект договора у юриста, спецификация приложена.
• Окрестности и соседние участки видели вживую или на свежем видео.
• Годовой бюджет владения собран, а курс в расчёте взят с запасом.
• Цифра доходности разобрана: валовая или чистая, кто гарантирует и чем.
• Маршрут перевода денег согласован с юристом до первого платежа.
• Понятно, как и кому можно будет продать квартиру.

Чем поможет ROMA ThaiProperty

Мы не торопим с решением. Менеджер запросит у застройщика проект договора, спецификацию и план платежей и передаст их выбранному вами юристу, расскажет, что знаем о застройщике по опыту, запросит свежие фото со стройки и объяснит по-русски, что написано мелким шрифтом. Юридических заключений и налоговых консультаций мы не даём — для этого есть юрист и налоговый консультант, и мы подскажем, какие вопросы им задать.

Напишите нам в WhatsApp или оставьте заявку на сайте — менеджер ответит на русском.