Квартира в Бангкоке под долгосрочную аренду: какие районы смотреть

В курортном городе квартиру под сдачу выбирают по морю. В Бангкоке моря нет, туристического сезона в привычном смысле тоже, а аренда живёт круглый год: люди приезжают сюда работать, учиться и жить. Поэтому вопрос «какой район лучший» в столице не имеет смысла без второго вопроса — лучший для кого.

Ниже — как посмотреть на Бангкок глазами долгосрочного арендатора. Цифр доходности здесь не будет: они меняются от дома к дому, а доход от аренды мы называем только как оценку агентства, с источником и датой.

Кто снимает в Бангкоке надолго

Если упростить, долгосрочных арендаторов в столице можно разделить на несколько групп:

• Иностранцы с рабочим контрактом. Им нужна меблированная квартира рядом со станцией и с офисом, часто в районе, где уже живут соотечественники и есть международные школы и клиники.
• Корпоративные арендаторы. Квартиру для сотрудника снимает компания, бывает, что с продлениями из года в год. Такие арендаторы ценят ухоженный дом, понятный договор и владельца или управляющего, который быстро отвечает.
• Местные пары и офисные работники. Ищут квартиру доступнее и с удобной дорогой на работу — чаще на продолжениях линий метро, чем в самом центре.
• Студенты. Снимают рядом с университетами и вдоль линий, которые к ним ведут, обычно компактное жильё и с оглядкой на учебный год.

От того, кого вы выбрали, зависит всё остальное: район, этаж, мебель, число спален и даже то, насколько вашему арендатору важны бассейн и спортзал в доме.

Районы глазами арендатора

Подробное сравнение районов — центр или окраина, станция или глубина переулка, кому сдавать — в гиде «Районы Бангкока для покупателя квартиры», а общая картина города — на странице «Квартиры в Бангкоке». Здесь коротко о том, кого обычно ищет квартиру в каждой части города.

• Ваттхана — Асок, Пхромпонг, Тонглор и Эккамай вдоль Сукхумвита. Главный район иностранцев с контрактом и семей с детьми: рядом школы, клиники, торговые центры. Обратная сторона — квартир под сдачу здесь много, и арендаторы выбирают придирчиво.
• Силом и Сатхон — деловой центр. Здесь снимают те, кто работает в окрестных офисах, банках и посольствах. По вечерам и в выходные районной жизни меньше, чем на Сукхумвите, и семье это может не подойти.
• Ратчатхеви и окрестности Сиама — торговое сердце города с пересадочными станциями. Удобно тем, кому важна транспортная развязка, но людно и шумно.
• Берег Чаупхраи — вид на воду и дома с сервисом гостиничного уровня. Арендатор здесь выбирает атмосферу и мирится с дорогой до станции.
• Районы на продолжениях линий — более новые дома и ниже порог входа. Арендаторы здесь преимущественно местные: пары, офисные работники, студенты у университетов.

Если вы ориентируетесь на иностранцев с контрактом, начните со страницы Ваттханы: там собраны проекты района и рассказано, чем один его квартал отличается от другого.

Станция важнее района

Для долгосрочного арендатора в Бангкоке путь до станции BTS или MRT — первый вопрос, задолго до бассейна на крыше. Большие улицы стоят в пробках большую часть дня, и человек, который каждый будний день едет в офис, выбирает дом, от которого до платформы можно спокойно дойти пешком, не перебегая шумный перекрёсток.

Поэтому два проекта одного района могут сдаваться совсем по-разному. Дом у входа в сой — переулок, отходящий от главной улицы, — ближе к станции, но и к шуму. Дом в глубине соя тише, но до станции, возможно, придётся ехать на мототакси. Пройдите этот путь сами, в час пик и вечером, и представьте его в ливень: обещание «рядом с метро» в рекламе проверяется только ногами. Отдельно узнайте, на какой линии станция и есть ли на ней пересадка, — от этого зависит, куда арендатор доберётся без лишних хлопот.

Какая квартира сдаётся надолго

Формат квартиры стоит подбирать под арендатора, а не под то, что дешевле в прайсе застройщика.

• Студия и квартира с одной спальней — основа рынка у станций. Подходят одиночкам, парам, студентам, сотрудникам в командировке. Их проще сдать, но и выбор у арендатора огромный.
• Квартира с двумя спальнями и больше — для семей и тех, кто работает из дома. Таких квартир у станций меньше, и семья, нашедшая подходящую, нередко держится за неё долго.
• Мебель и техника. Иностранец с контрактом обычно ищет квартиру, в которую можно заехать с чемоданом. Узнайте у застройщика, что входит в меблировку, и заложите время на обстановку, если её нет.
• Планировка. Отдельная кухня или хотя бы нормальная вытяжка, место для рабочего стола, кладовка, санузел при каждой спальне в семейной квартире — мелочи, по которым арендатор сравнивает две похожие квартиры.

Этаж и вид тоже играют роль, но в Бангкоке окна на соседнюю башню — обычное дело, и арендатор знает это не хуже вас. Свет, тишина и сторона света иногда важнее панорамы.

Конкуренция в своём доме

В Бангкоке ваш главный конкурент часто живёт этажом выше. Если в доме многие купили квартиры под сдачу, то после сдачи дома на рынок одновременно выходит много похожих объявлений с одинаковыми планировками, и арендатор выбирает по цене, мебели и тому, как быстро ему ответили.

Что можно сделать заранее:

• Спросите менеджера, многие ли покупают в этом доме под сдачу. Точного ответа застройщик может не дать, но общее представление получить можно.
• Выбирайте планировку, которой в доме меньше: редкий формат сдаётся легче, чем ещё одна одинаковая студия.
• Решите, чем ваша квартира будет выделяться: мебелью, техникой, этажом, тишиной.
• Узнайте правила дома о сдаче. Посуточная аренда в Таиланде регулируется отдельно от обычной, многие дома запрещают её уставом, поэтому в расчёт разумно брать только долгосрочную.

Как считать доход честно, за вычетом всех расходов, и почему мы не называем «среднюю доходность района», — в гиде «Доходность от аренды». Кто будет искать арендатора, подписывать договор и платить счета, пока вы в другой стране, и что говорят об этом закон и правила дома, — в гиде «Сдача квартиры в аренду».

Чем поможет ROMA ThaiProperty

Менеджер подберёт проекты у станций под того арендатора, на которого вы рассчитываете, сверит у застройщика цену, наличие и остаток иностранной квоты, запросит правила дома о сдаче и честно скажет, если чего-то не знает. Напишите нам в WhatsApp или оставьте заявку на сайте — ответим на русском.